|
소득 대비 소비비율 = 월평균소비지출/월평균가처분소득 : 1.0미만 권고 |
- 유동성비율
유동성비율 = 유동성자산/월소비지출 : 3.0초과 권고 |
유동성비율 = 유동성자산/연간가처분소득 : 0.25권고 |
- 부채부담비율
부채부담비율 = 유동성자산/총부채 : 10%이하 |
부채부담비율 = 총부채/순자산 : 1.0미만 |
- 자본축적비율
자본축적비율 = 투자자산/순자산 : 20% 또는 25% |
제2편 경제동향분석 및 예측
1. 국민총소득(GNI) 또는 국내총소득(GDI)
- 실질 GDI = 실질 GDP + 교역조건 변화에 따른 실질 무역손익
- 실질 GNI = 실질 GDI + 실질 국외순수취 요소소득
- 명목 GNI = 명목 GNP
2. 경제성장률
성장률(%)= × 100 |
제조업의 경제성장 기여율(%) |
= |
|
제조업의 경제성장 기여율(%포인트) |
= |
|
3. 1인당 GNI
1인당GNI = |
4. 저축율과 투자율
총저출율(%) = × 100 총투자율(%) = × 100 |
총저축율 = 총투자율 총투자율 = 국내총투자율 + 국외투자율 |
5. 내생적 성장이론
- 경제성장은 외생적으로 주어진 기술진보에만 의존하는 것이 아니라 정부정책등 경제 내의 여러요소들의 상호작용에 의해서 내생적으로 결정된다.
- 수확체감의 법칙 대신 수확체증의 법칙이 적용된다.
- 인적자본이 경제성장에 중요하다(Lucas, 루카스)
6. 경기변동 유발 원인
- 투자지출변화에 의한 수요충격(Keynes)
- 통화량 변화에 따른 화폐적 충격(Friedman)
- 은행신용위축에 따른 신용경색(Bernanke)
- 불완전정보에 따른 경제주체들의 물가 등 경제에 대한 판단오류(Lucas)
- 기술이나 생산성 변화와 같은 공급충격
- 정치적 요인
- 외국 경기의 국내 파급
7. 신고전학파의 균형경기변동이론
- 화폐적 경기변동이론 : 불완전정보 하에서 예상치 못한 통화량의 변동과 같은 수요측 충격에 의해 경기변동이 발생한다는 이론(Lucas)
- 실물적 경기변동이론 : 예상치 못한 생산성의 변화, 노동투입에 영향을 미치는 소득세율, 인구분포의 변화, 원자재가격의 변화, 정부규제의 변화 등과 같은 공급측 충격에 의해서 경기변동이 발생한다는 이론(Kydland와 Prescott)
제4편 파생금융상품
1. 선물거래과 선도거래의 차이
구분 |
선물거래 |
선도거래 |
조직화된 거래소 |
있음 |
없음 |
거래방식 |
공개호가방식(경쟁매매) |
1대1거래(상대매매) |
거래단위 |
표준단위 있음 |
표준단위 없음 |
거래상대방 |
불특정 |
특정 |
가격형성 |
매일 형성 |
한번만 형성 |
반대매매 |
인정 |
불인정 |
증거금 |
있음 |
없음 |
결제일 |
장래 특정일 |
어느 때나 가능 |
계약불이행 존부 |
부존재 |
존재 |
청산소 존재 |
존재 |
부존재 |
신용조사 여부 |
신용조사 불필요 |
신용조사 필요 |
2. 베이시스를 이용한 거래
- 베이시스를 이용한 헤지거래
ㆍ베이시스 확대시 : 선물가격이 상승하므로 매입헤지가 유리
ㆍ 베이시스 축소시 : 선물가격이 하락하므로 매도헤지가 유리
- 베이시스를 이용한 차익거래 : 현물과 선물시장 동시 이용
ㆍ현물매수차익거래 : 베이시스 축소예상시 ⇒ 현물매입, 선물매도
ㆍ현물매도차익거래 : 베이시스 확대예상시 ⇒ 현물매도, 선물매입
- 매도헤지 : 현물시장 매입포지션(Long position)의 가격하락위험
⇒ 선물시장에서 매도포지션(Short position)
- 매입헤지 : 현물시장 매도포지션(Short position)의 가격상승위험
⇒ 선물시장에서 매입포지션(Long position)
- 선물 고평가시 매수차익거래 ⇒ 현물매수 + 선물매도
- 선물 저평가시 매도차익거래 ⇒ 현물매도 + 선물매수
