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[군자]

부동산시장의 블루오션

부동산 경매에 기반을 둔 담보부 부실채권(NPL) 저당권 투자

부실채권(NPL)이란? 원금과 이자를 보통 3개월 이상 받지 못하고 연체상태가 계속되는 대출을 말한다. 말 그대로 금융기관이 개인이나 기업 등에 부동산을 담보로 대출하여 주었으나 이에 대한 채무자의 이자납입이 제대로 되지 않아서 강제적으로 채권을 회수해야 하는 상황에 이른 채권들을 의미한다. 대출종류는 다양하다. 대표적인 부동산 담보 대출에서부터 무담보인 신용대출, 자동차리스 채권까지 다양하다. 십만원대 통신요금 채권에서부터 수십억원 짜리 부동산 담보부 부실채권까지 금액과 내용도 다양하다.

부실채권 시장, 현황

금융기관이 회수가 불확실한 돈은 시장이 불황일 때 호황을 맞는다. 최근 부실채권에 대한 관심이 많아졌다. 특히 2011년도에 들어서 2차례에 걸쳐 일부의 저축은행들이 영업정지를 당하는 사례도 최근에 벌어졌다. 이 모든 사건이 부실채권과 연루되어 있다. 물론 부실채권은 이번에 처음 듣는 말은 아니다. 과거 외환위기(IMF)당시에는 론스타, 골드만삭스, GE캐피탈 등 외국투자회사에서 실질가치대비 저평가된 NPL을 사서 나중에 비싸게 팔고 큰 이익을 남긴 사례가 있었다.

한 동안 외국계자본이 독식했던 NPL 시장은 2000년대 중반 매물 부족으로 약간 수그러들었으나, 2009년부터 다시 급증하는 모습니다. 반면 최근 들어서는 이러한 부실채권을 시중은행과, 제2금융권인 저축은행, 새마을금고, 신협, 수협, 단위농협 등이 BIS(자기자본)비율과 고정이하의 여신비율을 맞추기 위해 우량 매물을 대거 쏟아내면서 10조원 규모로 확대됐다. 1조6천억원 대였던 2008년도에 비해 10배 가까이 성장한 것이다. 금융기관은 대출금 일부라도 회수하기 위해 연체된 여신을 액면가보다 할인된 가격에 팔게 된다. 이를 매입한 기관과 AMC 자산관리회사들은 채권을 재매각하거나 경매를 통해 배당을 받아 수익을 올린다.

NPL 시장이 일반인들의 새로운 투자처로 거듭나고 있다. 부동산 경기침체에 저금리, 유럽 재정위기까지 겹치면서 투자할 곳을 찾지 못한 자금이 새로운 틈새시장으로 몰리는 것이다. 하지만 자칫 손실을 볼 가능성도 있기 때문에 면밀히 따져보고 투자를 고려해야 한다.

부실채권 매입하는 방법은 크게 세 가지

① 금융기관이 자산유동화전문회사 or 중소형AMC 자산관리회사를 상대로

매각할 때 입찰이나 수의계약 방법으로 매입하는 방법

② 사설펀드매니저가 추진하는 공통투자 하는 방법

③ 경매가 진행되고 있는 물건을 선정해서 저당권자로부터 매입하는 방법

담보부 부실채권 투자유형도 세 가지

① 배당금 수령법 : 법원 경매낙찰 대금에서 배당받는 투자방법

② 재 매각법 : 매입한 부실채권 근저당권을 제3자에게 다시 매각하는 방법

③ 직접 경매(유입)참여 : 부실채권의 근저당권을 인수한 물건의 경매에

참여해서 낙찰 받아 소유권을 취득하는 방법

“경매투자” 수익은 한 방향, “부실채권투자” 수익은 양 방향

최 씨는 언론 등을 통해서 얻은 정보를 바탕으로 근저당권 투자에 도전하게 된다. 경매가 진행 중인 물건의 채권자가 00상호저축은행에서 W라는 AMC회사로 변경된 사실을 대법원 경매정보를 통해 알게 된 후 해당 AMC 회사로 방문하여 AMC가 보유하고 있는 저당권을 매입하였다.

