갈수록 좁아지는 내 집 마련 선택지…실수요자 주목, 서울 분양가 9억원 미만 새 아파트 어디

[장경철]

서울 아파트 매수세, 15억원 이하, 그 중에서도 9억 미만 비중 가장 늘어

서울 아파트 시장에서 15억원 이하, 그 중에서도 9억원 미만 구간에 거래가 몰리는 경향이 뚜렷해지고 있다.

국토교통부 실거래가 자료를 보면, 올해 1~7월 서울 아파트 매매 4만6502건 가운데 15억원 이하는 3만6108건으로 77.6%를 차지했다. 지난해 같은 기간은 72.3%(5만2677건 중 3만8061건)로, 1년 새 5.3%포인트 높아졌다.

낮은 가격대일수록 증가폭이 컸다.

9억원 미만 거래 비중은 같은 기간 39.3%에서 47.7%로 8.4%포인트 늘어 전 구간에서 가장 크게 확대됐다.

가격이 오르는 지역도 이 흐름을 따라가고 있다.

한국부동산원 자료에 따르면 올해 상반기 서울 아파트값이 5.11% 상승했다. 지난해 연간 상승률이 8.7%였던 점을 고려하면 올해는 더 빠른 속도로 집값이 오르고 있는 셈이다.

상반기 서울 25개 자치구 가운데 가장 많이 오른 곳은 성북구로 8.27% 상승을 기록했다.

이어 △강서구 7.53% △구로구 7.05% △관악구 6.92% 순으로 지난해 가파른 상승세를 보인 강남3구·한강벨트를 뛰어넘는 상승세를 보였다.

강남3구의 상승폭은 상대적으로 낮았다. 송파구가 3.93%, 서초구 2.66%, 강남구는 1.50% 올랐다. 지난해 연간 두 자릿수 상승률을 기록했던 것과 비교하면 상승 탄력이 줄어든 모습이다.

배경에는 대출 한도 구조가 있다.

금융위원회가 2025년 10월 발표한 대책에 따라 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 나뉜다. 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이다.

한 부동산 전문가는 “실수요자들이 감당할 수 있는 자금 계획을 먼저 따진 뒤 지역과 상품을 고르는 흐름이 뚜렷해졌다”며 “서울 도심에서 이 조건을 맞출 수 있는 신축은 갈수록 줄고 있어 관심이 이어질 것”이라고 말했다.

이러한 가운데, 서울 관악구 신림동과 성북구 하월곡동에서는 전용 59㎡ 7억대~8억원대 신축 단지가 분양에 나서 눈길을 끈다.

●신대방역 더하이브 퍼스트=서울 관악구 신림동에 위치한 ‘신대방역 더하이브 퍼스트’가 줍줍 분양중이다.

초역세권 입지에 더해, 실속 있는 평면 구성과 스마트한 주거 시스템을 갖춘 도심형 주거단지로 많은 관심이 모이는 분위기다.

‘신대방역 더하이브 퍼스트’는 지하 4층~지상 15층, 총 145세대 규모로 조성되며, 이중 141세대가 일반공급된다.

전용면적 19~59㎡ 총 13개 타입으로 수요자들의 선택의 폭을 넓혔고, 이 중 전용면적 59㎡가 93세대로 전체의 절반 이상을 차지한다.

분양 신청 자격은 대한민국에 거주하는 만 19세 이상이라면 거주 지역, 청약통장 가입 여부와 무관하게 누구나 가능하다.

분양가는 합리적인 수준으로 책정됐으며 계약금 5% 및 중도금 60% 무이자를 적용해 초기 자금 부담을 완화했다. 중도금은 최대 60%까지 대출 가능하며, 중도금 대출금액 잔금대출 전환도 가능하다. 지난해 10.15대책에 따른 토지거래허가구역 2년 실거주 의무도 적용받지 않는다.

교통, 생활 편의 등 입지적 장점은 압도적이다. ‘신대방역 더하이브 퍼스트’는 지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용할 수 있는 역세권으로 강남 및 도심권(CBD) 접근성이 우수하며, 신림선과의 연계로 여의도 접근성도 탁월하다.

강남순환도시고속도로, 남부순환로, 서부간선도로 등도 가까워 사통팔달 교통이 편리하며 경전철 난곡선(계획)과 강남순환도시고속도로와 바로 연결되는 신림–봉천터널(공사 중)까지 더해져 교통여건은 더 좋아질 예정이다.

