[경매] 경매절차개요(경매절차 흐름)

[쏘울칼리버]

1.  경매신청

    * 경매신청이란 변제기가 도래한 채무에 대하여 채무자가 여타이유로 채무변제의 의무를 이

     행치 아니할때 채권을 변제받고자하는 채권자가 채무자(또는보증인)소유의 부동산을 강제 

     로 매각하여 줄것을 채무자부동산소재지 관할법원(임의경매도 동일함)에 요청하는 절차를

     말한다. 강제경매와 임의경매가 있다.

    *강제경매란 부동산소유자를 채무자(연대보증인.일반보증인포함)로 하는 채권을 가지고   

       있는 자가 그채권에 대한 집행권원(확정판결,집행력있는 공증증서,확인.이행판결,확정된

       지급명령,화해조서등)에 기해 신청하는 경매를 말한다.

    *임의경매란 부동산 소유자를 채무자(물상보증인포함)로 하는 (근)저당권등의 담보물권자

        가 그 담보물권에 기해 신청하는것으로서, 담보권자는 경매신청권이 있기 때문에 별도의

        소송절차나 채무명의 등이 필요없다.따라서 임의경매는 변제기가 도래한 (근)저당권,

        담보가등기권,등기된 전세권,유치권등의 경우에 실행할수있다.

        그러나,지상권, 지역권,등기된 주택임차권등은 임의경매 실행권이 없다.

2.  경매개시결정및 개시결정기입등기

     *경매법원이 경매신청서 및 부대서류를 심사하여 적법하다고 판단하여 경매절차의 개시를

     허가하는 법원의 결정을 말한다.

     *경매개시결정이 있으면 법원은 즉시 경매목적부동산의 압류를 명하여 등기소에 경매기입

     등기(등기부갑구에 강제경매 또는 임의경매로표기)를 촉탁하고 채무자 및부동산소유자

     에게 경매개시결정문을 송달한다.

     *경매개시결정은 채무자에게 송달되지 아니하면 효력이 없기 때문에 적법한 송달없이

       진행된 절차는 낙찰잔금을 납부하고 배당절차까지 종료된 후라도 채무자가 이를 이유로

       불복하면 기 진행된 경매절차는 모두가 취소된다 는것이 대법원의 태도다. 실무에서는

       적법한 송달이 되지 아니하면 더 이상 절차를 진행하지 아니한다.낙찰자를 보호하기

       위함이다.

     *국세체납처분에 의한 공매절차가 진행중에 있는 경우에도 법원은 그 부동산에 대하여

        강제경매나 임의경매의 절차를 별도로 진행 할수 있으며,이경우 양매수인 중 먼저 

        대금을  납부한 자가 소유권을 취득한다.

3.  배당요구의 종기결정 및 공고

     *민사집행법(2002.7.1 시행)에서 새로이 도입된 제도이다. 구법에서는 배당요구 종기가

      매각결정기일까지 였으나 신법에서는 첫매각기일 이전에 지정된 배당요구종기 까지 배당

      요구 하여야 한다.

     *배당요구종기까지 반드시 배당요구 하여야 할 채권자

       집행력있는 정본을 가진 채권자,법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자,주택임대

       차보호법에 의한 소액임차인,확정일자부임차인,근로기준법에 의한 임금채권자, 상법에

       의한 고용 관계로 인한 채권자,

       경매개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자, 국세등의 조세채권,국민의료보험법,산업

       재해보상보험법,국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금.

     *배당요구를 하지 않아도 배당을 받을수 있는 채권자

       첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 경료한 담보권자,임차권등기권자,가압류권자,

       체납처분에 의한 압류등기권자,배당요구종기까지 한 경매신청에 의하여 2중 개시결정이

       된 경우 뒤의 압류채권자.

     *배당요구종기까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당

       을 받을수 없게 될뿐아니라 자기보다 후순위채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 별도의

       소송으로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않는다. 가압류의경우 본안소송에서

       가압류금액 이상의 승소판결을 받았다면 배당요구일내에 집행력있는 정본에 의하여

        배당요구를 할 필요가 있으며, 그렇지 않으면 가압류금액을 넘는 부분에 대하여는 전혀

        배당에 참가할수 없게되는등 일정한 경우에는, 배당요구를 하지않아도 되는 채권자에

        해당하더라도 배당요구를 할 필요가 있는 경우도 있다.

4.  감정평가 및 현황조사

     *감정평가가격이 통상 최초매각가격이다.

     *현황조사는 임대차관계,점유관계,부동산의 현상등을 집행관이 조사한다.

5.  경매기일공고

    *경매법원은 감정평가서 및현황조사서를 토대로 최초경매가격,매각조건등을 결정하고

     경매기일을 지정하여 늦어도 경매기일 14일 이전에는 일간신문및 법원게시판에 공고

     하여야 한다.

6.  매각물건명세서 비치

     *법원은 감정평가서 및 현황조사서를 토대로 매각물건명세서를 작성하여 경매기일 7일

      전부터 입찰일 전까지 일반인이 열람할수 있도록 경매계에 비치한다.이때 비치서류는

      감정평가서 사본,점유현황조사서,매각물건명세서 등이다.

7.  입찰기일(경매기일)

     *최고가매수신고인 과 차순위매수신고인을 결정하고, 이를 제외한 응찰자는 즉시 입찰

      보증금을 반환 받는다.