3. 선물계약수(매도)=( × 주식포트폴리오 금액)/(지수 × ₩500,000)
4. 포트폴리오 보험전략
- 주식 + 채권을 이용
- 풋옵션을 이용하는 경우 : protective put전략
- 지수선물을 이용하는 경우 : 동적헤징전략
- 채권을 이용하는 경우 : 동적자산배분
5. 시간가치 : 옵션가격이 향후보다 유리하게 진행될 가능성에 대한 기대치
- 콜옵션의 시간가치 = 프리미엄 - [기초자산가격(S) - 행사가격(X)] (≥0)
- 풋옵션의 시간가치 = 프리미엄 - [행사가격(X) - 기초자산가격(S)] (≥0)
- 등가격(ATM)일 때 시간가치는 최대
- 등가격(ATM)에서 멀어질수록 시간가치는 체감
- 심내가격(Deep-ITM),심외가격(Deep-OTM)에서도 시간가치는 존재(0 이나 - 는 아님)
6. 옵션가격의 결정요인
장점 |
단점 |
투자시 공간을 이용할 수 있다. 상각자산으로서 절세효과가 있다. 담보활용으로 자금조달을 할 수 있다. 인플레헷지를 기대할 수 있다. 자본이득과 함께 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 소유에 따른 심리적인 만족이 있다. 물리적으로 안정적이다. |
투자기간이 장기이다. 유동성이 나다. 투자정보량이 적다. 대체가능한 동일한 부동산이 없다. 투자단위가 크다. 유지관리가 필요하다. 투자의사결정이 복잡하다. 수익획득이 경영자의 수완에 의존한다. 장래 수익의 실현이 불확실하다. |
변수 |
프리미엄 변화방향 | |||
call |
put | |||
행사가치 |
기초자산가격(S) |
↑ |
↑ |
↓ |
행사가격(X) |
↑ |
↓ |
↑ | |
시간가치 |
만기까지 기간(t) |
↑ |
↑ |
↑ |
가격변동성(ó) |
↑ |
↑ |
↑ | |
무위험이자율(r) |
↑ |
↑ |
↓ |
7. put-call parity(풋-콜 등가식)
: 풋옵션과 콜옵션사이의 일정한 등가관계를 나타내는 것
⇒ C + Xe-rt = S + P
세무
1. 국세우선권의 제한
- 공익비용 : 강제집행, 경매, 파산절차에 의한 재산매각에 있어서 그 매각금액 중 국세, 가산금, 체납처분비를 징수하는 경우 강제집행, 경매, 파산절차에 소요된 비용
- 소액주택임차보증금과 소액상가임차보증금
- 임금채권 : 최종 3월분 임금(최종 3년분 퇴직금과 재해보상금 포함)
- 법정기일 전에 설정한 담보채권 : 재산에 부과된 국세(상속세, 증여세, 재평가세)는 담보채권에 항상 우선한다. 기타 국세와 담보채권은 국세의 법정기일과 담보설정일 중 빠른 채권이 우선한다. ① 신고확정되는 국세 : 신고일 ② 부과고지한 국세 : 납세고지서의 발송일
2. 제2차 납세의무자
- 부종성, 보충성
- 청산인등
- 출자자 : 납부의무 성립일 현재 비상장법인의 무한책임사원, 과점주주 중 실질적 권리자 또는 사실상 지배자
- 법인 : 납부기한 현재 무한책임사원, 과점주주
- 사업양수인 : 사업과 관련한 분에 한함
3. 간주배당과 배당세액공제
* 조정대상 배당소득의 범위
㉠ 내국법인으로부터 받은 배당소득일 것
㉡ 법인세가 과세된 소득을 재원으로 하는 배당소득일 것
㉢ 종합과세되고 누진세율이 적용되는 배당소득일 것
4. 금융소득과세방법
① 종합과세 : 비영업대금의 이익, 상장법인 대주주배당(증권투자회사의 주주 제외)
비상장법인의 주주(우리사주조합원과 농협에 대한 우선출자자 및 증권투자회사의 주주제외)가 받는 배당, 이자, 배당으로 원천징수되지 않은 것
② 분리과세 : 비실명금융소득(36%, 90%), 직장공제회 초과반환금, 장기(5년이상)저축, 장기채권(수익증권 포함)의 이자 중 분리과세 신청분(30%)
③ 조건부 종합과세 : ① ②를 제외한 모든 금융소득으로서 4천만원 이하는 경우는 분리과세, 4천만원을 초과하는 경우는 전액을 종합과세한다. 4천만원은 다음의 순서대로 계산한다.
