강남 4구 입주량증가에따른 향후 전세가 예측

[정의가통하는사회]

개인적으로 제가 몇가지 정리한 자료를 올려봅니다.

대한민국의 집값은 강남이 바로미터줘. 강남 4구의 입주량을 보면 앞으로 공급이 얼마나 되는지 예상할수 있고, 집값의 바로미터를 확인할수 있습니다. 공급이 많으면 전세가 내리므로 집값이 절대로 유지가 될수가 없습니다.

저는 내년중반부터 강남 가격이 지금보다 많이 무너지기 시작할 것으로 생각하며, 피크는 2021년부터 22년 사이로 보고있습니다. 지속되는 재건축 이주로 인해서 집값이 어느정도 유지된다고 해도, 22년쯤 되면 이주했던 수요도 일시에 다 빠져나가기 때문에 훨씬 더 큰 영향이 오게됩니다. 이때 고금리가 유지되고 있다면 경제 난도 생길수 있다고 개인적으로는 생각하고 있습니다.

공급량과 더불어 우리나라 경제에도 너무나 많은 악재가 있지요. 혼인인구 감소와 베이비붐 세대의 대거 퇴직등.. 앞으로 5년동안 지금과는 많이 다른 사회현상을 보시게 될것으로 생각합니다.

지금까지 집값이 올랏던 이유는 크게 두가지예요. 그런데 이제 내년부터는 두가지가 다 사라지고 그게 점점 더 큰 폭풍으로 다가올겁니다.

1. 대규모 재건축 이주로 인해 집이 부족해짐. 플러스, 대규모 이주비 대출로 인해 돈이 풀려 그 돈으로 집을 많이 삿음.

강남과 서초의 대규모 이주가 올해완료됨. 따라서 올해 서울의 집값과 전세금은 생각보다 많이는 조정되지않을것으로 예상. 서울불패,강남불패논리의 배경.

2. 대출을 거의 무제한으로 풀었음. 낮은 대출이자도 한몫함.

공급이 많으면 왜 전세값이 떨어지고, 영향은 무엇인가?

1. 전세는 약속된 기간내 거주하기로 계약 되었기 때문에 주변에 전세가 아무리 낮아도 내가 집을 빼서 나갈수가 없습니다. 그리고 아이들의 학교등의 문제로 집값이 아무리 싸도 그곳으로 이사를 갈수있는 숫자는 제한되어있지요. 따라서, 재건축 지역에 갑자기 입주가 늘어날때, 입주가 가능한 숫자는 최대 20%의 집주인과, 그 시기에 이동이 가능한 인근 전세 만기자, 그리고 신혼부부, 지방에서 이주하는사람들. 이정도가 되겟줘. 따라서 1만가구 이상의 가구가 단기간에 입주하게되는 2019년 강동, 송파, 일부 강남 의 경우 2만 5천가구가 1년내 입주하게 됩니다. 이경우 전세량을 그 지역의 인구로 채울수가 없게되므로, 채울때까지 주변의 주변 까지로 내려가게 됩니다.  잠실이 입주할때 2만5천가구가 일시에 입주했는데, 이때 전세가율이 매매액의 30%를 넘지않았습니다. 이 사례에 비추어 본다면, 헬리오 시티 입주시의 송파와 그 인근 강남지역의 30평 전세는 신규아파트 4억~5억대와 구 아파트는 그 이내로 내려갈것으로 보고있습니다. 

2. 전세가 30프로대로 갑자기 내려가게되면 역전세가 발생합니다. 제가 잠실들어갈때 거기서 먼 강남이었는데도 1억 5천을 현금으로 받았던 생각이 나네요.그때는 역월세로 주인이 돈을 주거나, 나라에서 역전세 대출을 대대적으로 알선했었습니다. 금리도 낮았고요. 하지만 지금은 대부분의 강남지역에서 drs로 제 2금융권까지 추가 대출도 어렵고, 금리도 내년에는 5%에 근접해서 쉽게받을수도 없을뿐더러, 무엇보다 전세입자도 전세금대출을 대부분 많이 끼고있어서 세입자들이 역월세 전환도 쉽게 해주지 못할겁니다. 원금받아서 전세대출부터 갚을려고 하겠줘. 여기서 갭투자자는 1차로 무너질수있습니다. 어떻게 19년에는 버티더라도, 공급이 매년 갈수록 강남,서초로 요지에 늘기때문에 2년후에 그곳의 집값이 오르리라는 보장이 없다고 생각합니다. 또한 2년후에 오른다는 학습효과로 인해, 이번에는 신규아파트에 입주할 사람도 훨씬 적을것으로 생각보다 가격이 많이 조정될수도 있다고 봅니다.

