[내집마련] 상가주택 개‧보수로 실속 있는 투자상품 만들기 [1]

[수도현]

메트로 (metro***)님

몇 해 전 경남 한 도시에 살고 있는 40대 중반의 남자가 찾아왔다. 하던 사업이 여의치 않아 사업체를 정리한 돈으로 부동산 임대사업을 하고 싶다며 찾아온 것이다. 남자의 궁금증은 적은 투자금액으로 안정적이며 고정적인 수익이 생기고, 팔고 싶을 때 애먹지 않고 수월하게 팔리는 부동산은 어떤 종목이 있는지에 관한 것이었다.

환금성․수익성․안정성을 모두 꼽으라면 단연 상가주택이다. 상가주택은 한 건물에 주택과 상가 사무실이 혼합된 형태로 구성되어 무엇보다 임대가 용이한 장점을 갖고 있는 만큼 현재의 입지와 가치만 따지지 말고 향후 발전 가능성이 높은 지역의 소형 상가주택에 관심을 기울이라고 조언했다.

  인플레이션에 강한 불황기 대안상품

고객은 집중적으로 지하철역 주변 이면도로 쪽의 급매물만 알아본 다음, 그 중 강남에 주택이 낀 3층짜리 작은 업무용 건물을 골랐다. 한 의류업체의 사옥용 건물로 쓰이던 것으로, 규모는 작고 허름했지만 주변에 대형 업무빌딩 공사가 한창이어서 향후 발전 유망성을 점칠 수 있었다. 허름해 볼품없는 부동산이라는 이유로󰡐땡 처리󰡑값으로 계약했다.

건물을 매입한 다음 맨 처음 시작한 것은 개․보수 작업이었다. 말끔히 내․외부를 단장하니 새 건물과 진배없었다. 주 용도가 사무실이었던 것을 지하층은 창고, 1~2층은 상가 3개, 3층은 3가구의 원룸주택으로 용도를 변경해 세를 주었다.

취득비용과 제세공과금, 개․보수 비용을 제하고도 투입된 투자금액의 20% 가까운 수익이 월세로 나오는 알짜 부동산의 투자자가 된 것이다. 얼마 전 건물을 되팔았는데, 수 억 원의 시세차익을 봤다며 이제 새 투자대상 부동산 구경(?)에 나서야겠다고 연락이 왔다.

실제 도심 내 소형 상가주택은 인플레이션에 강한 불황기 투자 대안상품으로 꼽을 수 있다. 주택과 상가의 절충형 상품이라는 점과 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있는 것이 장점이다. 게다가 건축법이 개정돼 상가주택의 용도변경 규제가 사실상 풀린 것도 투자 메리트의 한 요인으로 작용하고 있다.

상가주택은 성장 잠재력이 높은 곳을 노리는 것이 좋다. 주거와 상가 월세수익을 동시에 얻을 수 있는 전천후 부동산 상품인 만큼 성장성만 받쳐준다면 큰 수익을 얻을 수 있다. 건물의 상층부는 주택, 하층부는 점포(근린생활시설)로 이용하는 상가주택은 토지 용도가 상업지가 아닌 주거지로 일반화된 경우가 대부분이다.

대개 위층의 주택에는 주인이 직접 거주하고 점포가 있는 아래층은 세를 놓아 임대료를 받는 형태이기 때문에 주거문제를 해결하면서도 고정 임대수익이 발생한다. 때문에 중․장년층이 주거비용 수준에서 투자하기에 매우 적당한 부동산이라고 할 수 있다. 이러한 복합형 형태의 건물을 가치가 높아 환금성도 다른 상품보다 좋은 편에 속한다. 건물 연면적의 50% 이상이 주택이면 세법상 주택으로 분류되므로 상가를 보유했을 때보다 세금이 줄어들기 때문에 여러모로 유리하다.

요즘은 가격이 많이 올라 대지 132㎡, 연면적 165㎡ 규모의 소형 상가주택도 10억 원 안팎에 매물로 나오는 만큼 저가 매입수단을 강구하는 것이 투자의 핵심 포인트다. 경매나 공매 물량은 그래도 꾸준하므로 저가 매입 방법을 찾아보는 것도 대안이 될 수 있다.

