주택의 민간공급을 장려하기 위해 정부가 주택임대사업자에게 다양한 세제혜택을 부여함에 따라주택임대가 매력적인 투자처로 급부상했다. 주택임대사업자 세금 혜택은 원래 2015년 12월 31일로 종료될 예정이었으나, 2016년 1월 1일 ~ 2018년 12월 31일까지로 적용기한이 3년 더 늘어났다. 세법에서 정한 사유 이외 의무임대기간을 충족하지 못하고 양도 등을 하는 경우 세법에서 감면받은 세액 추징 이외에 민간임대주택에 관한 특별법 규정에 따라 임대주택당 1천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으므로 주의해야 한다. 취득세 감면 (1) 감면 내용 및 요건 세 목 | 면 적 | 감면율 | 감면주택 | 취 득 세 | 60㎡ 이하 | 100% | 건설임대 주택 : 최초분양 주택 | 60㎡ 초과 85㎡ 이하 | 25% | 장기임대주택을 20호 이상 취득 |
(2) 주의사항 - 최초로 분양한 주택에 한해서 감면을 받을 수 있다. - 취득세 감면 받은 후 임대의무기간(4년)을 충족해야 하며 임대의무기간 동안은 양도를 할 수 없다. 부득이한 사유 이외 양도하는 경우 감면된 취득세를 추징한다. - 오피스텔의 경우 분양 받아 사무실 용도로 임차하는 경우 부담한 부가가치세를 환급 받을 수 있으나 주택의 경우 환급을 받을 수 없다. 재산세 감면 (1) 감면 내용 및 요건 세 목 | 면 적 | 감 면 율 | 감 면 주 택 | 재 산 세 | 40㎡ 이하 | 100% | 일반인은 해당 없음 | 60㎡ 이하 | 50% | 2세대 이상의 임대용 공동주택 매입 또는 건축 2세대 이상의 임대용 오피스텔을 매입 | 85㎡ 이하 | 25% | 2세대 이상의 임대용 공동주택을 매입 또는 건축 2세대 이상의 임대용 오피스텔을 매입 |
(2) 주의사항 - 기본적으로 재산세 감면을 받기 위해서는 2세대 이상을 임대해야 한다. - 재산세 100% 감면하는 규정은 건설임대주택 중 국가 등의 재정으로 건설하는 임대주택 등으로서 임대의무기한이 30년 이상인 것을 말한다. 따라서 일반인들을 위한 규정이 아니다. 소득세 및 법인세 감면 (1) 감면 내용 및 요건 세 목 | 감 면 율 | 감 면 주 택 | 소득세 및 법인세 | 30% | 3호 이상의 임대용 공동주택 매입 또는 건축 3호 이상의 임대용 오피스텔 매입 |
(2) 주의사항 - 기본적으로 소득세 및 법인세 30% 감면을 받기 위해서는 3호 이상을 임대해야 한다다. - 또한 감면 받은 후 정당한 사유없이 3호 이상의 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니한 경우 감면된 법인세 및 소득세에 이자상당액을 가산해서 추징한다. 장기보유특별공제 (1) 추가공제율 임 대 기 간 | 추가공제율 | 6년 이상 ~ 7년 미만 | 2% | 7년 이상 ~ 8년 미만 | 4% | 8년 이상 ~ 9년 미만 | 6% | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 8% | 10년 이상 | 10% |
(2) 주의사항 - 종전 의무임대기간이 5년에서 4년으로 단축되었지만 이규정은 반영이 되지 않은거 같습니다. - 의무기간 이상인 6년 이상 보유한 경우 본래 공제율에 1년 마다 2%씩 추가로 공제합니다. - 이 규정은 거주자 및 비거주자도 혜택을 받을 수 있습니다. 1세대 1주택 특례 (1) 감면내용 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 일정요건을 충족하고 1주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다. (2) 일정요건 - 거주기간이 2년 이상일 것 - 세무서에 사업자등록 + 시·군·구청에 민간임대주택등록을 할 것 (3) 주의할 점 - 임대기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 1세대 1주택 특례규정을 적용하지만이후 임대기간 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 법에서 정산 산식에 따라 양도소득세로 납부해야 한다. - 거주주택이 둘 이상인 경우에는 직전거주주택의 양도일 이후의 기간에 대해서만 국내에 1개의주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다 * 상기 내용의 의미 - 동일 시점에 2채 이상의 주택이 양도소득세 비과세 혜택을 중복하여 받는 것을 방지하기 위해 직전에 비과세 거주주택은 거주주택 양도일 이후에 발생한 양도차익에 대해서만 비과세 한다. 1세대 1주택 비과세를 받은 후 나중에 임대기간을 충족한 후 임대주택을 양도하게 할 때 과세되는 양도차익 부분이 많으면 오히려 1세대 1주택 특례를 받는 경우보다 더 많은 세금을 납부할 수 있다. |