송사무장의 부동산 경매의 기술

[박대선]

송사무장의 부동산 경매의 기술를 우연히 읽었다. 전에 읽은 엑시트가 나쁘지는 않았지만, 큰 기대를 하지않고 읽기 시작했다. 그런데 서문을 보니 절판되어 중고서적이 3배의 가격으로 팔리고 있어 개정판을 냈다고 한다. 그래서 조금 기대를 가지게 되었다. 투자수익률은 매입시 대부분 결정되는데 싸게 사는 급매나 경매는 좋은 수단인 듯하다. 여기에 부가가치를 더해서 매도하면 금상첨화가 되고. 요즈음처럼 북한이 포격하여 공포심리가 커진 백령도와 같은 경우는 좋은 매입시점일 수있다. 

재매각물건은 낙찰대금을 미납하여 보증금이 두세배가 되고 숨겨진 하자가 있는 경우가 있어 경쟁률이 낮다. 말소기준권리보다 앞선 인수 사항이나 임차인이 있는 경우에는 충분히 더 하락해야 하는 경우가 많지만 시세파악을 잘못했거나 명도가 어려울 경우, 대출이 용이하지않은 경우, 그리고 입찰금액을 잘못기재했던 경우는 숨겨진 보물이 될 수도 있다. 이외에 불이나 물로 건물이 손상된 경우는 매각불허가 신청을 해서 보증금을 반환받기도 한다.  11

부동산에서 매도 혹은 임차시세를 확인하여 입찰금액을 결정하면 된다. 낙찰받으면 3-4일후에 방문하여 명도협의를 해도 되지만 그냥 내용증명으로 낙찰자의 인감증명과 명도확인서가 없이는 배당을 받지못한다는 것과 명도거부시 법적절차가 어떻게 진행되는지 설명해주면 비교적 쉽게 명도가능하다. 14 내증의 주요내용은 인도명령을 신청했고 결정되는대로 강제집행할 예정이라는 것, 협의되지 않아 법적절차가 진행되는 경우 모든 소송비용, 강제집행비용, 노무비용, 보관창고료는 수신자에게 청구될 것이라는 것, 

잔금일로부터 명도일까지의 감정가의 1%인 매월임대료상당액과 연체관리비 등에 대해 부당이득금반환청구소송을 제기할 예정이며 확정되면 급여와 자동차 등에 압류조치후 납부시까지 연15%의 지연이자가 청구될 것이며 소액보증금을 배당받으려면 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서가 필요하다는 것이므로 지금까지의 정신적 상처에 더해 경제적 부담을 최소화하기위해 법적절차보다는 가급적 협의를 통해 명도를 처리하고자 하니 주변에 믿을 만한 사람들과 상담하여 현명한 판단을 할 것, 내증수신후 연락이 없다면 협의의사가 없는 것으로 보고 법적절차를 시작할 예정이라는 것 등이다.  15

한개의 사건번호에 여러 물건번호가 있는 경우는 모든 물건이 낙찰되야 배당기일이 지정된다. 일반적으로 잔금후 한달후인 배당기일이 지나야 인도명령결정이 나오므로 시간이 더 걸릴 수있음을 감안해서 입찰가를 정한다. 본인은 주민증과 도장, 보증금이 필요하지만 대리인은 위임자의 인감증명과 인감도장도 추가된다. 법인은 대표가 입찰하면 법인등본과 주민증, 법인인감이 필요하나 대리인의 경우 도장, 법인인감증명과 법인인감이 날인된 위임장이 추가된다. 19

낙찰2주후에 잔금납부일이 지정되니 기한내 납부하고 소유권이전과 인도명령신청을 한다. 기일후에도 이자와 재경매에 소요되는 비용 등을 추가하여 잔금을 재경매기일 하루전까지 낼 수있다. 인도명령은 권원이 없는 사람은 빨리나오지만 배당권한이 있는 세입자가 있는 경우에는 배당기일후에 결정된다. 21 유료경매사이트에 실수가 발생하면 대책이 불가능하지만 대법원의 경우는 매각불허가 신청을 통해 해결이 가능하므로 대법원경매사이트는 항상 확인하는 습관을 가지는 것이 중요하다. 22