이자소득 → Gross-up이 적용되지 않는 배당소득 → Gross-up이 적용되는 배당소득
* 금융소득종합과세의 비교과세제도 존재함
5. 양도소득세
과세표준 = 양도가액*1) - 필요경비*1,2) - 장기보유특별공제*3) - 양도소득기본공제*4) |
*1) 토지, 건물 부동산에 관한 권리 - 원칙 : 기준시가 - 예외 : 실거래가
주식 등과 기타자산 : - 원칙 : 실거래 가액
- 취득당시의 실거래 가액을 확인할 수 없는 경우 : 추계결정․경정특례에 의한 방법
*2)
구 분 |
필요경비 개산공제액 |
토지 |
취득시 개별공시지가의 3%(미등기자산 0.3%) |
건물 |
취득시 국세청장이 산정․고시한 가액의 3%(미등기자산 0.3%) |
부동산에 관한 권리 취득 |
취득시 기준시가의 7%(미등기는 1%) |
기타 |
취득시 기준시가의 1% |
*3)토지와 건물(미등기양도자산,주식제외)로 보유기간이 3년 이상인 경우, 기준면적미만 고가주택
*4) 거주자 1인에 대하여 연간 호별, 자산별로 250만원공제.
- 부동산, 부동산에 관한 권리 또는 기타자산 - 상장 또는 비상장주식
6. 1세대1주택 비과세 및 일시적 2주택의 특례
3년거주 및 특정지역 1년 거주요건
직계비속부양(1년) 및 기타의 경우(2년)내에 양도시 비과세
7. 취득세, 등록세
구분 |
기본세율 |
교육세 |
농어촌특별세 |
계 |
취득세 |
2% |
- |
0.2% |
2.2% |
등록세 |
3% |
0.6% |
- |
3.6% |
부동산
-운용대상으로서 부동산의 특징(장,단점)
- 부동산운용상담을 위한 FP의 요건
가. 청취력 마. 체계화 및 종합화 능력
나. 지식습득력 바. 표현력 및 전달력
다. 조사능력 사. 유연성
라. 분석력 아. 정보수집력
- 부동산의 개념
우리 민법은 ‘토지 및 그 정착물’을 부동산이라고 규정하고 있다(민법 제 99조). 따라서 우리 민법은 토지뿐만 아니라 토지의 정착물에 관하여도 이를 독립한 부동산으로 하고 있다.
- 동산과 부동산의 법률상 차이
동산과 부동산은 법률상 여러 가지의 점에서 다르게 다루어지기 때문에, 그 구별은 물건의 분류 가운데에서도 가장 기본적이고 중요한 거시다. 현행법상 동산과 부동산이 여러 가지 면에서 서로 다르게 다루어지고 있으나, 주요한 것을 정리하면 다음과 같다.
1. 양자의 공시방법이 다르다. 즉, 부동산은 등기, 그리고 동산은 인도, 즉 점유의 이전을 그 공시방법으로 하는 것이 원칙이다.
2. 공신의 원칙의 인정에 차이가 있다. 동산거래에 있어서는 공신의 원칙이 인정되나, 부동산거래에 있어서는 그것이 인정되지 않는다.
3. 무주물선점과 부합 등에 있어서 그 법률효과가 다르다.
4. 시효취득의 요건이 다르다.
5. 용익물권은 무동산에 대해서만 인정된다.
6. 담보물권 중 질권은 동산에 대해서, 저당권은 부동산에 대해서 인정된다.
7. 강제집행의 절차와 방법이 크게 다르며 부동산에 대해서는 재판관할에 관한 특별규정이 있다.
- 부동산의 분류(지목의 종류)
토지는 분류기준에 따라 다양한 종류로 구분되나 지적법의 규정에 의하여 지목을 기준으로 분류하는 것이 일반적이다(지적법시행령 제 6조). 지목이라 함은 토지의 주된 사용목적 또는 용도에 따라 토지의 종류를 구분․표시하는 명칭을 말한다. 지적법의규정에 의하여 지목을 설정할 때에는 다음 각호에 의한다.
1. 1필지마다 하나의 지목을 설정한다. ‘필지’라 함은 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다.