     *유찰시에는 통상 20%저감한다.그러나 법원마다 달리 정할수있다. 인천본원,부천지원,

       춘천본원,지원,대전본원,홍성천안서산지원,제주본원,대구본원등은 30% 저감이다.

8.  매각허가기일(낙찰허가기일)

    *낙찰허가결정은 이해관계인 및 최고가입찰자 등에게 송달되지는 아니한다.

    *즉시항고

      낙찰허가 또는 불허가결정으로 손해를 입었다고 주장하는 이해관계인은 법정된 항고사유

      등의 요건을 갖추어 불복할수 있다. 단,즉시항고이므로 낙찰허가결정일로부터 7일 이내에

      항고장을 제출해야한다.

      이 항고는 항고심에서 기각 될때까지는 낙찰허가결정의 확정이 보류되므로 확정차단

      효력이 있고,따라서 대금기일을 지정할수없다.

      통상 항고가 항고심에서 기각될때까지는 3개월 정도,재항고 시에도 대략 3개월정도소요.

9.  매각허가결정 의 확정

    *항고가 없는 경우

      매각허가결정일 로부터 7일후 낙찰허가결정은 확정되고 확정일 로부터 3일이내에 대금

      기일을 지정하고 대금지급기일 통지서를 낙찰자에게 통지한다.

    *항고가 제기된 경우는 항고가 기각된 후에 매각허가결정이 확정된다.

    *대금지급기일지정은 매각허가결정 확정일로부터 1월이내의 날로 지정한다.

    *집행에 대한 이의, 개시결정에 대한 이의,청구이의의 소,채무이의의 소등은

      경매개시결정 후 낙찰자의 잔금납부 전까지 이해관계인은 경매절차의 정지 또는 취소를

      구할수 있다.

10.  대금지급기일(매각잔금납부일)

     *대금납부의 효력

       등기없이도 소유권을 확정적으로 취득.단 경매신청채권에 원인무효의 사유가 있는 경우

       는 그러하지 않다.

       매수인이 대금을 납부하면 소유자,채무자,점유자 등은 부동산을 매수인에게 인도할

       의무가 발생한다. 인도를 거부하면 점유자를 상대로 인도명령에 기하여 강제퇴거 시킴.

     *대금미납시 처리

       차순위 매수신고인이 있으면 이에 매각허가결정을 하고 14일이내의 날로 대금지급기일을

        정한다.

       매수인이 잔금을 납부하지 않거나, 차순위매수신고인도 대금을 납부하지 아니하면 3일

       이내에 재경매 명령을 내리고 재경매기일을 지정하여 공고한다.

     *최고가매수신고인 과 차순위매수신고인은 재경매기일 3일전 까지는 매각잔대금과 연리

       20%에 상당하는 지연이자를 납부하고 소유권을 취득할수 있다.

       최고가매수신고인 과 차순위매수신고인이 경합할 경우에는 대금을 먼저 납부하는 자가

       소유권을 취득한다.

11.  배당기일

     *배당기일은 부동산 경매관련법의 규정에 따라  각 권리자가 수령할수있는 배당금을 산정

       하여 배당표를 확정하는 날이다. 

     *통상의 배당기일은 실무상 대금납부일로부터 1개월을 전후하여 정한다.

     *낙찰자가 경매부동산의 임차인,채권자등 배당을 받을 권리자인 경우는 상계의 기회를

      주기 위해 대금납부기일 과 배당기일을 같은 날로 정한다. 단,상계신청서는 매각허가결정

      일까지 제출 하여야 한다.

       *점유자의 건물인도의무 발생

       임차인,등기된 전세권자등 부동산점유자는 낙찰자에게 부동산을 명도할 의무를 진다.

       단,대항력 있는 점유자는 그러하지 아니하다.

       임차인이 법원에서 배당금을 수령하기 위해서는 낙찰자의 인감이 날인된 건물인도확인서

       와 낙찰자의 인감증명서를 법원에 제출하여야하며,낙찰자의 건물인도확인서 교부의무와

       세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계이다.

      *이해관계인이 열람할수 있도록 배당기일 3일전에 초안을 작성하여 비치한다.

12.  배당이의,배당이의의 소,부당이득반환청구의 소

      *배당이의

        배당표에 이의가 있는 이해관계인은 반드시, 배당기일에 출석하여 구두로 배당에 대한

        이의를 해야한다. 담당판사가 심리한후 인용여부를 결정하고 이의가 완결되지 아니하면

        이와관련한 배당금은 그완결시 까지 지급을 보류한다.

      *배당이의의 소

        배당기일에 이의를 완결하지 못한 채권자는 배당기일로부터 7일이내에 소를 제기할수

        있다. 소를 제기한 자는 배당금의 지급을 정지시키기위해 위 7일이내에 배당법원에 소

        제기 증명원을 제출하여야한다.

      *부당이득금 반환청구의 소

       확정된 배당표에 의해 손해를 본 이해관계인은 부당한 배당을 받은자를 상대로 소 로써

       그 권리의 실체적 사실에 관하여 다툴수 있다. 확정된 배당표는 배당절차의 종료를 의미

       할 뿐이지 그권리의 실체적 사실관계를 확정하는 효력은 없다.