특히 배당요구종기일은 대항력있는 임차인이 있는 경우 반드시 확인해야 한다. 23 채권자는 2회까지 연기나 변경신청이 가능하므로 경매장에 가기전헤 확인하여 시간낭비를 줄일 수있다는 것도 장점이다. 27 소유자가 거주하다가 팔면서 전세로 사는 점유개정의 경우는 주민등록전입은 빠르지만 임차인이 된 시기는 늦어서 무늬만 대항력이 있어보이는 경우도 있다. 당연 경쟁이 적어서 저가낙찰이 가능하다. 또한 저가낙찰의 경우 채권금액이 적으면 갚고 취하시킬 가능성이 있으므로 잔금납부를 빨리하는 것이 좋다. 36

인도명령신청에는 전입일이나 유치권신고서만보고 기각하는 경우도 있으므로 임차인의 지위에 있지않은 채무자라는 내용을 추가하고 이에 대한 설명과 판례를 추가하는 것이 좋다. 37 집합건물에 대지권없음으로 기입된 경우는 토지등본을 확인해야 한다. 39 불법건물은 건축대장으로 확인한다. 42 권리상 하자가 있으면 현장조사는 시간낭비다. 채권과 관련된 첫 등기가 말소기준권리가 되는데 저당권/압류/담보가등기/경매기입등기중 가장 빠른 것이후는 모두 소멸된다. 43

후순위임에도 불구하고 인수되는 것은 가처분인데 소유권다툼, 말소기준권리인 근저당 말소, 그리고 건물철거 및 토지인도청구가 여기에 해당한다. 선순위중에서는 기타 가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기, 미배당요구 전세권과 대항력있는 임차권이다. 이런 경우 인수해도 수익이 나는 수준으로 입찰가를 낮추면 된다. 46 대항력은 소유자변경시에도 계속 임차권을 주장할 수있는 권리다. 따라서 배당신청하지않거나 신청해도 배당금액이 보증금보다 적으면 모두 받을 때까지 거주가능하다. 

대항력을 가지려면 말소기준권리보다 먼저 임차계약을 하고 전입신고와 이주를 모두 해야 한다. 그러면 3가지중 느린 것이 완료된 날 24시부터 대항력이 발생한다. 55 허위임차인에 대해서 내용증명, 명도소송, 형사고발을 통해 해결한다. 명도소송에서는 임대차계약서와 보증금 영수증 그리고 은행거래명세를 요구한다. 계약서를 작성한 공인중개사를 증인신청하여 빠른 판결이 가능하다. 58 상가임차인의 대항력도 비슷하다. 주민등록대신 사업자등록이라는 점만 다르다. 최우선변제에 사용하는 환산보증금은 월세가 1%로 가정한다. 즉 월세의 100배를 보증금에 추가한다. 79

같은 물건이 경매와 공매로 동시에 낙찰될 수있다. 이 경우 잔금순서로 소유권을 이전하는데 경매는 낙찰후 2주가 지나야 잔금을 납부할 수있지만, 공매는 수요일까지 입찰받아 목요일에 낙찰하면 월요일에 잔금납부가 가능하여 유리하다. 또한 공매는 인도명령이 불가능하여 6개월이상 소요되므로 10%이상 저가낙찰이 가능하다. 잔금기일의 차이를 이용하여 양쪽에 다른 입찰가로 더 저렴하게 낙찰도 가능하다. 이를 활용하여 공매로 사서 경매로 팔아 차익을 볼 수도 있다. 85

