땅 이야기 시리즈

[richard]

숨어있던 알짜배기의 주인 되기

타인보다 월등한 음식솜씨에 주변에서 식당을 권유 받을 정도인데도, 막상 매장을 오픈(OPEN)하려면 웬만한 곳은 보증금 못지않게 권리금이 형성되어있고 월 임대료도 만만치 않다보니, 자금에 부담을 느껴서 결국은 포기하는 경우가 적지 않습니다. 그래서 여기서도 푸념 섞인 한마디가 "자금이 없어서"입니다. 하지만 공매에 눈을 돌리게 되면, 간단히 문제는 해결됩니다.

자금이 적어서 어려움이 있는 자영업을 목적으로 하는 매점, 식당, 주차장, 휴게실 등의 업장확보는 한국자산관리공사가 실시하는 '국유재산 임대입찰'이 있기 때문입니다.

국유재산 임대입찰이란 지자체나 국영기업체, 공립학교 같은 행정기관의 국가소유부동산을 공매를 통해서 민간에게 임대하는 것으로 공매의 행위 중 하나인 것입니다. 이 제도의 장점은 ① 몫이 아무리 좋아도 권리금이 없다는 것 ② 연간 임대료를 4회 분할납부가 가능한 점 ③ 임대기간이 기본 2년으로 보장되는 점 ④ 임대대상 물건은 지하철매점부터 학교식당 등 우수물건이 다양하며 ⑤ 서울부터 전국적으로 물건이 골고루 분포된 점 ⑥ 개인, 법인, 외국인 구분 없이 누구든지 제한 없이 임대 가능하다는 점 ⑦ 특히, 임대료가 시세대비 저렴한 점 등을 들 수 있겠습니다.

하지만, 사전에 입찰 부동산에 대한 현장분석이나 수익성분석이 철저히 이루어져야 한다는 것은 기본이 되겠고, 임대 낙찰받은 부동산을 제 3자에게 다시 임대를 놓는 전대행위는 불허됩니다. 또한 임대물건 중 영업행위가 아닌 거주를 목적으로 하는 주거용 건물은 1인 1주택에 한하여 낙찰 받을 수 있다는 것에 유의하면 됩니다.

실제의 한 예(例)를 들자면 본인의 소유자금이 3천만원에 불과했던 공무원 K씨는 늘어나는 자녀들의 사교육비를 일부라도 충당하려는 소박한 마음으로 전업주부인 부인에게 강남구 서초동에 소재한 중학교매점을 2천400만원에 낙찰받아서 운영하고 있는데 자금 부담이 5천만원대인 매점에 필요한 초도 물건대금을 기존 납품업체에서 후불정산으로 해결하였습니다. 이제는 아르바이트생의 급여 등 제 경비를 모두 공제하고도 월 평균 수익이 약 600만원대로 부인의 월수입이 K씨 자신보다 더 많다고 귀띔하면서 공매제도가 "숨어있던 알짜배기 보물(?)"을 자신의 가족에게 선사한 것이라며 감사를 연발하였습니다. K씨의 사례 같이 사람들이 많이 운집하는 경기장, 지하철, 공립학교의 매점과 식당들이 모두 해당되는 것입니다.

경제는 총칼 없는 전쟁이라고 표현하는 사회학자도 있습니다. 인류의 역사에서 병력과 병참이 절대적으로 불리한데도, 예상을 뒤엎는 전쟁의 결과가 적지 않음을 우리는 잘 알고 있습니다. 현재 보유자금이 적을수록 위축되지 말고 적극적으로 경매나 공매를 통해서 재테크를 시도하면 노력에 감동한 꽁꽁 숨어있던 알짜배기 보물이 "주인님"하고 나타날 것입니다.

돈없으면 법원가서 빈대떡?

돈이 없어서 부동산에 투자하지 못 했다는 것이 일반인들이 흔히 하는 부동산 재테크를 못한 자기변명입니다. 하지만 부동산 투자의 고수(高手)들은 자신의 돈만으로 부동산에 투자하는 것이 아니라, 전세 끼고, 대출 받아서라도 자신이 갖고 있는 여유자금의 두 세배가 넘는 부동산을 구입하는 정도는 기본에 속한다고 할 수 있습니다. 한 예를 들자면 평범한 가정주부인 P(58)씨는 2006년에 법원 경매로 아주대학교 근처 원룸주택을 약 5억1천만원에 낙찰 받았는데, 시세가 9억원대를 호가하는 것이었습니다.

P씨의 투자자금은 남편 퇴직금 2억원이 전부인 상태였지만 원룸 18개를 개당(個當) 보증금 500만원에 월세 30만원을 받아 보증금 총액 9천만원에 경락잔금대출 3억원을 받아 매입을 완료한 것입니다. 월세 총액이 540만원으로 은행이자 월 170만원을 제하고도 월 370만원의 고정수익이 발생하였을 뿐만 아니라, 2억원이라는 투자금 대비 22.2%의 수익률을 올리게 된 것입니다. 또한 2007년 현재의 건물시세는 12억원을 상회하게 된 것입니다.