2. 1필지의 사용목적 또는 용도가 2 이상의 지목에 해당되는 경우에는 주된 사용목적 또눈 용도에 따라 지목을 설정한다.
3. 도로․철도용지․하천․제방․구거․수도 용지 등의 지목이 중복되는 때에는 등록시기의 선후 및 용도의 경중 등의 순에 따라 지목을 설정한다.
4. 다른 지목에 해당하는 용도로 변경시킬 목적이 아닌 임시적이고 일시적인 용도의 변경은 이를 등록전환을 하거나 지목변경을 하여야 할 토지의 이동으로 보지 아니한다.
5. 토지구획정리사업 등의 공사가 준공된 토지는 그 사용목적에 따라 지목을 설정한다.
- 토지 특성(종류 및 내용)
1. 자연적 특성
2. 인문적 특성
3. 경제적 특성
- 부동산경기변동국면과 부동산투자운용 전략
변동국면 |
부동산투자운용전략 |
회복국면 |
․부동산투자 및 부동산개발을 시작하기 좋은 단계이다. ․가격이 회복세 또는 상승세를 보이면 투자를 적극 고려한다. ․지역, 유형, 규모 등에 따라 구체적인 분석이 수반되어야 한다. |
상향국면 |
․임료 및 가격상승으로 회복국면 후반부 및 상향국면 초반부에서 부동산투자를 할 수 있는 기회이다. ․상향국면 종반부에서는 보유부동산을 매각하는 것이 좋다. |
후퇴국면 |
․부동산거래를 피하는 것이 좋다. 후퇴국면 초반부라면 매도를 고려해도 좋다. ․매수희망자는 국면의흐름에 더욱 예의주시할 필요가 있다. |
하향국면 |
․가격하락세가 멈출 경우 투자를 적극 고려한다. 이것은 “낮을때 사서, 높을 때 팔라”는 격언을 따름에 불과하다. ․신중한 분석을 뒷받침하여 투자의사결정을 하여야 한다. ․가능하면 투자위험이 낮은 부동산을 중심으로 서서히 투자를 접근한다. |
- 부동산가격의 발생요인
부동산가격은 부동산의 효용(유용성), 상대적 희소송, 부동산에 대한 유효수요의 상관결합에 의하여 발생되는바, 이들 세 가지 요소를 부동산가격의 발생요인이라한다. 이 세 가지 요인은 부동산의 수요와 공급의 요인으로 작용하면서 부동산가격을 발생시키는데, 부동산의 효용과 유효수요는 수요측의 요인이 되며, 상대적 희소성은 공급측의 요인이 된다.
- 부동산가격의 변동요인
부동산가격은 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등의 상호작용에 의하여 발생되며, 또한 부동산가격의 발생요인에 영향을 미치는 여러 가지의 요인에 의하여 형성되고 변동하게 된다.
부동산가격의 발생요인에 영향을 미침으로써 부동산가격의 형성 및 변동을 가져오게 하는 요인을 부동산가격의 변동(형성)요인이라 한다. 부동산가격의 변동요인에는 일반적 요인, 지역요인, 개별요인 등으로 구분된다. 부동산투자운용을 함에 있어서는 특히 일반적 요인(자연적․경제적․사회적․행정적 요인)을 중점적으로 분석하여야 한다.
- 물권의 종류
민법상 물권 |
점유권 |
| ||
본권 |
소유권 | |||
제한물권 |
용익물권 |
지상권 | ||
지역권 | ||||
전세권 | ||||
제한물권 |
유치권 | |||
질권 | ||||
저당권 | ||||
관습상 물권 |
분묘기지권 법정지상권 |
- 등기부등본에 의한 권리분석방법
가. 등기부등본의 진위여부 확인
나. 등기부등본의 내용의 확인
다. 등기순위의 확인
- 건폐율과 용적률의 개념
건폐율 : 지역에서의 대지면적에 대한 건축면적(대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율. 최대한도는 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한다.
용적률 : 용도지역에서의 대지면적에 대한 건축물의 연면적(대지에 2 잇아의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율. 최대한도는 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한다.