최 씨가 매수한 근저당권은 인천 부평구 삼산동에 소재하고 있는 아파트 1순위 저당권 이었다. 매입한 근저당권 채권최고액은 3억1천2백만원으로 채권 원금이 2억4천만원이고 채권자가 청구할 수 있는 총 금액은 이자와 연체이자를 포함하여 채권최고액을 넘어 있는 상황이었다.

최 씨는 AMC회사로부터 근저당 채권을 원금보다 낮은 1억9천2백4십만원에 매입하였다. 채권판매가액 약 70~80%의 질권대출을 활용하여 실제투자금액은 경매비용을 포함하여 5천1백3십 만원으로 채권매입가의 약27%가 실제투자금액 인 셈이다. 이후 해당 경매부동산의 경매 절차를 속행한 결과 해당부동산이 감정가 3억 2천만원인데 2억1천6백10만원으로 68% 낙찰이 되었다. 이후 최 씨는 해당 부동산의 근저당권자의 자격으로 낙찰대금에서 배당을 받게 되었다. 채권매입당시 부동산등기부상 경매개시결정 기입등기일을 기준으로 전입세대열람을 확인결과 소유권자만 전입되어 있어 낙찰금액에서 당해세(재산세)를 제외하고 모두 배당받았다.

최 씨는 AMC회사로부터 근저당권을 매입한지 실투자금액 5130만원으로 6개월 만에 1060만원의 수익을 올리게 되었으며, 자기자본 투자금액 대비 수익률은 약 20% 이었다. 연 평균 수익률로 환산하면 이 보다 배 이상 높은 수익률을 달성한 것이다.

부실채권을 통한 직접낙찰법의 큰 즐거움은 “시세보다 싸게” 구입하는 것이다.

만약 최 씨가 배당금 수령을 위한 투자가 아닌 직접 낙찰법(유입)으로 투자를 했어도 배당금 수령을 위한 투자보다 수익률은 더 높았을 것이다. 그 경우 이미 채권을 원금보다 낮은 가격으로 매입했고, 배당받을 수 있는 배당추정 채권액이 감정가격인 3억2천을 넘었기 때문에 3억으로 직접 입찰을 해서 낙찰 받더라도 인근 시세가

2억4천부터 2억7천까지의 일반적인 시세가 형성되어 있기 때문에 낙찰 후 해당 부동산을 깨끗이 정리하고 소유권이전등기 후 일반 시장에서 정상가격으로 매도하더라도 양도차익에 대한 양도세를 내지 않아도 되기 때문에 수익률은 배당금 수령을 위한 투자보다 수익률은 배가 될 것이다.

NPL 투자 차익에 대한 수익은 세금이 無

부실채권투자에서 가장 큰 매력 세금 부분이다. 부실채권투자로 발생하는 차익에 대해서는 완전 비과세대상이다. 부동산의 경우 보유기간 1년 미만처분으로 발생하는 차익에 대해서는 현행 세율로 50% 단일 세율이다. 보유후 1년 이내에 처분해서 그 차익이 1억원이라면 5천만원을 세금으로 납부해야 한다. 일반펀드로 얻는 수익에 대해서도 14.4%의 소득세를 납부해야 한다. 그러나 부실채권에 투자해서 얻은 차익에 대해서는 기간, 차익의 크기를 묻지도 않고 따지지도 않고 세금 부과대상이 아니다. 즉, 세금을 안내도 된다는 대법원 판례(서울행정법원2006구합32702) 와 국세심판원의 결정으로 부실채권매매를 업으로 하지 아니하는 개인이 민법상 채권양도의 방식으로 부실채권을 매수하였다가 매각함에 따라 발생한 처분이익은 과세 대상소득에 해당되지 않는다는 판례와 결정이다.