집합건물의 공용부분관리비는 연체된 만큼 입찰가를 낮추되 점유되있는 상태라면 관리사무소의 업무상 과실을 제기하여 관리비를 조정해야 한다. 전기, 가스, 수도요금은 낙찰후 등기부등본을 가지고 방문하여 연체부분을 감면하도록 한다. 환원율은 4-6%정도이며 관리비가 높으면 세입자구하기가 어렵고 월세도 낮아짐을 주의한다. 106 준주거지역은 건폐율이 70%에 용적률이 500%까지 가능하여 50%이하의 건폐율에 용적률도 100%이하인 전용주거1종이나 60%이하에 250%인 일반주거2종보다 조건이 좋아 신축하거나 건축업자에게 매도하기 좋다. 108

투자대상의 가치는 현금흐름의 할인이다. 그리고 현금흐름에는 명도가 중요한 요소다. 잔금납부라는 현금유출과 임대소득 혹은 매각이라는 현금유입과의 시차를 줄이기위해 명도라는 전쟁을 빨리 끝내려면 최근 읽은 손자병법의 지피지기가 중요하다. 따라서 첫 만남에서는 많이 듣는 것이 중요하다. 적을 알아야 하기때문이다. 하지만 법적절차를 통해 명도하는 것이 원칙이라는 것을 알려줘야 한다. 물론 깐깐한 사장님때문이라는 방패도 쳐놓아 좋은형사 나쁜형사의 구도를 만들어 가상이지만 훨씬 강력한 아군을 추가하는 것도 방법이다. 116

두번째 만남에서 명도대상의 약점을 공략한다. 여러명이라면 가장 이사해야 하는 임차인을 우선 대상으로 한다. 물이 새거나 보일러가 고장난 하자가 있는 가구나 이사할 집을 미리 구한 가구가 좋다. 그리고 나누어 공략한다. 배당받는 가구와 받지못하는 가구나 보증금이 많은 경우와 적은 경우는 이해관계가 다르다. 이사비를 같게 주면 배당받지 못하는 가구는 화를 낸다. 사람은 물론 모든 생물은 생존을 위해 투쟁하기에 이주비라는 먹이를 던져주면 다투게된다. 122 

첫번째 이사가는 가구는 이주비를 많이준다. 그리고 다른 가구가 기분나빠한다면서 적은 금액의 영수증을 추가로 받아 놓는다. 이사가는 모습을 보면 다른 가구가 불안감을 느끼게 마련이다. 두번째부터는 축소된 영수증의 이주비를 받아도 행복하게 된다. 우리가 사는 이유는 돈을 많이 사용하는 것이 아니고 적게 써도 행복하게 하는 것이니 수익은 물론 삶에도 좋은 쓰임새다. 123 내용증명은 세입자는 물론 관리사무소에도 유용하며 추후 소송에도 증거로서 활용가치가 있고 관리비체납시 단전단수를 통한 압박 등 가성비 높은 방법이다. 126

인도명령은 대항력없는 임차인이나 적법하지않은 유치권자와 그 가족 등을 대상으로 잔금후 6개월내에 해야 하며 송달증명서를 첨부해서 강제집행을 신청할 수있다. 별 가치가 없는 물건들은 한쪽에 몰아놓고 유체동산경매로 처분하여 보관비를 아낄 수있고 일단 집행된 장소에 허락없이 침입하는 것은 형사사건을 구성한다. 144 점유이전금지가처분도 심리적인 압박은 물론 인도지연을 예방하는 수단으로 추가할 수있다. 146

공매는 경쟁이 낮아 숨은 보석이 있을 수있다. 특히 재무적으로 우량한 기업이 사업철수 등으로 파는 경우에 그렇다. 지분도 시세보다 훨씬 싸게 감정되는 경우가 있는데 이를 낙찰받아 시세대로 다른 지분권자에게 파는 방법도 있다. 인기있는 물건은 조회수가 평균 450회정도니 이를 감안하여 입찰가를 정한다. 시세파악은 기본이다. 낙찰후 협의가 안되면 공유물분할소송으로 경매로 모두 팔아 지분대로 나누면 된다. 161