- 개발행위허가 대상
1. 허가 받아야 할 수 있는 행위
1) 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2) 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)
3) 토석의 채취
4) 도시지역에서의 토지분할(건축법 제 49조의 규정에 의한 건축물이 있는 대지를 제외한다)
5) 녹색지역·관리지역 또는 자연환경보전지역안에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위
2. 허가를 받지 아니하고 할 수 있는 행위
1) 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치
2) 건축법에 의하여 신고하고설치할 수 있는 건축물의 개축·증축 또는 재축과 이에 필요한 범위안에서의토지의 형질변경(도시계획시설사업이 시행되지 아니하고 있는 도시계획시설의 부지인 경우에 한한다)
3) 그 밖에 대통령령이 정하는 경미한 행위
- 표준지 공시지가의 활용방법
가)비교표준지공시지가의 선정기준
1) 당해 또는 인접 시·군·구의 인근지역에 위치하는 표준지
2) 대상토지와 동일한 공적규제(용도지역,용도지구,용도구역)를 받는 표준지
3) 대상토지와 실제지목 및 이용상황이 같은 표준지
4) 주위환경이 동일 또는 유사한 표준지
5) 대상토지와 위치적으로 가장 근접한 표준지
6) 개별요인(면적, 형상, 접면도로조건, 지세, 교통조건 등)이 동일 또는 유사한 표준지
나)표준지공시지가 활용시 유의사항
1) 표준지공시지가가 현실적인 거래시세와 균형이 유지되는지를 판단하여야 한다.
2) 표준지와 대상부동산의 특성을 구체적으로 비교하여 가격결정에 반영하여야 한다.
- 감정평가의 방식
감정평가라 함은 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다(지가공시법 제 2조 제 4호). 감정이란 부동산의 법률적·경제적·기술적 측면에서의 사실관계에 대한 가치판단을 말하며, 평가란 부동산에 대한 소유권 기타 권리·이익의 경제적 가치를 특정시점에 있어 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 감정평가의 개념규명과 관련하여 학설은 일원론과 이원론이 대립하고 있으나, 법정용어는 ‘감정평가’의 용어로 사용하고 있다.
- 부동산투자에서 차입이 필요한 이유
1. 단순히 투자자가 부동산을 구입하기에 충분한 자기자본을 가지고 있지 못하기 때문이다.
2. 투자자는 자기자본을 충분히 가지고 있으면서도 차입을 선택하고 남은 자기자본을 활용하여 다른 부동산을 매입할 수 있다.
3. 차입이자에 대하여 손비로 인정될 경우는 세금혜택을 누리기 위해서이다.
4. 재무레버리지 효과를 통한 수익률을 제고하기 위해서이다.
- 부동산투자신탁과의 차이점
부동산투자신탁이란 은행이 고객의 자금을 부동산 관련 자산에 투자운용하고 그 운용수익을 투자자에게 배당하는 금전신탁의 일종이다. 즉, 금융기관(은행권)에서 취급하는 상품으로서 부동산에 직접투자할 여력이 없는 개인이나 기관의 소액투자자로부터 자금을 모아 부동산펀드를 조성한 다음 이를 사업성이 좋은 부동산에 투자 운용하고, 그 부동산으로부터 발생되는 임대, 관리, 개발, 운용수익과 부동산관련 대출이나 MBS, ABS 등부동산유동화증권에 투자운용하여 발생한 수익금을 투자자에게 배다하는 금전신탁(불특정)의 일종이다. 그동안 금전신탁은 주식 또는 채권, 부동산관련 대출에 투자되어 왔으나 2001년이후부터 부동산(아파트 분양사업)에 투자하는 상품을 출시하기 시작 하였따.
이와 같이 부동산투자신탁은 은행권에서 판매하는 금전신탁의 일종으로서 신탁법의 규정을 받으며, 상장되지 않기 때문에 환금성에 제약이 따르고, REITs와 같이 정보게시 의무등이 있지 않는 등 REITs와는 전혀 다른 금융상품이다.
- 기대수익률과 요구수익률의 관계
투자결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어진다. 투자에 대한 위험이 크면, 투자자는 그만큼 더 많은 대가를 요구한다. 균형상태에서는 개별투자에 대한 기대수익률과 요구수익률은 같게 된다.
기대수익률이 요구수익률보다 낮으면 어떠한 투자자도 대상부동산에 기꺼이 투자하려 하지 않을 것이다. 수요가 줄어들게 되고, 대상부동산의가치는 점점 하락하게 될 것이다.
그러나 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우에는 이것과는 반대의 현상이 나타난다.
-화폐의 시간가치(특히, 종류와 의의)
의의 : 화폐의 시간가치(time value)에 관한 수학적 기초지식은 비용과 편익을 분석하는 데에 필수불가결한 도구가 된다. 시간가치에 대한 명확한 이해 없이는 부동산투자, 금융, 평가, 개발 등에 관한 여러 가지 이론이나 기법에 대한 접근이 사실상 거의 불가능하다.