이렇게 금융대출과 월세를 적절하게 활용하면 P씨의 경우같이 본인의 가용자금의 5배 짜리도 매입이 가능한 것입니다. 특히 법원경매의 경락잔금대출은 은행과 보험사 등에서 경쟁적으로 대출을 해주고 있는 실정이어서 대출을 활용한 경매물건 취득이 한결 쉬워졌습니다. 하지만, 금융대출을 활용할 경우 임대가 잘 나가지 않거나 대출이자가 월세 수입총액보다 과다하다면 어려움이 따를 수 있기 때문에, 대출을 활용한 부동산 투자를 하려면 금리 예측은 물론 철저한 임대수요와 수익률 조사는 필수적으로 하여야 할 것입니다.

넉넉지 않은 자금을 적다고 한탄만 할 것이 아니라, P씨의 경우같이 얼마든지 적극적으로 재테크를 할 수가 있는 것입니다. 부동산은 시야가 넓고 발품을 파는 사람이 성공 가능성이 높은데 더욱 중요한 것은 취득방법을 어떻게 하느냐가 관건입니다. 성실한 부동산 중개인을 만나는 것이 참으로 중요한데 그 점이 쉽지가 않은 게 바로 현실입니다. 그 외의 방법으로는 법원경매나 공매를 통해서 취득을 하는 것도 한 방법이라 할 수 있는데 경기 침체기에 가장 훌륭한 부동산 투자법은 누가 뭐라 해도 경매, 공매입니다. 하지만 경매, 공매는 유치권, 법적지상권, 말소기준권리 등 까다로운 권리분석과 명도라는 어려운 문제를 해석하고 처리할 수 있는 실력이 요구됩니다. 이런 이유로 경매, 공매는 경쟁이 적은 관계로 시세보다 훨씬 저렴하게 취득할 수 있는 장점이 있는 것입니다. 더욱이 단돈 수백만원대의 물건도 많으니까 적은 자금으로도 충분히 도전할 수 있습니다. "돈 없으면 집에 가서 빈대떡이나 부쳐 먹지"라는 노래가 있는데 보다 더 적극적인 재테크는 "돈 없으면 법원 가서 경매부동산 취득하지"라고 해 보심이 바람직할 것입니다.

아니 땐 굴뚝에서 웬 연기?

가끔 해외토픽을 접할 때면 저절로 실소가 터져 나오는 기상천외한 직업도 적지 않습니다. 그중 특이한 직업은 중국에 있는 것으로, 타인의 실수를 대신해서 상대방에게 찾아가서는 무릎 꿇고 엄숙하게 용서를 받을 때까지 사과·사죄하는 직업, 이른바 프로 읍소맨(?)이 있는가 하면 문상객이 적은 초상집에서 의뢰하면 하루 일당으로 정해진 시간 내내 줄기차게 애절하게 곡(哭)을 하는 프로 문상객(?)이라는 직업이 있는데, 추가 일당을 지급하면 최고조로 대성통곡(大聲痛哭)을 하다가 끝내는 혼절까지 해준다고 합니다. 중국에는 사람도 많고 기인(奇人)도 많기 때문인지 원….

우리나라에서는 자신이 팔고자 하는 '상품을 잘 파는 사람은?'하면 제일 먼저 연상되는 사람이 약장수로 재담이 넘치는 유창한 언변에 처음에는 호기심으로 듣다가 약을 사는 사람도 많기도 한데, 이에 못지 않은 사람들이 있으니, 바로 부동산관련 분양, 개발 운운하는 기획부동산 업자들이 그들입니다. 그들은 지방에 조그마한 개발 호재가 검토도 아닌, 태동단계 이전인데도 마치 내일 당장 개발공사에 착공하는 것 같이 현혹시켜서 높은 금액에 계약을 끌어내는 것은 엄밀히 볼 때 불법에 속하지만 여하튼 상품을 파는 것에 있어서는 고수(高手)라 할 수 있을 것입니다.

이들은 일반투자자들이 목말라하는 정보, 즉 개발재료가 땅값을 올리는 결정적인 요소라는 부동산 생리를 잘 이용한 것인데 사전에 확실한 개발정보를 가질 수만 있다면, 부동산 투자는 누구라도 그야말로 백전백승(百戰百勝)할 수 있을 것입니다. 주식투자에서는 흔히 '소문에 사서 뉴스에 팔라'고 하는데, 이는 부동산에도 똑같이 적용되는 것입니다. 신문, 방송 등의 뉴스를 탔을 때는 이미 투자시점을 놓친 것이라고 보는 것이 옳은 판단이기 때문입니다.