  유망지는 상권 성숙단계 접어든 지역

경매물건의 경우 서울에는 한 달이면 평균 40~50건의 경매물건이 입찰에 부쳐진다. 인기지역은 물론 도심 한복판의 허름한 상가주택까지 투자성 있는 매물들이 꾸준히 입찰된다. 입찰 경쟁률은 4대 1 정도로 다른 경매물건과 비교해 치열한 편이지만 시세보다 20% 싸게 낙찰되는 게 통례다. 낙찰가는 90%대를 보이고 있지만 통상 감정가가 시세보다 턱없이 낮은 게 보통이어서 높은 값에 낙찰되어도 시세보다는 싼 편이다.

수도권의 경우 한 달이면 100여건이 입찰된다. 낙찰가율 70% 대여서 서울지역 경매물건보다 많은 시세차익을 거둘 수 있다. 종종 시세의 반값 수준에 나오는 눈 먼(?) 경매물건도 눈에 띄는 데 이는 수도권 매물의 경우 환금성이 떨어져 감정가가 크게 낮게 평가됐기 때문이다. 입찰 경쟁률이 2대 1 수준이어서 한결 수월하게 낙찰 받을 수 있다. 공급물량이 많은 대신 여러 매물을 확인한 후 주변 급매물보다 값싼 우량매물을 고르는 것이 투자전략이다.

상가주택은 경매 직전에 놓인 급매물을 싸게 매입하는 방법도 적극 활용해 볼 만하다. 이러한 물건은 대부분 중․소형 상가주택으로, 건물을 담보로 돈을 빌려 썼다가 잘못 되어 간신히 채무금액에 턱걸이한 금액으로 급매물로 나오는 경우다. 지역 중개업소에서 가끔 만날 수 있으며, 잘만 하면 싼값에 실속 있는 매물을 고를 수 있다.

상가주택은 6~12m 도로를 낀 주택가 초입의 코너에 위치한 것이 좋으며, 평지이면서 도로에 접한 면적이 클수록 가치가 높다. 도로에 맞붙은 면적이 6m 미만이거나 경사진 곳에 위치할 때는 일조권과 사선제한으로 나중에 건물 증․개축을 할 때 어려움이 있어 환금성이 떨어지는 것이 일반적이다.

1~2층의 저층은 근린업종이 입주해야 하는 만큼 목이 검증된 곳을 골라야 한다. 유동인구는 소형주택이라면 하루 3~5천명, 중․대형은 8천~1만 명 정도면 임대용으로 적당하다. 도로는 2개 이상 접해 있어야 수요자의 접근성이 좋다. 토지 용도가 일반 주거지역이라도 전철역에서 500m 이내이거나 멀리 떨어지지 않은 이면도로변은 먹자골목이나 역세권 이면 상권으로 성장할 가능성이 크다는 점을 염두에 두고 물건을 고르는 것이 바람직하다.

상가주택의 투자유망지역은 지역 상권이 성장하는 시기를 지나 성숙단계에 접어든 곳이 적합하다. 성장기에는 변화에 따른 리스트가 따르는 반면 성숙기에 이르면 안정적인 수익을 확보할 수 있기 때문이다. 서울의 경우 개발여지가 많고 가로와 이면상권이 모두 활성화된 회기동과 동선동, 가로상권은 성숙되어 있으나 이면도로가 활성화되지 않은 왕십리․연신내․수유동 등을 눈여겨볼 만하다.

[부자 (김상근)]

수도현님 상가주택에 대한 좋은 정보 감사합니다

[대조영]

감사합니다.

[천지인]

좋은 내용이지만 상가주택 고를땐
자기가오래산 지역을 택해야 실패가없다.자기가 거주하는 지역이 향후 발전가능성이 없다면 근처 신도시쪽으로 땅으로승부를 걸어야 한다.

[골드0410]

좋은 정보 감사 합니다.