보시고 참고 하세요.

[김영순9(글로리아)]

요즘 여기 저기서 향후 주거용 부동산의 가격 향방에 대해 갑론을박이 진행중이다. 곧 폭락할 것이다는 사람이 있는가 하면 아파트가격 폭락은 무주택 서민들의 바람일 뿐 절대 일어나지 않는다는 사람도 있다.

떨어진다 안떨어진다 양쪽 모두 일부는 맞고 일부는 틀리다. 그러나 확실한 것은 한국 주거용 부동산의 대명사 아파트의 가격이 움직이는 패러다임에 서서히 그러나 크고 확실한 변화가 시작되고 있다는 것이다.

한마디로 아파트라 말은 하지만 이것들은 성격상 여러가지로 분류가 가능하다. 지방을 제외한 서울 아파트 가격의 향후 동향을 크게 짚어보면 다음과 같다.

1.      강남이 아니라 강남 할아버지라 하더라도 실거래가 평당 3000만원 이상인 고가 아파트 가격은 이미 하락하고 있다. 무슨 소리냐 하는 사람이 있겠지만 이는 사실이다. 인기 지역 중대형 고가 아파트를 사는 사람의 목적은 크게 두가지이다. 투자 (혹은 투기)용 그리고 신분과시용이 그것이다. 그동안 강남의 중대형은 가격 상승 속도가 전국에서 가장 빨랐다. 수요가 많아서 오른 것이지만 투기적 가수요가 없었다면 그와 같은 상승은 불가능 했다. 학군이나 생활 환경 면에서 메리트가 있다고는 하지만 수십억씩 하는 아파트를 사는 이유는 그에 수반하는 각종 기회비용 및 금융비용을 지불하더라도 그 이상 오를 것이라는 믿음이 있기 때문이었다. 그러나 평당 3000이상 고가 아파트에 대하여 그러한 가격 상승을 기대하는 사람은 더 이상 없다. 강남 주거용 부동산 투기로 돈을 번 사람들 조차 지금은 아주 유명한 랜드마크 급 호화 아파트라 하더라도 평당 3000이 넘어가는 시점부터는 세금과 이자 비용, 물가 상승률을 상회하는 집값 상승은 더 이상 물리적으로 불가능하다는데 동의하고 있다. 그러한 비용을 상쇄하는 집값 상승이 이루어지려면 이론상 5년뒤 평당 6000~7000이 되어 있어야 한다. 물론 고가 주택의 경우 거래 자체가 쉽지 않고 소유주들이 기본적인 버티기 체력이 있는 층이라 폭락의 가능성은 크지 않지만 가격은 장기간 약보합으로 횡보할 것이며 실질 물가상승률 5~10%에 달하는 고물가 시대에 접어든 지금 세금 포함 매년 수천만원의 유지비가 들어가는 아파트가격이 횡보한다는 것은 희생되는 기회비용을 포함하면 매년 10% 가까운 가격 하락이 이루어지는 것과 마찬가지이다. 투자처로서 매력을 잃어 투기 세력이 빠져 버린 고가아파트의 남은 수요층은 정말로 학군이나 생활 및 주소 프리미엄을 얻고자 하는 실수요자뿐 이겠으나 이들 만으로 가격을 더 띄우는 것은 사실상 불가능 하다.

고가 아파트의 가격 등락은 특히 차별화가 심해질 것이다. 단지 구성이 좋고 네임 밸류가 있는 신축 초고층 아파트의 경우 그나마 하락 압력이 덜 하거나 소폭 상승도 가능할 수 있으나 인기 지역에 있는 중대형 평형 아파트라는 이유만으로 비슷한 가격을 형성하던 단지 구성이 좋지 않은 오래된 고가 아파트의 경우는 극도의 거래 부진과 가격 하락 압력에 시달리게 될 것이다. (예를 들어 대치동 은마 같은 써금털털 아파트) 유일한 탈출구는 재건축 뿐이지만 기대 수익은 제로나 마이너스로 바뀌고 있으며 사업 추진은 점점 어려워지고 있다.

2.      신도시 아파트

서울 도심으로 부터의 거리에 따른 가격 줄서기가 심화 될 것이다. 판교 분당 정도의 아파트 들은 어느 정도 가격 방어가 가능할 것이나 그 보다 먼 용인, 수지, 죽전, 동탄 등의 경부축 신도시는 아무리 그럴싸하게 짓고 조경 및 단지 구성을 잘 해놓아도 추가 상승이 어려울 것이며 중대형 평형이나 이미 비싸게 분양한 신축 아파트 들은 10~20년 장기간에 걸쳐 점진적 가격 하락 압력을 받게 될 것이다. 투기 수요자 입장에서도 현재 이들 지역 아파트 가격은 별 매력이 없으며 임대 사업적 측면도 좋지 않고 소자녀 고령화 핵가족화, 1인 가구 증가세 및 유가 상승세가 계속 되는 한국사회에서 자가용 출퇴근 시간이 2시간씩 걸리는 이들 지역 중대형 아파트에 대한 수요 증가는 매우 제한 적일 것이다. 일본의 경우도 한때 치바나 사이타마 같은 도쿄 교외의 베드 타운들은 버블시기에 상당한 인기와 가격 상승을 자랑했으나 거품이 꺼지면서 가장 큰 하락률을 보였으며 이후에도 회복이 되기는커녕 교통 요지의 소형 평형 주거지로의 도쿄 구도심 회귀가 일어나며 싸구려 가격이 정착되어 버렸다. 이들 지역의 주거용 부동산 가격이 살아나는가 여부는 어느 정도 자족적인 도시 기능을 완비할 수 있느냐에 달려 있으나 그 가능성은 매우 불투명하다.