긴가민가하면서 아니 땐 굴뚝에서 연기가 모락모락 나듯이, 소문이 살살 날 때가 선점투자(先占投資)의 적기인 것이다. 실례를 든다면 영통, 판교,화성 동탄, 검단신도시 등이 뉴스로 발표되기 5~10년에서 길게는 20년 전에 이미 연기가 나오기 시작한 것으로 부동산에 관심을 갖고 있는 사람들에게는 특별한 비밀이 아닌 것입니다. 설화나 전설에서 나오는 천기누설(天機漏洩) 같이 하늘의 기밀도 누설되는데 하물며 인간사회의 정책기밀이 지켜지기를 바라는게 애당초 무리인지 몰라도, 지금도 우리 주변에 연기가 가느다랗게 실줄기 같이 혹은 모락모락 나는 곳이 있다.

비책(秘策)을 하나 알려드린다면, 정부의 토지정책을 잘 살펴보면 큰 밑그림이 그려져 자연히 눈에 띄게 된다. 그 중에서도 2005년부터 현재까지 인구가 계속 늘어난 충청 이북을 포함한 수도권 지역, 특히 경기 동부지역을 주목하면 바보가 아닌 바에야, 자기도 모르게 무릎을 냅다 치면서, '아니 땐 굴뚝에서도 연기가 난다네, 난다네, 무럭무럭 난다네…! '

중도 제머리는 못 깎는다네!!

법원경매에 관한 수 많은 사례중 2001년말에 발생한 재미있는(?) 사례를 소개합니다.

'법'(法)으로 먹고사는 변호사와 법무사들이 입주한 건물이 경매처분되면서 건물세입자인 변호사와 법무사들이 각각 1억~2억원에 해당하는 전세보증금을 고스란히 떼인 것입니다.

사건인즉, 이 건물은 서울 서초구에 있는 서울중앙지방법원 인근에 위치한 건물로, 당시 소유자가 금융기관에서 빌린돈을 갚지 못해 경매로 넘어가게 되었습니다. 지하2층 지상 5층인 이 건물의 1~5층은 거의 대부분이 변호사와 법무사들이 사무실로 사용하고 있었는데, 이 건물에 들어온 변호사와 법무사들 중 4명만이 전세권을 설정해 놓았을 뿐 나머지는 어떤 법적 안전장치도 해두지 않았던 것입니다.

법을 전공하고, 법으로 먹고사는 그들일지라도 임대차계약서 한 장만 갖고 있는 상태에서는, 막상 법원경매에 직면했을땐 속수무책이었습니다. 벙어리 냉가슴 앓듯이 어디가서 말도 못하고 고스란히 전세보증금을 떼인 것입니다.

여기서 법률전문가들이 간과한 안전조치가 바로 전세권등기입니다. 전세권등기는 세입자가 전세보증금을 집주인 동의하에 등기함을 말하며 담보물권적 성격을 갖고 있어서 우선변제권이 있기 때문에 건물주의 여러 가지 사고시에도 전세보증금을 지킬 수 있는 것입니다.

전세권설정등기는 확정일자와 거의 비슷하지만, 그 효력이 더 크다고 보면 되고, 또한 확정일자와는 달리 전세물건 주소지에서 주민등록을 다른 곳으로 옮겨도, 전세계약서를 잃어버려도 우선변제권이 인정되는 장점이 있습니다.

다만 법무사에 의뢰하는 비용이 20만~30만원 정도 지출돼야 하며, 전세권설정자(건물주)의 동의를 구해 건물주의 인감증명서 등 제반 서류를 챙겨야하는 불편쯤은 감수해야 할 것입니다. 살면서 임대를 해야하는 상황이라면 현행 주택 및 상가, 임대차보호법의 적용여부를 꼼꼼히 살펴보고, 계약하여야 할 것입니다.

그리고, 최근 생활정보지나 인터넷통신을 이용한 부동산 직거래가 많이 이루어지고 있는데, 이러한 현상은 중개업소를 거치지않아 중개수수료를 아낄 수 있다는 것과, 거래절차가 빠르다는 장점이 있어서 소액의 전월세 경우 직거래가 늘어나는 추세입니다.

그러나 우리나라는 아직 부동산거래에 대한 체계와 안전장치가 미흡한 점이 많아 직거래를 했다가 여러 가지 낭패를 보는 사례가 적지 않습니다. '그나마 있어도 시원치 않은데' 돈벌자고 세들었다가 전세보증금을 떼이는 세입자가 많은 것이 현실입니다.

임대차계약은 살면서 매번 있는 일이 아니기에 더욱더 신중하게 공인된 중개업소를 통하는 것이 안전할 것입니다. 지금도 서초동의 그때 그 사건을 생각하면 한마디가 생각납니다. "중도 제머리는 못 깎는다네…."