3. 계속되는 재건축입주로 전세가 조정이 안된다고 생각할수도 있는데, 반포의 고층과 큰평수 빼고는 일반적으로 강남권 재건축 세입자는 전세금이 너무 낮아서 그 주변에 전세로 못삽니다. 거의 경기 주변으로빠지거나 오피스텔 등으로 갑니다. 그래서 그동안 경기도집값이 많이 올랏줘. 재건축도 대부분 막혔지만, 그나마 이주하는사람도 앞으로는 큰 영향을 주지는 않을겁니다. 왜냐면 내년부터 입주하는 사람들이 빠지면서 그자리에 들어갈수있으니까요. 지금까지 이주했던사람보다 앞으로 이주할 사람이 훨씬 적습니다.  이주자들이 자기집에 입주할려면 기존주택에서 빠져나와야하는데, 아마 생각보다 이게 힘들겁니다. 전세가 억이상 차이날테니 쉬이 세입자를 구할수없을테니까요.

제가 표로 정리해 보니 강남권의 이런 대규모 입주는  2019년과 2021년에 가장 크게 옵니다. 집값이 가장 오른시기에 대거 발생한 분양때문이줘. 경기도분양물량을 합하면 더 말도못하게 많지만..경기도는 어짜피 지금도 초가공급으로 시간이 지날수록 하락하리라 생각하고 강남만 쳐다보았습니다.

많은 전문가들이 강남은 안전하다고 하는것은 다 거짓이라고 봅니다. 공급량으로 볼때, 강남이 아직 때가 되지않았을뿐입니다.  2017년, 2018년에 경기도가 가장 공급량이 많고, 강남권은 그 이후이기 때문에 착시현상이 보일뿐입니다. 특히 2021년이후 에는 국가에서 성남지역이나 강남 인근에 분양하는 양도 많고, 무엇보다 요지인 서초 강남, 강동에 엄청난 양의 입주가 일어납니다. 강남에 집을 꼭 사야겠다는 분들은 2019년과 2021년이 기회가 되리라고 생각합니다. 저는 개인적으로는 장기적으로 하락해서 일본같이 20년간 지속적으로 내려간다고 전망하지만 집은 하나 있는게 이사 안다니고 편하니까 어느정도 조정되었을때 하나 사는것도 좋겠줘.

서울은 재건축 대상 아파트가 많습니다. 소수 사람들이 규제만 풀면 다시 오를거라고 생각하지만, 남아있는 대부분의 아파트는 고층 재건축입니다. 고층 재건축의 세계는 수지타산이 안남아서 현실적으로 매우 어렵습니다. 그렇게 규제를 풀어도 매우 소수의 잠실5같은 지분많은곳만 거의 성사되었지 다른곳은 못하는곳이 많았습니다. 리모델링도 알고나면 거의 불가능하다는거 아실수 있습니다. 앞으로는 오래된 고층 아파트에 대한 평가가 달라질수 잇다는점도 참고하시고요.

제가 경험한 강남에 사는 많은 최상위권 사람들도 소수 유산으로 받는 사람들 빼고는 2억을 연봉으로 받아도 1년에 5천만원이상 저축못해서 20억짜리 집을 감당하지 못합니다.2억도 세금내면 월 1300만원 받고 그사람들은 품위유지비와 교육비가 그렇게 듭니다.. 그게 진정한 팩트입니다. 나라도 이걸 너무 잘 알아서 3억이상 전부 자금조사하고있는겁니다. 다 걸리니까요. 자기돈으로 젊은이가 강남에 집을 살수가 없어요. 사실 진작에 했어야해요. 전세 왕창끼고 사주고 증여세 안내는 케이스가 강남매매거래에서 상당부분 차지하거든요.

비정상은 정상으로 언젠가는 돌아갑니다. 불과 10년동안만 봐도,  강남 집값은 많이도 올랏지만 어느때는 50프로까지 조정되기도 했습니다. 마음을 여유롭게 가지고 관망하시면서 기다리시면 매수자 우위의 시장이 다시 찾아올것입니다. 지금은 매도자 시장입니다. 이때는 집을 사는게 아닙니다.

강남에도 대부분 집 한채있는사람이 대부분입니다. 이분들도 돈이 없어 담보 대출받아 자식들 결혼시키느라 허리가 휩니다. 적정가격으로 내려가서 많이 결혼하고 애도좀 낳았으면 좋겠네요. 저출산이 심각해서 우리나라가 망해가고 있습니다..높은 집값은 거기서 제일 큰 문제라고 생각합니다.

[12단지 아빠]

그럴수도 있고....오늘 개포 8단지 분양열기를 보면... 시기적으로 아직 멀지 않았나 하는 생각도 듭니다... 아직까지 경제성장률이 3%이고.... 일본처럼 하락이나 경착륙이 올려면 성장률이 2%는 깨야 되지 않을까하는...