NPL 투자 잘못하면 내가 망할 수도

세상에는 투자만 하면 많은 돈을 버는 것처럼 나팔을 크게 부는 사람들이 있다. 그러나 세상 어디에도 벌기만 하는 투자리스크 제로인 투자처는 없다. 특히 부실채권은 투자금액보다 훨씬 낮은 회수로 인해 손해가 날 수도 있고, 공동투자에 나섰다가 수익은 고사하고 원금마저도 날리는 경우도 자주 발생하고 있다.

부실채권투자자는 경매투자자보다 두수 높은 실력을 가지고 있어야 한다. 경매투자는 얼마에 입찰해서 추가비용을 얼마나 더 지불한 다음 얼마에 처분할 수 있는가? 정도를 예측할 실력이면 충분하다. 그러나 부실채권 투자는 그렇지 않다. 부실채권투자에서 기본적인 권리분석은 바늘귀에 실을 끼우는 것과 같다. 그리고 왜 투자를 하는가에 대한 근본적인 질문도 한 번쯤은 해볼 필요가 있다. 투자라는 것을 거창하게 말하려면 한도 끝도 없지만, 한마디로 장리하면 간단하다. 얼마를 어디에 어떻게 투자 했더니 얼마가 회수 되더라 그것이 전부이다. 부실채권 투자의 목적으로 배당이나 직접 낙찰까지 받는 것이 목적이라면 다음 세 가지는 반드시 정확하게 이해하고 있어야 한다.

(1) 권리분석을 할 줄 알아야 한다.

말소주의와 인수주의에 관해 기본이상의 실력이 요구되는 것이 부실채권투자다. 부동산등기부에는 항상 말소기준권리가 되는 권리가 있고, 어떤 때에만 한정적으로 말소기준이 되는 권리가 있다. 낙찰로도 말소 안 되는 등기부상 권리도 있다. 어떤 것들이 그러한지에 대한 부분을 공부해야 한다.

(2) 배당표를 작성 할 줄 알아야 한다.

부실채권투자에서 배당표는 수익률을 가늠하는 척도이자 어두운 밤바다를 환희 비추는 등대와도 같은 존재다. 배당표를 쓸줄 모르고 부실채권에 투자하겠다는 것은 우물가에 가서 숭늉을 찾는 것과 같다.

배당을 목적으로 하는 부실채권투자든 직접낙찰을 목적으로 하는 투자든 마찬가지이다. 얼마에 낙찰되면 내게 얼마가 배당되는가? 얼마에 응찰하면 내게 얼마가 배당되고 추가로 얼마를 물어내야 하는가? 하는 것을 알아내는 수단이 배당표작성이다.

전체적인 배당순서는 아래와 같다.

① 경배신청 비용

② 필요비 / 유익비 상환청구채권

③ 주택임대차보호법 / 상가임대차보호법상 소액보증금중 일정액

④ 당해세(해당 부동산의 재산세 등)

⑤ 일반우선채권 중 효력 발생일의 순위가 빠른 채권

⑥ 공과금은 일반우선채권 중 순위에 관계없이 가장 후순위

⑦ 일반채권

⑧ 채권평등주의

(3) 부동산의 저당권 “가치” 를 파악하는 것이다.

부실채권투자는 누가 얼마에 응찰할까를 예상하는 것이 중요하다. 해당 부동산의 저당권의 가치를 파악할 줄 모르면 투자 실패할 가능성이 매우 높다.

남의 머릿속을 읽는다는 것이 쉽지는 않다.

부실채권은 4번의 감정을 한다.