난무하는 현대판 봉이 김선달

대동강 물을 자신의 소유인 양 속여서 거들먹거리는 한양 부자들에게 거금 일만냥에 팔아먹은 봉이 김선달의 이야기는 해학이라고 웃어넘길 수 있으나 헐값에 산 임야가 지분분할도 안된, 나눠지지도 않는 땅이라면, 그것도 비싼 가격에 샀다면…. 무작위로 전화하는 텔레마케터나 대형 신문광고를 이용해서 성실하게 살면서 땅 한자락 소유하고자 하는 소망을 가진 일반서민의 등을 치는 이른바 작전부동산이라고 하는 부동산 사기범죄집단은 추상같이 그 죄를 엄격히 물어야 할 것입니다. 그러나, 어찌된 영문인지 해당 주무관청인 건설교통부에서는 일반국민에게 그저 부동산을 죄악시하며 쳐다보지도 말라고 하는, 이른바 우민정책(愚民政策)만 쓰다보니 부동산에 무지(無知)한 일반인들이 작전부동산 그네들의 달콤한, 그럴듯한 한두마디에 절약해서 모은 귀중한 재산을 한 번에 송두리째 잃는 사례가 그야말로 비일비재합니다.

지금도 서울 강남에는 거대 작전 부동산 세력들이 수 십개 난무하는 실정인데도, 속는 사람에게만 책임이 있다는 식의 무책임한 행정을 하고 있는 것입니다. 그러고서도 고위 공직자들의 재산등록을 자세히 분석해보면, 그네들 중 적지 않은 숫자가 터부시하던 부동산을 통해서 재산을 증식시킨 것은 어제 오늘, 한 두 사람만이 아는 사실이 아닌 것입니다. 지금이라도 부동산정책의 실패를 부동산 업계 관계자 혹은 부동산투자자들에게 책임전가할 것이 아니라 우리 국민 누구라도 큰 욕심없이 가족과 단란한 주말농장정도 하나씩 영위할 수 있도록 부동산 시장의 현실을 알려주고, 잘못된 시장의 왜곡부분은 과감히 개선해야 할 것입니다.

투기지역이나 토지거래허가구역 같은 이른바 주식시장의 사이드카(Side Car)같은 제도는 한시적 운용으로 적절타 할 수 있으나, 세금의 과중한 부과가 능사는 아닌 것이며 이는 반드시 개선되어야 할 것입니다. 나아가서 건전한 부동산이 일반 강좌나 계몽을 통해서 건강한 재테크의 일환으로 정상적 평가를 받아야 할 것입니다.

국민이 풍요롭고 윤택한 삶을 살 수 있도록 선도하고 도와주는 역할이 당연한 것임을 자각하고 소수의 부동산 투기만 침소봉대(針小棒大)해서 부동산의 '부'자만 나와도 큰 죄라도 진 것 같이 호들갑을 떠는 것은 이제는 시정되어야 할 것입니다.

인간이 영원히 만들어 낼 수 없는 것 중의 가장 큰 물건이 곧 '땅'입니다.

우리의 삶과 죽음 또한 '땅'과 함께 하는 것임을 감사하게 생각해야 할 것입니다. 감사를 느끼는 그 사람에게 땅은 축복을 줄 것이요 땅의 감사를 아는 사람은 땅을 함부로 훼손하지 않으며, 가꾸고 가꿀 것임은 두말할 나위가 없으리니…!

못생긴 땅도 성형수술하면 예뻐져요

살다보니 경제적인 여유가 없어서, 부모님께 물려 받은게 없어서, 부동산 투기는 나쁘다니까 하지 않았기에, 회사나 직장생활이 너무 바빠서, 정부발표 부동산정책을 보면 비전이 없을 것 같아서, 부동산투자는 위험하다고 생각이 들어서 등 이런 식의 표현을 하는 사람들의 공통분모는 부동산 재테크와는 거리가 먼 사람들이라는 것입니다.

정작 부동산 재테크에서 성공을 한 사람들을 보면 우선, "나는 할 수 있다 (I CAN DO IT)"는 자신감, 그리고 퇴직급여 대출을 받아서라도 투자하는 융통성, 셀 수 없이 답사하고 응찰하는 근면성, 정확한 정보취득을 위해 동분서주하는 적극성 등을 성공한 그네들은 공통적으로 갖고 있습니다.

예를 들면 일반인들은 주저할 수밖에 없는 다소 시세보다 싸긴 하지만 땅 모양이 울퉁불퉁 제멋대로인데다가 방치된 상태에 마을 쓰레기장화 되어버린, 그야말로 황성옛터를 연상케 하는 황량한 밭이 있다면 필자는 첫째 시세 대비 물건이 가지고 있는 핸디캡을 철저히 분석해서 유리한 금액이면 취득을 주저하지 않습니다.

그런 이유는 못 생긴 땅도 성형수술을 하면 예뻐지기 때문이죠. 쓰레기는 치우면 되고, 울퉁불퉁한 땅은 포클레인을 동원하면 평평한 땅이 되기 때문입니다. 막상 화장이 끝난 다음 집을 지을 수 있는 대지로 형질변경을 하고나면 그 땅의 가치는 그야말로 천양지차가 되는 것입니다.