[정의가통하는사회]

개포 8 주변지역에 살아서 잘 압니다. 관심은 높아요. 다만, 사는집빼고 10억가진사람은 주변엔 없더군요. 돈있는사람은 다주택으로 투자한사람이 많아서.. 생각보다 현금들이 없어서..청약은 생각보다 흥행하기 어려울것으로 보고잇어요. 다만 지금 집을 처분하고 일부 돈을 대출받아 올려서 이동하고 싶어하는 사람들은 많아요. 따라서 향후 집값의 유지여부는, 거기 들어올수있는 강남권 오래된, 하지만 역시 10억이 훌쩍 넘는 그 많은 집을 받아줄 새로운 수요가 얼마나 있을지에 달려있다고 생각합니다.

[12단지 아빠]

그럴수도 있구요..그런데...제 주위에 전제산 6~7억 가지고 있는 분들은 다 청약한다고 하더군요.... 당첨되면 2~3억은 친척분들에게 빌리고 전세사는 집은 나와서 부모님과 합가하고.... 모자른 돈은 완공되면 전세놓고.... 15년 열심히 일해서 겨우 5~6억 벌었는데..당첨되면 최소 5억이라니....

[amtausa]

전재산 6~7억 있는데 2~3억 빌려줄 친척이 있는 사람이 과연 몇명이나 될까요?ㅎㅎ 내가 십수억 가진 친척이라도 안빌려줍니다. 은행에서 빌린다고 한다면 차라리 나을듯...

[12단지 아빠]

그것이야 모르는데...주위 친척이나 지인들한테 조금씩 빌린다고 생각하더군요...님말대로 실퍠한 사람도 있을수 있고.... 당첨되었다면.... 안전하다고 생각해서 형 동생이면 빌려주지 않을까요

[amtausa]

상식적으로 접근하세요. 생각일 뿐입니다. 2~3천도 아닌 2~3억입니다. 그것도 투기자금으로요... 그런 형동생이 많다고 생각하세요? 참 세상을 우애롭게 보시네요.

[12단지 아빠]

제 주위에 몇몇 사람으로 판단한거니 성급한 일반화의 오류일수 있겠죠..그런데 우리나라 사람들은 돈에 관련해서는 상식이 안통하는 것 같아요..비트코인도 그렇고....오늘 모델하우스 구경한다고 4시간씩 기다린다는 뉴스보니...청약 대박날것 같기도 해요..저도 호기심으로 가볼까 했는데 4시간씩 줄기다리며 구결할 생각은 없거든요... 4시간씩 기다려가며 본다는 것 자체가 진짜 청약할려고 가는 것 아닐까요...하여간 상식이 통하는 나라가 되었으면 좋겠습니다

[amtausa]

물론 상식이 통하는 나라가 되어야죠. 제가 말한건 돈에 대한 상식이 아닙니다.

[정의가통하는사회]

7억 전세면 나이도 잇고 애도 있을텐데 그러다 분양가 이내로 내려오는 케이스가 나오면 그 원망을 어떻게 감당할려고 부모님과 합가까지 하면서 임할까요..대단들하네요. 그렇다면 분양 성공하겠습니다. 수백대 1로 청약했다가 마이너스 피 나온경우도 너무 많이봐서..저는 3년이 너무 소중해서 그런 희생까지는 절대 못하겠어서요. 옆동네인 저희동네 엄마들은 일원동은 분양가가 한계라고. 그이상 피주고는 말도안되는 가격이라고 못산다고 하고있어서..저는 어느시점이 되면 가격정상화가 될것으로 생각하고 있네요.

[tango]

분위기상 결국 갈때까지 갈듯하네요..더이상 정부에서도 정책적 수단도 없을테고..시간만이 해결해주겠네요..그와중에도 버는 사람은 벌겠지요~

[건강한주부]

오랜만에 좋은 글 감사합니다

[행복바라기]

하긴 재건축 열풍도 언젠가는 끝나지 싶습니다. 5층 ~ 15층이야 재건축해서 집을 추가하기가 비교적 쉬웠지만, 20층 이상 고층 아파트를 재건축하기는 경제성 면에서도 쉽지 않아요. 지금 새로 입주한 아파트도 언젠가는 다시 재건축해야하는데 과연 재건축이 될지 의문입니다.

[밝게 웃어요]

과연 친척이 2억씩이나 빌려줄까요? 남의 돈을 거저라고 생각하는 사람들이 의외로 많나봐요

[인구절벽18년]

좋은글 이네요
깊이 새겨들면 삶에 도움이 될거 같습니다
전세 6억이상 사시는분 빚으로 살지 벌어서 사시는분 몇이나 될까요?
다들 어렵다고 합니다 ㅜ

[Russell]

좋은 정보 감사합니다^^