수도권 비주택 투자 수업

[박대선]

수도권 비주택 투자 수업를 우연히 읽었다. 상가는 재건축에 100%의 동의가 필요했었지만 2021년 건축법개정으로 20년이상된 상가는 80%로 완화되었다. 덕분에 고밀도개발이 가능한 경우 임대료가 낮아 저렴한 상가에 투자하여 고수익을 올릴 수있게 되었다. 대출도 매매가의 50%이상 가능하므로 월세로 이자를 내면서 재건축을 차분하게 기다릴 수있다. 5 창동역과 노원역인근은 광역중심으로 확장성이 있는 거점이므로 행정적인 지원을 통해 고밀도로 빠른 진행이 가능하다. 강남과 같이 정치적인 문제도 없어 더욱 유리하다. 준주거지역이나 상업지역의 상가를 주목하자. 6

부천은 7호선과 1호선이 연결되있다. 하지만 상업지역의 건물높이는 7호선 역사인근이 훨씬 높다. 1호선도 이와 같이 개발될 가능성이 높다. 당연히 용도지역은 물론 고도제한 등을 점검하여 선점이 필요하다. 실제 부천에서는 낡은 모텔이 개발되어 고층빌딩이 되는 경우가 많았고 구분상가도 소액으로 투자할 수있었다. 7 저자는 안산이 무조건적인 종상향을 통해 주택보급이 급증할 것으로 본다. 종상향은 지자체에서 결정할 수있다. 하지만 인구유입은 경제적인 문제라서 고차원의 함수가 필요하다. 9
 
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시작하며 | 다가올 기회를 움켜쥘 비주택 투자 수업
1부 전국으로 퍼져나간 서울의 부동산 개발 공식: 디벨로퍼의 눈으로 투자하라
1장 실수요보다 중요한 것- 하락장에 오히려 오르는 매물- 결국 외지에서 온 투자자가 돈을 번다
2장 대중이 부동산에서 벌지 못했던 이유- 나 다음으로 받아주는 사람- 고수와 대중은 선호하는 매물이 다르다- 고수와 대중은 수익 실현 구간이 다르다- 대체 ‘거점’과 ‘입지’는 무슨 차이일까?
- 우리가 노려야 할 부동산
3장 디벨로퍼의 눈으로 보는 부동산- 급등하는 ‘초반 한 포인트’만- 도시정비법 개정이 부른 새로운 투자 환경- 재개발 투자자와 디벨로퍼- 우리가 직접 짓지 않아도 된다- 상위 5% 투자자의 선점 타이밍
4장 소액으로 할 수 있는 비주택 투자- 상위 5%의 투자법- 확장성이 강한 거점- 여의도 사례- 용산 사례로 보는 구분상가 투자
5장 비주택 시장으로 몰리는 돈- 비주택 규제 완화- 지방으로 퍼질 서울의 개발 방식
6장 서울에서 전국으로 번지는 개발 사례- 개포동 비주택 개발 사례- 창동·상계 비주택 개발 사례- 과천 비주택 개발 사례- 첫 번째 목표는 이것이다!

2부 노후 계획도시 재건축에서 시작된 부의 대역전: 아파트 투자보다 좋은 것
7장 부천시 투자자들의 성지에 지금 무슨 일이?- 대곡-소사선 준공은 늦어도 상관없다- 아파트 투자보다는 역세권 상가 재건축
8장 광명시 광명우체국 사거리는 어떻게 변할까?- 주택과 비주택 재건축 경험이 풍부한 광명시- 하안주공아파트 재건축의 배경
9장 안산시 상록수역 역세권에는 GTX가 멈출까?- 안산이 재건축 성지인 이유- 안산시는 계획이 다 있다- 재건축에 진심인 안산시- 상가 재건축- GTX-C 노선 호재를 탄 상록수역 역세권
10장 고양시일산신도시보다 높게 지을 수 있는 땅?- 일산은 고밀도 개발이 가능할까?- 고양시 비주택 타깃 지역은 바로 여기!
부록; 산단 대개조, 국가의 미래사업에 올라타기; 모텔 리모델링 투자 사례
마치며 | 제대로 공부해봅시다