이러한 기법은 참으로 다양해서 일일이 열거를 할 수는 없으나, 간단한 방법을 몇 개 소개하면 한미 FTA시대에 논농사가 어려워 졌다면 논을 복토(흙덮기)해서 밭으로, 그 다음 밭에서 잡종지로 갈 수 있으며, 경사가 심해서 개발이 불가능한 임야라도 황기, 더덕, 장뇌삼 등 수익성 높은 약초재배지로 발전시킬 수 있습니다.

또한 강원도, 충청도 등 경치 좋은 지방의 야산이라면 1차적으로 수익도 보장받는 인삼밭으로 임대를 주다가 수확이 끝난 후에는 인삼밭을 한 덕택에 잘 다듬어지게 된 토지는 자연스럽게 잡종지가 되며, 그 다음 택지로 전환이 용이하게 되는 것입니다. 또, 연한이 좀 된 아파트인 경우 베란다 확장은 기본이 되겠습니다.

흔히 사람이든 집이든 가꾸기 나름이라고들 합니다. 여러분의 부동산 재테크에 접목시킨다면 적은 자금을 갖고서도 최대의 투자수익이 창출될 수 있는 것입니다. 주저나 머뭇거리지 마시고, 땅이든 집이든 건물이든 예쁘게 성형수술을 하는 것은 어떨까요.

*************************************************************************************

벌레 먹은 사과가 더 달다

세상에 많은 일들이 그렇듯이, 토지투자에서도 성공과 실패는 아주 사소한 차이에서 결정되기도 합니다. 이른바 물건 자체는 좋은데, 그 물건을 해석할 수 있는 능력이 모자라서 정작 취득을 못하는 경우도 많습니다. 특히 매도인이 존재하지 않는 법원경매에서는 더욱 더 그렇습니다.

일반 부동산거래에서는 토지소유자(매도인)가 본인의 소유 경계를 정확히 알고 있으며, 거래를 위해서 상세히 안내를 하게 되지만, 채무불이행으로 진행되는 법원경매는 대부분의 경우 토지소유자를 만날 수 있는 경우가 흔치 않기 때문입니다. 하지만 이렇게 매도인이 없이, 누가 소상히 답사나 안내, 설명을 해주지 않는 법원경매의 구조는 반대급부로 그것을 잘 살린다면 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있을 것입니다.

일반적인 해석으로는 단점이 될 수밖에 없으나, 해당물건의 경매응찰자의 대상과 숫자조차 모르는 상태에서 경쟁을 통해서 물건을 취득하게 되는 법원경매의 취득구조에서는, 현재 단점인 부분이 다소 보완과 개선 작업으로 정상적인 회복이 가능한 것이라면 적극적으로 투자하여야 될 물건인 것입니다. 벌레 먹은 사과는 가격 면에서는 저렴하지만 당도(수익) 면에서는 절대 뒤지지 않는 것과 일치합니다. 아니 그 이상으로 달다고 하겠습니다.

부동산에 상식도 많고 투자 경험도 상당히 있는, 이른바 세미프로급 중에도 많은 이들이 주저하는 하자 있는 물건이라면 보통 (1)법정지상권이 있는 물건 (2)토지가 지분인 경우 (3)유치권 신고가 있는 물건 등. 이런 물건은 대부분 경매시장에서 유찰이 1회, 2회, 혹은 3~4회 정도로 되기 때문에 아주 저렴하게 취득할 수가 있는 것입니다. 그렇다고 유치권의 경우를 (실전 경험상 유치권은 약30%선은 상호조정 필요함) 제외하고는 나머지의 경우에는 해결되지 않는 문제는 없는 것입니다. 해결할 때 특별히 과다한 금액이 필요치 않기 때문에, 따라서 수익성이 크게 보장되는 것입니다.

해결방법을 간단히 설명한다면 법정지상권이 있는 경우는 토지소유자가 토지사용료(地料)청구권을 갖고 있기 때문에, 토지 지분의 경우는 협의분할이 안될 경우 건축설계사무소에서 성과도를 의뢰하여 지분분할 신청을 하면 간단히 해결되는데도, 일반 투자자들은 물론 부동산관련 사업자들조차도 무조건 기피하는 것이 현실입니다. 이유는 대부분이 모르니까, 경험이 없어서 겁나니까, 피곤할까봐 라고 합니다만 이것은 무지의 소치입니다.

오히려 경매고수들은 하자 있는 물건만 쳐다보다가, 여러번의 유찰로 인하여 바닥까지 떨어졌다고 판단될 때, 그 기회를 놓치지 않고 낙찰 받아 수익을 극대화시키는 것입니다. 경매는 국가가 법원을 통해서 주관하는 부동산의 '떨이시장'인 셈입니다. 그 떨이시장에서 여러분은 벌레 먹은 사과를 더욱 더 저렴한 금액으로 취득하시기 바랍니다. 생각보다 달콤할 것입니다.

