조합원입주권을 취득하고 비과세 받는 방법은?

[성공 김옥근]

조합원입주권을 취득하고 비과세 받는 방법은?

•  기자명편집부
• 입력 2023.10.13 12:27

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        정경조 세무사 / 세무법인 지율

1. 사례

지율씨는 2020년에 어머님집이 재건축되면서 본인도 같은 단지에 살기 위해 조합원입주권을 취득하였다. 현재 소유하고 있는 집이 오래되기도 했고 부모님도 연로하시기 때문에 가까이 사는 것이 좋겠다는 판단에서 이사를 계획하였다. 문제는 지율씨가 기존 집을 처분해야 되는데 최근 공사가 늦어져 준공일이 미뤄질 예정이다. 늦어진 준공일 때문에 예전에 상담 받은 비과세내용에 영향이 없는지 궁금해 졌다.

2. 해설

(1)승계조합원이 종전주택을 비과세 받는 방법

지율씨는 조합원입주권을 취득하면서 현재 살고 있는 집에 대한 비과세규정을 상담 받은 적이 있다. 상담시 1주택(이하 종전주택) 소유자가 조합원입주권을 취득 후 비과세를 받기 위해서는 아래의 3가지 요건을 충족하면 된다는 안내를 받았다.

1) 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 입주권을 취득할 것

2) 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

3) 종전주택이 비과세 요건을 충족할 것

지율씨가 살고 있는 집은 2008년도에 취득한 것이여서 1)규정도 충족하고 3)비과세요건도 충족하고 있다. (1주택만 소유하고 있고 2년 이상 보유하고 거주요건은 해당사항이 아니기 때문이다.)

다만, 2)요건을 충족시키기 위해서는 3년 이내 처분해야 되는데 당초 계획 당시 조합에서 예상하는 준공일을 감안하면 충분한 시간으로 예상되었다.

그런데, 최근 대내외적 여러 문제로 공사가 지연되면서 준공일이 늦춰져 3년 내에 이사가 어렵게 되었다. 이에 일단 3년 내 처분하고 다른 곳으로 이사 후 입주를 해야 하나 고민 중 다른 방법은 없는지 문의를 하였고 가능하다는 답변을 받았다.

지율씨와 같이 3년 내에 종전주택을 처분하지 못하고 3년이 경과한 후에 종전주택을 처분하는 경우에는 위의 3가지 요건에 더하여 다음의 1가지 요건을 더 충족하여야 한다. 총 4가지 요건을 요약하면 아래와 같다. 2)번 요건은 종전주택의 양도기한에 대한 요건이라 당연히 차이가 있다.

1) 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 입주권을 취득할 것

2) 완성되기 전 또는 완성일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

3) 종전주택이 비과세 요건을 충족할 것

4) 신축주택 완성일로부터 3년내 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주할 것

크게 보면 4)요건이 추가된 것이다. 이는 ‘실수요목적’이라고도 하는데 실제 이사목적으로 취득한 경우 공사지연등의 이유로 이사가 원활하지 않을 경우에 종전주택 양도기한을 최대 완성일로부터 3년까지로 늘려 기한의 이익을 부여한 것이다.

이 규정에 맞추어 지율씨는 다른 곳으로 이사할 필요도 없고 당초 목적대로 전세대가 이사를 가서 1년 이상 계속 거주함으로써 비과세를 받을 수 있게 되는 것이다.

(2)원조합원이 대체주택을 취득하여 양도한 경우 비과세

더불어 지율씨의 어머니는 재건축되는 동안 거주하기 위해 주택(이하 대체주택)을 구입하였는데 이를 완공 후 다시 처분할 계획이다. 이 경우 비과세 받을 수 있는 방법은 없는지 궁금하다.

재건축이 되는 경우 당초아파트에 거주하는 조합원들은 이사를 가서 살아야 한다. 이때 전세나 월세로 이사를 가는 경우도 있지만 지율씨 어머니처럼 아예 살 집을 취득하는 경우도 생긴다. 이렇게 부득이하게 주택수가 늘어난 경우에는 아래의 5개의 요건을 갖추면 대체주택을 처분할 때 비과세를 받을 수 있다.

1) 반드시 원조합원에 해당할 것 (관리처분계획인가 전에 종전주택을 취득할 것)

2) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득할 것

3) 대체주택에서 1년 이상 거주할 것

4) 신축주택이 완공되기 전 또는 신축주택 완공 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

5) 신축주택이 완공된 후 3년 이내에 세대 전원이 전입하여 1년 이상 계속 거주할 것

위의 규정은 지율씨가 적용받는 비과세규정과 매우 유사하다.

다만, 지율씨는 승계조합원으로서 기존 집을 처분할 때 적용받는 규정이고 어머니는 원조합원이 공사기간동안 취득한 대체주택을 처분할 때 적용받는 규정이라는 차이점이 있다.

어쨌든 이 두 가지 세법규정을 잘 활용한 지율씨는 본인과 어머니주택 모두 비과세도 받으면서 어머니를 가까이에서 모실 수 있게 되었다.