상대방이 현물분할을 주장하면 도로 등의 이유를 근거로 현금분할이 타당하다고 주장하고 조정을 통해 지연작전을 사용하면 수익도 못하고 있다는 점을 저가로 팔라고 하면 그가격으로 사겠다고 하면 된다. 그리고 항소를 막기위해 부당이익금반환소송을 내는 것도 좋은 방법이다. 168 공유자우선매수청구권을 활용하면 저렴하게 확보한 작은 지분의 경우 나머지지분은 최고가로 우선사거나 충분한 금액으로 팔수있는 꽃놀이패가 펼쳐진다. 174
 
법정지상권은 동일인 소유였던 토지와 건물중 하나가 저당으로 이전된 경우 법률의 규정에 따라 인정되고 매매 등으로 이전된 경우 관습적으로 인정된다. 따라서 저당후 착공된 건물이나, 철거특약이 있는 경우, 소유자가 일치할 수없는 공유지분위의 건물, 2기이상 지료연체시, 주벽/기둥/지붕을 갖추지 못해 건물의 외관을 형성하지 못한 경우에는 인정되지 않는다. 따라서 지상권이 인정되더라도 저가낙찰을 받으면 지료를 받으면서 향후 가격상승을 기대할 수있다. 194

선순위전세권은 선순위임차권과 달리 배당요구를 해야 배당된다. 또한 선순위임차권은 전액을 배당받아야 말소되나 배당요구를 했다면 전액을 받지못해도 말소된다. 다만 임차인으로서의 권리는 유효하므로 확인이 필요하다. 201 글을 마치며에서 저자가 주장한 인생에 한번은 독하게 살아야 성공한다는 말이 기억난다. 211
 
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프롤로그
1장. 초보도 할 수 있는 주거형 물건
1. 소액투자 - 262만 원으로 빌라사기; 입찰 전에 알아두어야 할 사항; 대법원 사이트 100% 활용하는 법; 경매 사건기록부 열람하는 법; 10년은 써먹을 경매의 기술 1- 경매! 임대수익이 아닌 사업 소득으로 접근하기
2. 원격 명도 - 아파트 낙찰기; 권리분석방법
2장. 초보에서 중수되기
1. 적과의 동침 - 위장 임차인 실전 사례; 대항력, 선순위 위장 임차인 제대로 알기; [column] 만약 당신의 꿈이 ‘경제적 자유’라면
2. 발상의 전환 - 상가 낙찰기; 상가임대차보호법 제대로 알기; 10년은 써먹을 경매의 기술 2 - 인테리어로 부동산 살리기
3. 누가 주인? - 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우; 경매와 공매의 차이; 10년은 써먹을 경매의 기술 3 - 공매로 매입하여 경매로 매각하기
4. 종합예술 - 다가구 주택 낙찰기; 현장조사 제대로 하는 방법; 10년은 써먹을 경매의 기술 ④ - 준주거지역의 단독주택을 주목하라

3장. 명도의 기술
1. 경매의 꽃 - 명도의 기술
2. 효과 만점 - 유용한 내용증명; 10년은 써먹을 경매의 기술 ⑤ - 대중 심리를 이용해 경매 투자하기
4장. 중수에서 고수 따라잡기
1. 법대로 해주마 - 유치권 실전 사례; 부동산 인도의 법적 절차; 유치권 제대로 알면 큰 수익 난다; 10년은 써먹을 경매의 기술 ⑥ - 공매의 숨은 보석을 찾아라 [수탁재산]
2. 지분 부동산 - 대부도 포도밭 낙찰기
3. 공유자 우선매수의 진수 - 17만평 VS 20평; 지분 부동산 제대로 알기
4. 법보다 빠른 것 - 법정지상권 실전 사례; 법정지상권 제대로 알기; 지료 제대로 알기
5. 눈물의 보증금 - 대금 미납 사례
글을 마치며