12조 리츠시장 증시 입성 가시화…"개인투자 시대 연다"

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김관영 리츠협회장(제이알투자운용 대표)© News1

만기 앞둔 성과 검증된 리츠 공모로 전환 IPO 추진

(서울=뉴스1) 전병윤 기자 = 개인투자자들에겐 '그림의 떡'으로 인식된 부동산투자회사(리츠·REITs)가 IPO(기업공개)를 통해 투자의 폭이 넓어지면서 활성화될 것으로 보인다.

부동산 간접투자상품인 리츠 시장은 2002년 자산규모 5584억원에서 지난해 11조7000억원으로 20배 넘게 급성장했다. 하지만 연기금이나 보험사를 비롯한 기관투자자들의 전유물이어서 주식과 채권의 중간인 중위험·중수익의 자산배분 투자상품임에도 개인투자자들의 접근은 어려웠다.

이를 위해 리츠업계는 안정성이 검증된 기존 리츠를 IPO로 증시에 상장시켜 개인투자자들의 투자 선택의 폭을 넓히는 방안을 적극 추진할 방침이다.

김관영 한국리츠협회장(제이알투자운용 대표)은 17일 "리츠는 안정적인 배당수익을 지급하고 부동산 실물에 투자하는 특성상, 채권보다 위험이 낮음에도 기관투자자를 제외한 일반인들에겐 잘 알려지지 않았다"며 "내년부터는 리츠의 IPO를 적극 추진해 소액의 개인투자자들도 투자 기회를 제공해 나갈 것"이라고 밝혔다.

그는 "다만 리츠를 상장하려면 트랙레코드(수익률 성과)가 부족해 거래소의 상장심사에서 탈락하는 경우가 다반사"라며 "이 부분을 해결하기 위해 종전 기관투자자를 대상으로 양호한 성과를 거둔 사모 방식의 리츠가 만기 시점이 다가오면 IPO를 통해 공모로 전환해 개인들이 참여할 수 있는 길을 터주는 방안을 검토 중"이라고 설명했다.

리츠협회에 따르면 지난해 3월 기준 증시에 상장된 리츠는 8개, 시가총액 2000억원에 불과하다. 미국의 상장 리츠는 162개(734조원) 호주 51개(106조원) 일본 51개(77조원) 싱가포르 29개(50조원)와 비교하면 그 규모가 미미한 실정이다.

국내 리츠는 총 80개로 자산규모의 급격한 성장에도 상장된 리츠가 적어 개인투자자들의 소외될 수밖에 없다. 리츠는 2002년 이후 2012년까지 연평균 15% 이상 양호한 수익률을 거두고 있다. 글로벌 금융위기 이후 부동산경기 침체 속에도 빌딩 임대수익과 매각차익 등을 통해 △2009년 26.1% △2010년 8.6% △2011년 8.3% △2012년 7.1% △2013년 9월 현재 7.4%란 높은 평균 수익률을 기록했다.

지난해 3분기 기준 배당수익률 상위 5개 리츠들의 성적은 화려하다. 서울 금천구 이랜드 사옥을 매입해 운영하고 있는 케이리츠앤파트너스의 '행복케이알제3호'의 배당수익률(연 환산 기준)은 무려 27.6%에 달한다. 강남구 뉴코아아아울렛을 투자한 지이자산관리코리아의 '뉴코아강남'은 23.6%, 동작구 학원시설의 전세권을 매입한 마스턴투자운용의 '마스턴 제5호'는 21.1%, 영등포 타임스퀘어를 운영하는 코람코자산신탁의 '코크렙 제14호'는 15.1%의 높은 성과를 내고 있다. 리츠의 호텔 투자 1호인 제이알투자운용의 '제이알 제5호'는 8.6%의 안정적 수익을 달성하고 있다.

리츠의 해외진출도 가시화되고 있다. 제이알투자운용은 조만간 선진국의 부동산에 투자하는 첫 해외 투자 리츠를 내놓을 예정이다. 업계 1위인 코람코자산신탁도 영국 런던과 독일, 미국의 부동산 투자를 위해 해외 리츠 설립을 추진하고 있다. 코람코자산신탁 관계자는 "해외 부동산 투자 리츠는 처음이기 때문에 수익률이 다소 낮더라도 아시아보다 위험이 낮은 선진국을 검토 대상에 올려 놓고 연기금 등 기관투자자들과 매입 대상 물건을 분석하고 있는 단계"라며 "올해 안으로 가시적인 성과가 나올 것"이라고 설명했다.

리츠업계는 과도한 규제에 대한 개선안도 건의해 나가기로 했다. 부동산투자회사법에 근거한 리츠는 국토교통부로부터 인가를 받아야 한다. 신청 이후 인가를 허가 받기까지 보통 1~2개월 걸린다. 리츠의 경쟁자격인 자본시장통합법의 부동산펀드는 등록제여서 신청 후 1주일 만에 펀드 설립이 가능한 것과는 대조적이다.

김 회장은 "시장에 매력적인 투자 대상이 나타나면 최대한 빨리 낚아채야 하는데, 리츠는 국토부 인가를 받는데만 1개월 이상 걸려 신속한 대응이 불가능하다"며 "리츠에 여유자금이 있어도 인가 조건에 명시되지 않은 빌딩을 매입하려면 추가로 리츠 설립인가를 받아야 하는 점도 리츠 활성화에 큰 걸림돌로 작용하고 있다"고 말했다.

이 때문에 리츠업계는 현행 인가제를 등록제로 전환해야 한다는 입장이다. 그는 "법인성격이면서 스스로 자산의 관리를 맡아야 하는 자기관리리츠의 경우 등록제를 유지하되 추가적인 투자를 결정할 때는 신고하는 방식으로 완화해야 한다"며 "일종의 페이퍼컴퍼니로 자산관리회사(AMC)를 통해 투자를 하는 위탁관리리츠는 투자대상을 미리 확정하지 않는 블라인드 방식을 허용해 시장상황에 맞춘 유연한 투자를 할 수 있도록 변경해야 한다"고 강조했다.

반기나 1년에 한번씩 정부로부터 투자에 대한 감사를 받아 사후관리를 강화하면 투자자 보호에도 큰 문제가 없다는 주장이다.

리츠업계 관계자는 "수익의 90%이상을 의무적으로 배당하도록 돼 있는 것도 리츠의 투자 여력을 확보하는데 빗장과도 같은 지나친 규제"라며 "횡령 혐의로 2011년 상장폐지된 다산리츠로 인해 정부 정책의 흐름이 규제 완화에서 강화로 바뀌었지만 이후 시장의 건정성이 회복되고 있는 만큼 규제의 중심을 사전에서 사후로 바꿔나가야 한다"고 조언했다.

[임근훈]

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