생활 인프라도 풍부하다. 서울대병원이 운영하는 보라매병원, 한림대강남성심병원 등 대형 종합병원이 인접해 의료접근성이 우수하다. 롯데백화점, 현대아울렛, 이마트 등 대형 쇼핑시설과 전통시장, 초·중·고교까지 도보권에 갖춰져 있다. 또한 신림근린공원, 보라매공원, 난우공원, 와우산, 도림천 등 녹지와 산책로가 가까워 도심 속에서도 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다.

상품성도 뛰어나다. 공간 활용도를 높인 효율적인 평면 설계와 다용도실(일부 세대), 드레스룸(일부 세대) 등 넉넉한 수납공간을 통해 1~2인 가구 및 신혼부부 등 실수요층의 관심이 높을 것으로 예상된다. 특히 전용 59㎡ 전 세대는 수요자들의 선호도 높은 된다.

입주민의 생활 편의를 높여줄 다양한 특화 설계도 눈길을 끈다. 스마트 홈 네트워크 시스템을 구축해 조명·난방 제어, 방문객 확인 등을 원격으로 제어할 수 있다. 일반 주차공간 대비 와이드하게 설계(일부)돼 여유로운 주차공간과 안전하고 편리한 무인택배 시스템도 도입된다.

아울러 단지 내 피트니스, 스크린골프장, 공유오피스, 다목적실, 라운지 등 다채로운 커뮤니티가 마련되며, 엘리베이터로 연결된 옥상정원에서는 프라이빗하고 쾌적한 휴식을 누릴 수 있다.

분양 관계자는 “전용 59㎡ 기준 서울 아파트 평균 분양가가 15억원을 넘어서는데 반해, 신대방역 더하이브 퍼스트는 7억원대부터 시작해 서울에서 보기 힘든 분양가로 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 될 것”이라고 말했다.

분양문의 1668-0970

●브라운스톤 월곡 센트럴=‘브라운스톤 월곡 센트럴’은 서울 성북구 하월곡동 일원에 동신아파트 소규모재건축정비사업을 통해 공급되는 단지로, 지하 2층~지상 최고 20층, 2개 동, 전용면적 59~74㎡ 총 145세대 규모로 들어선다.

타입별로는 전용 59㎡A 72세대·59㎡B 15세대·59㎡C 38세대·74㎡ 20세대이며, 이 가운데 62세대가 일반분양 물량이다.

역시 가격대가 강점으로 꼽힌다. 전체 145세대 가운데 전용 59㎡가 125세대로 약 86%를 차지하며, 분양가는 전용 59㎡가 8억원대 수준이다. 올해 6월 성북구 장위뉴타운에서 분양한 단지는 전용 59㎡ 분양가가 최고 14억6000만원, 지난달 노원구 월계동에서 분양한 단지는 12억4000만~12억6000만원으로 책정됐다.

교통 여건도 우수하다. 단지 앞에 서울 지하철 6호선 월곡역이 있고, 4호선 미아사거리역도 도보권에 있다. 여기에 2027년 11월 개통을 목표로 공사가 진행 중인 동북선 종암경찰서역·미아사거리역(예정)과 추진 단계인 강북횡단선까지 더해지면 교통 접근성이 한층 개선될 전망이다.

학군과 생활 인프라의 경우, 도보권에 숭곡초·숭곡중과 영훈초·중·고 등 학군이 형성돼 있고, 현대백화점·롯데백화점과 이마트 하월곡점·미아점이 가깝다. 올해 개관 예정인 월곡복합문화체육센터도 인접해 있다.

3~4베이 설계와 수납 특화 설계가 적용되고, 지하 2층에는 세대별 전용 창고가 마련될 예정이다. 입주민의 건강 증진을 위한 피트니스센터도 들어설 예정이다.

분양 관계자는 “서울 아파트 거래가 15억원 이하로 모이는 흐름 속에서 전용 59㎡ 8억원대 신축은 실수요자들에게 드문 선택지로 평가된다”며 “촘촘한 교통망과 학군, 생활 인프라까지 갖춰 실수요자들의 관심이 이어질 것으로 예상된다”고 말했다.

‘브라운스톤 월곡 센트럴’의 홍보관은 서울 강북구 도봉로 일원에 위치해 있다.

분양문의 1599-7775