*************************************************************************************

열번 찍어 안넘어가면 열한번 찍자

요즘, 식당이나 휴게공간에서 삼삼오오로 직장인이나 주부 몇 사람만 모여도 으레 부동산이 화제로 오르는 것을 종종 보게 됩니다. 공직자들의 재산공개에서도 부를 늘린 사례를 들여다보면 대부분 부동산이 배후에 자리잡고 있는 것은 언론 보도를 통해서 익히 알고 있는 사실입니다.

생소하던, 부동산경매강좌는 각 대학교 및 대학원과 일반 문화센터, 기업체 연수원 등에서 단골메뉴(커리큘럼)가 되었으며, 신간으로 쏟아지는 부동산경매에 관한 책 또한 한 달에만도 10여권 이상은 출간되는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 경제의 기본원리가 그렇듯이 이 또한 그만큼 일반대중의 많은 관심과 주목을 받고 있다는 것의 방증이기도 합니다.

그러다보니 재테크부문에서도 기존의 재테크 수단인 은행적금, 주식투자, CMA 등에 못지 않게 부동산 주택관련 모기지론 도입을 비롯해 리츠, 부동산펀드 등 각종 부동산관련 투자상품이 봇물처럼 쏟아져 나오고, 모 증권회사는 미달될까봐 조심스럽게 내놓은 1천억원 규모로 조성한 부동산펀드 상품이 출시하자마자 10분 만에 동이 나서 부랴부랴 모집금액을 증액하는 해프닝이 일어나는 것 등을 볼때 부동산 투자가 얼마나 대중화 및 일반화 되었는가를 실감할 수 있습니다.

그러나 2005년도 기준(행정자치부 발표)으로 총인구의 상위 1%인 48만7천1 74명이 전체 사유지 5만6천661㎢(171억7천만평)의 51.5%에 해당하는 2만9천165㎢(88억3천788만평)를 독점하고 있으며, 총 인구 4천871만명중 토지 소유자는 28.7%에 해당하는 1천397만명이니까, 총 인구의 71.3%(약 3천473만명)가 땅을 단 1평도 갖고 있지 못한 것이 현실입니다. 이러한 편중현상은 아직도 많은 사람들이 관심은 있으나, 이런 저런 이유로 실행하지 못했기 때문입니다.

다시 말해서 대다수의 우리들은 아직도 부동산에는 무지(無知)와 무관(無關)한 셈입니다. 그러나 실망까지는 하지 않아도 됩니다. 지금이라도 관심을 갖고 준비된 시점에서 시작해도 괜찮은 이유는 여러 재테크 중 가장 수익률이 높은 것이 부동산, 그 중 부동산경매이기 때문입니다.

경매의 초보자인 경우 경쟁자의 숫자와 승부가 나는 금액이 어느 선인지 처음에는 생경하다 못해서 많은 이들이 불편하다고들 하지만, 경매는 조급한 마음으로 성급하게 취득하려하는 욕심은 절대 금물입니다. 법원경매는 최소의 금액으로 낙찰받는 것이 최선입니다. 금액을 무턱대고 많게 낙찰받는 것은 바보라도 가능합니다.

부동산법원경매의 묘미는 마치 게임을 하듯이 즐겁고 편안한 마음으로 부동산법원경매를 하되, (1) 물건분석 및 현장답사는 누구보다 한 발 먼저라는 신속성과 (2) 경매는 떨어져도 한번 더하면 된다는 느긋함에 (3)응찰가액을 턱걸이하는 심정으로 50% 승률의 최소금액으로만 한번, 두 번, 세 번-"나무를 켤 때 열번 찍어 안 넘어가면 열한번 찍지"-하고 즉 최소금액, 다응찰(多應札) 전략으로 계속 두드려 봅시다. 두드리면 열린다는 것, 그 진리가 반드시 실현될 것입니다

**************************************************************************************

흐름에 주목하면 대박이 보인다

정부의 아파트와 주택에 대한 대출규제와 세금중과로 부동산시장이 얼어붙었다 혹은 최초로 서울강남의 아파트가격이 하락하였다는 언론의 보도를 접하면, 일반인들은 부동산이 재테크로서의 기능을 상실한 것이 아니냐 라고 생각합니다. 그리고는 어디 좋은 재테크 분야가 있을까 하고 찾아보지만 주식과 펀드, 적금 같은 은행과 증권회사 상품 이외에 뾰족한 투자처가 없는 것이 현실입니다.

하지만 현재의 우리사회 정치, 경제 전반에 대한 고찰이 있다면(다시 말해서 흐름을 주목하면) 의외로 간단하게 정답은, 재테크를 주도할 분야로 향후 2~3년간 부동산시장이, 그중에서도 토지시장이 선도할 것이며 토지시장의 활황이 그 특징이 될 것임을 어렵지 않게 알 수 있습니다.