① 금융기관에 담보 제공할 때 하는 담보감정평가

② 경매개시결정이 되면 법원에서 경매가격산정을 위한 감정평가

③ 낙찰 받으려는 사람이 하는 감정평가

④ 부실채권을 매입하려는 사람이 하는 평가

즉, 낙찰 받으려는 사람이 하는 감정평가와 부실채권을 매입하려는 사람이 하는 평가를 부실채권투자자가 하면 되는 것이다.

부실채권 매입은 현재에서 하게 되고, 투자금 회수는 미래(약10개월 후)에 하게 된다. 예상치 와 실제 회수금액 사이에 갭이 발생할 수 도 있다. 그렇기 때문에 최대한 보수적으로 판단해야 하기 때문에 쉽지 않은 일이다.

NPL 묻지마 투자 무작정 덤비면 “큰코” 다친다

① 매입가격보다 낮게 낙찰되기

부실채권 투자에서 실패로 연결될 가능성이 큰 경우는 부실채권 매입가격 이하로 낙찰되거나 배당금이 나오면 꼼짝없이 그 차액만큼은 손해로 연결된다. 부동산 담보부 부실채권이라 할지라도 2순위 이하 저당권이거나, 유찰이 심한 상가, 주상복합 내 사우나시설, 공장, 임야, 전, 답 등 또한 채권매입 후 유치권 등의 특수권리 등으로 인해 낙찰가가 낮아지는 경우도 발생할 가능성이 높다.

② 경매가 진행도중 정지되어버리는 경우

경매신청 이후 경매가 진행되어 가고 있는데 채무자가 경매절차에 대해서 이의신청하고, 경매진행정지 가처분신청을 하였을 경우 이의신청에 대한 판결이 나올 때까지의 이유로 정지되는 경우가 있다. 부실채권 투자자가 할 수 있는 일은 거의 없다. 자금회수가 길어질수록 수익률은 낮아져 손해가 발생할 가능성이 높다.

③ 유사수신업체 및 AMC 가 잠적하거나 도망간 경우

1억짜리 저당권을 30% 할인해서 7천만원에 매각한다고 하고 피라미드식 단계로 투자자를 끌어들이고 자금을 모아 투자해서 수익금을 돌려줄 생각은 당초부터 없이먼저 투자한 사람의 돈으로 다음 투자자 끌어들이는 식으로 100% 금융사기 라고 할 수 있다. 일단 확정수익을 매월 지급한다고 하면 일단 의심을 해야한다. 투자한 부실채권 처분해서 투자금을 회수하지도 않았는데 투자 다음 달 부터 확정수익을 지불한다고 하면 앞에 투자한 사람의 돈으로 지급하는 전형적인 다단계 투자방식이라고 생각하면 된다.

④ 예상과 다르게 배당표가 작성된 경우

주택과 상가 의 경우 소액임차인의 최우선변제로 저당권보다 먼저 배당받는데 기간과 지역, 그리고 계약금액에 따라 소액보증금 최우선변제금액이 달라진다.

NPL 투자

경기침체로 투자처가 마땅치 않다는 점을 노린 불법 유사수신 사기가 기승을 부리고 있다. 최근 부실채권을 도구 삼아 투자자에게 고수익을 보장한다는 내용이 주를 이룬다.

그러나 이런 사기는 투자 전 채권에 대해 학습했거나, 전문가에게 자문했더라면 쉽게 피할 수 있었다는 것이 전문가들의 한결같은 조언이다.

담보부 부실채권 투자는 다른 투자 상품에 비해 안정성, 환금성, 수익성 등이 보장된 안전한 투자기법으로 불황기에 재테크 수단으로 NPL이 각광을 받고 있는 이유이다.

부동산 담보부 부실채권 NPL 투자 시 어떤 부분을 주의 해야 할까?

담보 내용과 채권 유효기간, 채권 판매처와 물건에 설정된 유치권 등 특수권리의 진위 확인과, 배당액 및 낙찰가 예상, 최종입찰가 산정 등 철저한 검증과 분석이 필요하다.

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