4. 종합병원 - 배짱좋은위장유치권자, 형사고소로퇴출시켜

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[권말부록│ 실전 경매 마스터 코스]

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅱ

분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼

 4. 종합병원 - 배짱좋은 위장 유치권자, 형사고소로 퇴출시켜

남원1계 2002 - 3734 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	국민은행	입찰 개찰일	04.06.28
청 구 액	4,550,000,000	채 무 자	A의료재단	다음예정
용 도	병원	소 유 자	A의료재단	배당종기일	02.12.10
보 증 금		진행횟수	14회(유찰:9회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
전북 남원시 02.10.10 동국감정 ■감정평가내역 철골조 컬러 강판지붕 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 기숙사는 32평형 아파트 20세대 단독아파트 형태로 이용 중	전 926(280평) 현:대지 농취증 필요 답 2211(669 평) 현: 대지 농취증 필요 답 1633(494평) 현:대지 농취증 필요 답 608(184평) 현:대지 농취증 필요 대지 9412 (2847평) 건물 본관동(종합병원 1층~7층) 별관동(1층~4층) 건물평수 약 5,800평	최초가 13,699,634,160 최저가 1,838,734,000 (13.4%) 유찰 03.01.27 유찰 03.02.24 유찰 03.03.24 유찰 03.04.28 유찰 03.05.26 낙찰 03.06.23 4,501,000,000 (32.9%) 유찰 03.08.25 낙찰 03.09.22 4,153,000,000 (30.3%) 낙찰 03.11.24 4,730,000,000 (34.5%) 유찰 04.01.26 낙찰 04.02.23 3,215,555,500 (23.5%) 유찰 04.04.26 유찰 04.05.24 낙찰 04.06.28 2,411,000,000 (17.6%) 낙찰자: 지엔비 인베스트	조○○ 전입 2002.11.25 확정 2002.11.25 배당 2002.11.25 2000만 101호 제3자(한국리스 여신) 소유임을 주장하는 리스물건 있음 박○○ 전입 1억 권리신고서상 수위실(현:휴게실) 점유 02.1.21~1년 ※A종합건설에서 약 30억원에 대해 공사비 청구 유치권을 주장하고 있음	저당권 국민은행 1999.11.19 50억2000만 저당권 국민은행 1999.11.20 60억5000만 저당권 국민은행 2000.12.29 43억 저당권 국민은행 2001.06.20 10억4000만 가압류 김○○ 2002.03.13 5억5000만 가압류 김○○ 2002.03.19 3000만 가압류 매일상호 2002.03.21 2억0460만 가압류 임○○ 2002.04.09 5억 가압류 기업은행 2002.04.26 2671만 압 류 국민연금 2002.05.23 임 의 국민은행 2002.09.11 청구:4,550,000,000 ※125번지 등기

사건 개요

2001년 3월26일 의료재단 A의료법인이 국민은행에서 4차례에 걸쳐 160억원을 대출받은 뒤 이자와 원금 일부를 변제하지 못했다. 이에 국민은행이 2002년 9월11일 임의경매 신청한 사건이다.

입지 및 환경

이 병원은 남원시 중심가에서 10분 거리에 있다. 공기가 맑고 교통이 편리한 곳이다. 산자락에 지어진 이 병원 주변엔 경찰서와 법원 그리고 콘도 등 편의시설이 갖추어져 노인복지 병원으로 운영 중일 때 성황을 이뤘다. 종합의료시설이어서 다른 용도로 변경이 어렵다. 다만 사회복지시설인 청소년수련원, 유스호스텔, 노인복지시설과 노인요양병원으로 전환이 가능하다.

등기부등본 분석

채권자이자 경매신청자인 국민은행의 저당권보다 빠른 가등기나 가처분이 없어 1순위 저당권 이후 모든 권리는 말소된다. 그러나 자세히 살펴보면 몇 가지 문제점이 있다. 우선 제3자 한국리스여신 소유인 리스물건(오폐수정화조시설 및 발전수전설비)이 있다. 둘째 A종합건설에서 유치권 30억원(공사비)을 주장하는 권리가 있다. 셋째 네 차례나 낙찰받은 뒤 경락 잔금을 납부하지 않은 사례가 있다.

세 가지 걸림돌 때문에 권리관계를 철저하게 분석하지 않으면 낙찰받아도 소용이 없다. 앞서서 낙찰받은 입찰자들처럼 문제 앞에 속수무책으로 당할 수 있어서다. 제3자 한국리스여신 소유라는 리스물건(오폐수정화조시설과 발전수전설비 20억원)을 조사해본 결과, 이 병원이 리스대금을 지급하고 있는 상태였다. 리스물건에 대해 구입비용을 완납하지 않아 경매대상에 포함되지 않은 상태였다. 따라서 낙찰자가 별도로 리스물건에 대한 대금을 지급하고 사용하든지, 철거를 요청해 새로 설치해야 한다.

둘째는 A종합건설도 이 병원을 보수 공사했다며 공사비 30억원에 대한 유치권을 주장하고 있다는 점이다. A종합건설이 주장하는 공사비 유치권에 대해 면밀히 조사해본 결과 유치권이 성립되기 힘들다는 결론을 내렸다.

셋째 4차례나 입찰에 참여하여 낙찰받은 사람들이 낙찰 잔금 납부를 포기한 이유를 확인했다. 그랬더니 의외의 사건이 뒤에 숨어 있는 것을 발견했다. 유치권을 주장하는 A종합건설이 낙찰자에게 낙찰 잔금을 납부하지 못하도록 공포 분위기를 조성하면서 압력을 행사하고 있다는 사실이다.

   (계속)