토지시장의 호황을 점치는 이유는,

첫째, 토지시장에는 초대형 호재가 그야말로 널려있습니다. 참여정부의 지방균형발전정책으로 각종 행정, 기업, 혁신도시 및 관광특구, 공공기관이전이라는 재료는 지방토지시장에 지가상승이라는 융단폭격의 효과가 있을 것이며,

둘째, 토지규제 완화가 본격적으로 추진되는 것인데, 여태까지의 농지법과 제도는 농지는 농부가 갖는다는 대원칙이 해방이후 처음으로 바뀌는 것으로, 기초단체인 전국의 시(市)나 군(郡)에서 농업진흥구역 지정비율 63.2％를 상회하는 농지의 개발행위는 대체농지를 조성하지 않아도 되게끔 되어서, 농지가 택지 혹은 상업용지로 바뀐다면 두, 세배가 아니라 열배까지 가격이 상승할 수 있다는 것이며,

셋째, 현재와 같이 아파트와 주택시장이 부진하면 부동자금이 땅으로 몰릴 수밖에 없는데 이러한 현상은 아파트와 주택의 사이클상 상당기간 침체될 것으로 보이기 때문에 여태까지의 지방토지시장에 이런 초대형 호재(수도권 집중이라는 예전 틀이 아닌, 거의 전국적인 지방토지 상승요인)는 해방이후 처음이며, 좀 과장하면 이렇게 가공할 상승요인은 전무후무(前無後無)하다고 할 수 있습니다.

따라서 재테크를 모색한다면 부동산에서도 토지시장에 주목할 것이며, 투자지역을 선정할 때는 이미 예전부터 개발 내지 신도시 설이 만연하여 지가가 이미 높게 형성된, 주식시장의 표현을 빌리자면 이른바 상투인 것은 피하되, 연접지역(예를 들면 이천시 옆 여주군)으로서, 지가가 저평가되거나 아직 개발설에서 소외된 지역을 주목하되, 그중에서도 여태까지는 투자자들이 기피했던 가장 싼 금액의 농림지역(진흥구역포함)에 집중하시기 바랍니다. 큰 강의 물줄기도 세월 따라 바뀌듯이, 시야를 넓히고 큰 흐름에 주목하면 대박이 보입니다.

*************************************************************************************

음지가 양지되고, 양지가 음지된다

지난해 신도시계획을 발표했던 건설교통부장관이 그 발표로 인해서 장관직을 사퇴하는 일이 발생했는데, 사퇴의 배경에는 부동산 시장의 혼란을 야기했다는 것이 주된 이유였다.

새삼 신도시건설의 중요성과 비중을 실감케하는 대목이며 더불어 아직도 경기도의 많은 수도권지역, 이른바 용인, 여주, 화성, 광주 등 지역은 어딜가나 택지개발로 드넓은 건설현장에 다름없다는 것이 현실인데, 신도시발표를 앞두고 있는 이때, 도시개발 및 발달의 필연성에 대해서 생각해 봅니다.

우선, 신도시가 특정지역에 들어설 것으로 발표가 되면 그 지역 부동산 시장에서는 최소 2~3배 혹은 그 이상까지 부동산 가격이 대폭 상승하는 것이 사실입니다. 그렇다고 해서 모두가 그 혜택을 받는 것이 아니고 토지수용이 되는 사람들은 수용 보상이 감정평가에 준해서 이루어지므로, 실제로 보상받는 금액은 향후 신도시건설이 완료된 후의 지가형성 금액보다 적게 됩니다. 그러므로 신도시 개발로 대다수 토지가 수용돼 보상받은 사람들은 막상 '소문난 잔치 먹을 게 없다'식인데도, 마치 세상이 뒤집어 질 것같이 볶아치고 야단법석을 하는 것은 그 분위기 속에서 이익을 취하려하는 부동산 관련 전문적인 몰이배와 분위기에 맹목적으로 보따리를 들고 쫓아 다니는 묻지마투기 세력 때문인데, 하여간 신도시 발표 때마다 이러한 현상이 반복되고 있다는 것은 아직도 우리 사회에 부동산관련 재테크가 정상적인 재테크가 아닌 것으로 호도하려하는 사회적 분위기가 낳은 우리나라만의 대표적인 경제적 모순이라 할 수 있습니다.

필자같으면 신도시 발표가 난 시점에서는 투자 타이밍을 놓친 것이라 판단하고 차라리 기존 수도권 도시중에서 ① 재개발 되지 않은 낙후된 지역(서울 같으면 도봉구, 성북구 등의 강북 지역) ② 시(市) 승격이 유력한 군(郡)단위의 지역(예를들면 여주군 )에 집중할 것을 권장합니다.

분명한 이유로는 부동산투자는 투자 타이밍에서 무엇보다도 중요한 것이 선점투자(先占投資)이며 현재의 내재가치보다는 미래가치에 주목하고 투자하면 그야말로 백전백승(百戰百勝)이기 때문입니다.