종류 :
1. 미래가치계수
가. 일시불의 미래가치
나. 연금의 미래가치
다. 감채기금계수
2. 현재가치계수
가. 일시불의 현재가치
나. 연금의 현재가치
다. 저당상수
- 위험과 수익의 관계
위험과 수익의 상관관계
☞ 위험과 수익은 상관관계를 가지고 있다. 즉, 높은 기대수익률을 위해서는 높은 위험을 부담하여야 하며, 낮은 기대수익에 만족하는 경우에는 높은 위험을 택하지 않아도 된다는 것이다.
- 주택임대차보호법의 적용대상
☞ 주택임대차보호법 제 2조에 의하면 “이 법은 주거용 건물(이하 ‘주택’이라 함)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으 로 사용되는 경우에도 또한 같다”라고 규정되어 있다. 따라서 주택임대차보호법은 ①주거용 건물(주택), ② 임대차에 대하여 적용된다. 그러므로 비주거용 건물이거나 주거용 건물이라도 임대차가 아닌 경우(예컨대 사용대차)에 대하여는 적용되지 아니한다.
- 적용대상
☞ 세가지 요건을 동시에 충족해야함!
① 세무서에 사업자등록의 대상이 되는 상가건물이어야 한다.
② 상가건물에 대한 임대차이어야 한다.
③ 상가건물에 대한 임대차중에서 보증금액이 대통령령이 정하는 보증금액이하이어야 한다.
- 등기된 권리의 순위
1) 등기순위에 관한 원칙
☞ 동일한 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 다른 규정이 없는 한 등기의 전후에 의한다. 등기의 전후는 동구(갑구와 갑구)에서 한 등기에 대하여는 순위번호에 의하고별구(갑구와 을구)에서 한 등기에 대하여서는 접수번호에 의한다.
2) 부기된 등기의 순위
☞ 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의하고, 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 의한다
3) 가등기에 의해 본등기가 된 권리의 순위
☞ 가등기를 한 경우에는 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.
- 등기신청에 필요한 서면
① 신청서
② 등기원인을 증명하는 서면
③ 등기의무자의 권리에 관한 등기필증
④ 등기원인에 대하여 제 3자의 허가, 동의 또는 승낙을 요할 때에는 이를 증명하는 서면
⑤ 대리인에 의하여 등기를 신청할 때에는 그 권한을 증명하는 서면
⑥ 소유권의 보존 또는 이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청인의 주소를 증명하는 서면
⑦ 법인이 등기권리자인 경우에는 법인등기부등본 또는 초본, 법인 아닌 사단이나 재단(외
국법인으로서 국내에서 법인등기를 필하지 아니한 사단이나 재단을 포함한다. 이하 같다) 또는 외국인이등기권리자인 경우에는 부동산등기용등록번호를 증명하는 서면
⑧ 소유권의 이전의 등기를 신청하는 경우에는 토지대장․임야대장․건축물대장의 등본 기타부동산의 표시를 증명하는 서면
⑨ 인감증명서
1) 인감증명을 제출하여햐 하는 경우
2) 인감증명 등의 유효기간
- 재개발과 재건축의 차이점(표 Ⅴ-5)
구 분 |
재 건 축 |
재 개 발 |
근거법령 |
주택건설촉진법,집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 |
도시재개발법 |
사업주체 |
토지 및 건물 소유자, 민간개발사업 |
토지, 건물소유자, 관주도의 도시계획사업 필요 |
지구지정 |
불필요 |
필요 |
조합구성원 |
건물소유자(동질성) |
건물, 토지소유자 및 세입자(다양성) |
세입자문제 |
당사자간의 주택임대차 계약에 의거처리 |
공공임대주택건립이나 주거대책 마련 |
관리처분 |
불필요 |
필요 |
안전진단 |
필수조건 |
불필요 |
주민동의 |
-전체 구분소유자 및 소유자 의결권의 80%이상동의 -각동별 구분소유자 및 의결 권 2/3이상 동의 -사업승인시 100%동의 |
-토지 및 건물소유자의 2/3이상 동의 -공사착수전까지 건물소유자의 80%이상 동의 |
임대주택건립 |
불필요 |
|
미동의자 처리 |
건물 명도 소송 |
토지 수용 |
강제철거 |
불가 |
가능 |