인천 방면의 송도 등의 신도시 경우도 향후 상승이 가능할 것이냐 여부는 정말로 일자리 (주구장창 부르짖는 외국기업 본사 등의 기업 유치), 학교, 병원등의 인프라가 갖춰져 어느 정도 독립된 도시기능을 할 수 있는지에 달려 있다.

한가지 분명한 것은 한강 이남에 1000세대급 대단지는 무조건 분양되고 가격도 오른다는 불문율은 이미 깨지고 있다는 점이다.

3.      향후 상승 지역

뚝섬의 4천~5천대의 분양가가 요즘 말이 많다. 나도 부동산 관계의 사람으로서 한마디 한다면 시기 상조 정도가 아니라 지나가던 개가 웃을 가격이다. 혹자는 이 분양가가 강건너 압구정 부동산가를 다시 자극할지 모른다는 소리를 하지만 그런 걱정은 붙들어 매도 좋다. 불과 6개월 전과만 비교해도 시장의 분위기는 180도 달라졌으며 뚝섬 시행사의 경우 부유층 타겟의 선택과 집중식 일반 분양 세일즈를 하겠지만 추가 상승 여력이 전혀 없는 집을 살 땐 실거주 목적 뿐인데 뚝섬의 실거주 여건이나 주소 프리미엄은 아직 멀었다. 솔직히 말해서 후분양이 아닌 이 아파트 들은 앞으로 상당기간 아예 지어지지 못할 가능성도 있어 보인다. 시행사들은 1년 안에 평당 3000대에 비공개로 부유층 수요자들에게 땡처리를 시도하기 시작할 것이나 그래도 향후 2년간은 50%이상 분양이 불가능 할 것이다. 서울시로부터 뚝섬 땅을 매입한 컨소시엄들은 사업 진행을 포기하고 용도를 전환하여 땅을 통채로 재매각할 가능성도 상당히 커보인다.

향후 서울에서 물가 상승률 이상 상승이 가능한 주거용 아파트는 현재 오르고 있는 노원처럼 처음부터 가격적 매력이 있는 강북 대단지나 임대 사업에 유리한 지하철역 직결 도심 소형 아파트에 국한될 것이다. 1~2동 짜리 랜드마크성 초고층 아파트의 경우 강북이나 버블이 적은 지역에 적당한 가격으로 분양된다면 분양은 가능할 것이며 제한적 상승도 가능할 수 있으나 이 역시 보수적인 접근이 필요할 것이다.

좀 더 장기적인 관점으로 봤을 때 유망한 곳은 역시 강북지역 뉴타운과 일본의 구도심 재개발 (롯폰기 힐스, 도쿄 미드 타운 등)과 같은 상업, 문화 및 주거 시설을 결합해 대규모로 고급스럽게 개발하는 블록형 단지 주변의 주거용 부동산이며 서울에서는 용산 철도기지 주변 지역이 이에 해당할 것이다.

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[고은수9]

영순어~~~ 내가 웃음때문에 배가 아파야~~~카페 분위기가 좀~!!! 이상하거든....일백이성이 이글을 보면 분명히 한마디 할껄!!! 자료방으로 옮기라구~~~심기가 불편한게~~~ 알아서 해라~~~얼굴을 보면은 괜히 무서버~~~ㅎㅎㅎ

[여우7회덕향]

머시무서버야 아이고 나도 걍 무서버진다 은수여 카페조짐이 으짠디 그라냐? 을씨년스럽냐? ㅋㅋ 걍 우덜은 꽃피는봄날이라고 하자꾸나, 나아 오늘봄나들이 진짜로 좋트라 이제 내마음을 완젼히 바꿔부렀어야^^* 나아 오늘새로 태어났당께..ㅋㅋ 봄바람이 하도 갠지라서 내가 치매가 ㅎㅎㅎ

[여우7회덕향]

영순아~~~지발집값좀 똥값되면 좋겠다. 그라면 나도 서울다가 보란듯이 아파트한채 살라고야?꿈꿈! 꿈이련가? 영순아 꿈이 아니길 바란다야 그런디야 우리동문님들 서울에 집들이 다들 있으니 그러면 안될것도 같으고 마음이 심숭생숭하다야~ 잘못하면 욕도 먹을것 같어서^^*

[김영순9(글로리아)]

언니~~이젠 아파트로 부동산투자가 막차 입니다.행여 투자해서 손해보시는 동문님들이 계실까봐서 정보를 옮겨온 것입니다.

[김동필⑩]

지방은 개안쵸???

[백설공주10.]

지방은 필~~이가 전문가잖어 ~~ㅎ~~~^^

[여우7회덕향]

기럼 개안~~치이 우리아파트도 여지껏살고 반절은올랐잖아 ㅋ 덤이지.ㅎ

[김영순9(글로리아)]

엊그제도 울산에서 세번째로 분양0 아파트가 출연했다우~~~

[김동필⑩]

분양율 0라도 건설회사 소관이지 우리네 집은 안 떠나가니깐 ㅎㅎ

[동산네(11)]

우짜둥둥 던이 없어요~~ㅎㅎㅎㅎ

[김명숙(9회)]

울딸이 방을 못구해서 고시텔겨우 들어갔다가 지금 숨막혀 죽는다고~~ 다시 방을 구하려는데 참말로~~서울집값 똥값댜가꼬~~방이 남아돌아가믄 얼마나 좋을꼬~~(돈없고 힘없는 에미의 넋두리~~여라우)