서울과 분당의 대단위 아파트 단지는 머지않아 하나의 중요한 도시문제가 될 것인데, 콘크리트건물 수명을 20~30년으로 볼 때 1980년 중후반에 대량 공급된 수많은 아파트에 재건축의 시간이 도래하는 시점(일부 학자는 2012년부터 시작된다고 발표)에서는, 지금 같은 도시 팽창과 확대일변도가 아닌, 미래에 서울의 예를 들면 강남지역에 비해서 재산가치가 떨어지는 강북지역의 재정비촉진지구(뉴타운)는 최고 44층까지 아파트 건축이 가능하도록 개정되었기에, 불과 10~15년 후에는 층수제한으로 15층 아파트가 대다수인 현재의 강남지역을 상회하는 지역이 될 것이라면 무리일까요? 음지가 양지되고, 양지가 음지된다는 속담같이, 해방이후 1980년 후반까지만 해도 강남은 강북에 비해서 그저 뽕나무 밭이 많았던 서울의 변두리 중 변두리였다는 것을 상기할 필요가 있다는 것입니다.

*************************************************************************************

눈뜨고 코 베어가는 부동산 세상

주식시장에서는 주가를 인위적으로 조작하는 '작전세력'이라는 것이 있습니다. 신제품개발, M&A설, 외자유치 등 그럴듯한 소문을 퍼뜨려 가격을 올려놓고 자신들의 주식은 팔아치우는 작전인데, 정보력이 약하고 귀가 얇은 일반투자자, 즉 개미투자자들은 작전에 걸려 재산을 탕진하는 경우가 많습니다.

주식시장에서 실망한 투자자가 시선을 돌려 부동산시장에 투자하는 경우가 많은데, 왜냐하면 주식은 그 가격에 등락(騰落)이 있으나 부동산 가격은 취득한 금액보다 하락하는 경우는 없기 때문입니다.

그러나 부동산시장에서도 수많은 작전이 존재합니다. 이른바 길도 없는 맹지(盲地) 택지분양, 개인분할 안되는 간척지 논(沓)팔기 등등. 현대판 봉이 김선달(?)처럼 그야말로 다양한 작전들이 벌어지고 있는 것이 부동산시장의 현실입니다.

이들은(속칭 기획부동산) 엄청난 자금과 인력을 총동원해서 신뢰도 높은 유력신문에 대형광고는 기본이며 방송, 잡지 등 대대적인 광고와 수많은 텔레마케터(전화상담원)를 이용, 초보투자자들에게 혁신도시, 관광특구 등 정부시책 혹은 신도시개발, 재벌총수투자 등등 단군 이래 최대의 호재라며 대박을 낼 것처럼 현혹합니다.

기획부동산이 파는 땅은 2천만~3천만원의 여윳돈에 대출을 조금만 받아도 살 수 있는 금액의 땅이 대부분입니다. 소액으로 내 땅을 갖고 싶은 소박한 꿈의 대다수 초보투자자를 낚기 위한 맞춤상품인 셈인데, 피해자의 직업을 분석하면 의외로 공무원, 교사 등 화이트칼라가 적지 않은 것에 놀라게 됩니다.

대다수의 사람들은 자신은 똑똑하기 때문에 사기극에는 절대 넘어가지 않을 것이라 자신합니다. 하지만 어리숙한 사람만 골라 속이는 어설픈 작전은 이 세상에 없는 법입니다. 부동산 투자에 있어서 토지는 기본적으로 프로들의 전쟁터입니다. 아파트는 규격화된 상품이고 비교적 공인된 시세가 있는데 반해 토지는 도시계획선 하나 차이로 가격이 천차만별 달라지기 때문입니다.

지난 6월 6일 발표된 동탄2신도시의 토지보상금이 신도시 개발사상 최대 규모로 약 6조원이 넘을 예정이어서 논란이 되는 요즈음, 혁신도시, 기업도시 등의 토지보상비(약 20조원)가 현재 진행중인 것과 감안한다면 천문학적인 토지보상비는 결국은 대토구입 등 대부분 부동산으로 회귀될 것으로 전망됩니다.

이는 금년 하반기 이후 내년 총선까지 토지시장에 가격상승으로 이어질 가능성이 매우 높기 때문에 적은 자본으로도 부동산투자를 시도해 볼 것을 권합니다. 좋은 투자방법으로 법원에서 주관하는 법원경매를 통한다면 ① 정직한 가격 ② 정확한 물건 ③ 충실한 기대수익이 실현될 것입니다.

눈뜨고 코 베가는 세상을 사는 그대에게 한 말씀 드린다면 '이 세상에 공짜는 없는 법'이라는 것과 기획부동산 말같이 그렇게 대박이 터질 땅이라면 기획부동산이 팔겠는가?

**************************************************************************************