2022년 이후 전원주택지 매입 시 알아야 할 토지매입시 강화된 내용들

2022년 이후 전원주택지 매입 시 알아야 할 토지매입시 강화된 내용들 전원생활을 하고 싶다면 지어진 전원주택을 매입하거나 토지를 사서 주택을 직접 지어야 한다. 전자의 경우에는 일반 아파트나 도시 속 주택을 매입하는 것과 별반 다를 것 없이 취득세와 대출 등의 사항만 체크하면 된다. 전원주택도 ‘주택’이기 때문에 온전한 주택을 매입 및 소유하는데 있어 행정적으로 특별히 다른 내용은 없다. 다만, 토지를 매입해서 짓고 싶다면 몇 가지 확인해야 할 내용들이 있다. 특히 올해부터 바뀐 토지매입시 확인해야 하는 내용들을 살펴보도록 하자. 국토교통부는 올해 2월 21일 ‘부동산거래신고법 시행령’ 개정안을 발표했다. 대부분 아파트에 주목을 하지만 이때는 토지 취득에 관한 내용이었다. 이 개정안은 토지의 투기적 거래를 억제하기 위해 토지거래허가 대상 면적기준을 조정하고, 일정 규모 이상의 토지를 취득할 경우 자금조달계획서를 제출하도록 하는 내용을 담고 있다. 이러한 개정안으로 세금과 대출규제로부터 비교적 자유로웠던 토지를 투자로서 꽤 제한한 것은 사실이다. 다만, 토지거래허가 기준면적의 경우에는 전원주택지에서는 개인이 매입하는 데 실무적으로 크게 해당되는 일은 없다. 결국 토지 매입 시 자금조달계획서를 써야 한다는 의무 사항이 추가된 것이다. 따라서 수도권 및 광역시, 세종특별자치시에서는 대부분의 토지 매입에 있어 자금조달 계획서를 써야 한다. 이는 증여를 숨기거나 투기하려는 수단이 아니라면 자금출처를 쓰는 작업이 하나 더 늘어난 정도로 생각하면 된다. 그러나 최근 필자의 고객 중 은퇴를 앞두고 전원생활을 하고 싶어하는 고객이 있었다. 이 고객은 토지를 매입할 때는 제출해야 할 자금조달계획서가 없다고 생각해 자녀의 이름으로 토지를 해주고 비교적 편하게 증여하려 했으나 그것이 불가하다는 것을 알고 다소 당황했다. 결국 증여 비과세 기준인 5000만원에 해당하는 부분만 자녀 명의로 하고, 나머지는 본인이 취득하는 공유지분으로 해 진행하는 중이다. 이렇게 토지 매입 방식 자체가 달라질 수 있으므로 미리 이 내용을 알고 기준을 잡아 놓는 것이 좋다. 올해 5월 18일 이후 토지 취득에 있어 강화된 내용이 한가지 더 있다. 바로 ‘농지취득자격증명’ 및 ‘농업경영체 등록확인서’이다. 모든 토지에 해당하는 것은 아니다. 매입하려는 토지의 지목이 ‘전’, ‘답’, ‘과수원’ 등의 농지인 경우 해당되는 내용이다. 우리나라는 법적으로 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. 그러나 전원주택지를 찾는 사람들도 자주 만나게 되는 것이 바로 농지다. 이 농지를 취득하기 위한 자격심사가 올해 5월 18일 이후로 강화됐다. 강화된 내용으로는 농업경영계획 서식을 개편(영농 착수·수확시기 및 작업일정, 농지취득자금 조달계획 등 추가)하고, 주말·체험영농 계획 서식도 신설됐다. 이 외에 직업·영농경력·영농거리를 의무적으로 기재하도록 한 것과 함께 제출해야 하는 서류들도 구체화되는 등 자격심사가 기존보다 상당히 강화됐다. 이를 거짓으로 제출할 경우에는 최소 250만원에서 최대 500만원의 과태료가 부과된다. 따라서 집을 짓기 위해서라도 마침 내가 사는 토지가 농지인 경우에는 농지취득자격증명을 받을 생각을 갖고 있어야 한다. 특히, ‘농업경영체 등록확인서’를 받으려면 약 한 달의 시간이 소요되기 때문에 시간적인 부분도 잘 체크해야 한다. 다만, 농지법 제6조 2항에 따르면 ‘상속으로 농지를 취득해 소유하는 경우’ 등 몇 가지 사유에 의할 때는 이 농지취득자격증명 없이 소유할 수 있다. 이를 확인했을 때 우리가 집을 짓기 위한 농지를 취득(소유)하기 위해서는 둘 중 하나를 선택해야 한다. 계약서를 쓰는 당시 잔금을 치르고 소유권을 취득하기 전에 농지전용허가 혹은 농지전용신고를 진행할 수 있도록 매도인으로부터 토지사용승낙서 등을 받는 특약사항을 작성하는 것이다. 혹은 농지전용허가 받은 토지를 매입해 허가자 변경을 하는 것도 가능하다. 그렇지 않고 농지를 취득하기 위해서는 ’농지취득자격증명‘을 꼭 발급받아야 한다. 물론 당장 집을 짓지 않지만 추후에 집을 짓고 싶은 마음에 드는 땅이 있을 수 있다. 그럴 때 당장 농사를 짓지 않으면서 이 농지취득자격증명을 받기도 어렵다면, 농지를 임대하거나 무상 사용하게 하는 방법이 있다. 이 기간 동안은 농지를 계속 소유할 수 있으니 이 부분도 알아 두자. 결국 가장 중요한 것은 ‘얼마의 예산을 갖고 토지 매입을 하려는 지’와 ‘내가 집을 언제 짓고 싶은 지’ 등에 대한 내 기준을 명확히 하는 것이다. 원하는 토지를 만났는 데 해결해야 할 과제가 많다면 원하는 시기에 입주를 못하고 마음 고생을 할 수도 있다.     성호건 한국부동산개발연구소 대표