세테크는 임대주택 사업자가 최고다

'집 부자 세금 고민, 임대 사업으로 해결하세요.’ 다주택자들의 세금 부담이 날로 높아짐에 따라 주택 임대 사업이 새로운 투자처로 각광받고 있다. 양도세와 종합부동산세 등 각종 세금 고민을 덜 수 있는 데다 안정적인 임대 수익까지 노릴 수 있어 다주택자의 ‘재테크 1순위’로 손색없기 때문이다. 주택 임대 사업을 통한 세테크 방법부터 알짜 임대주택 고르는 법까지 임대 사업의 모든 것을 짚어보자. 임대사업 세(稅)테크 ‘실속만점’ 다주택자들이 기존 주택이나 추가 매입하는 주택을 활용해 임대사업자로 등록하기 위해서는 매매 등에 의해 소유권을 취득하고 임대하는 ‘매입임대주택사업’ 방식을 선택해야 한다. 이 경우 주택 5채 이상을 임대해야 임대사업자 등록이 가능하다. 임대사업자 등록은 등록신청서, 주민등록증 사본, 임대하려는 주택의 등기부등본 등을 첨부해 거주지 시·군·구청 주택과를 찾으면 된다. 그러나 임대사업자로 등록했다고 해서 무조건 세금 혜택을 누릴 수 있는 것은 아니다. 우선 양도세 중과 대상에서 제외되기 위해서는 같은 시(특별시·광역시 포함)·군에 소재한 전용면적 25.7평 이하, 공시 가격 3억 원 이하 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 한다. 만약 10년 후 매도 시점에 해당 주택의 공시 가격이 3억 원을 넘으면 중과세 제외 대상에서 제외된다는 점도 주의해야 한다. 양도세 중과 대상에서 제외되려면 관할 세무서에 일반 사업자 등록 절차를 밟아야 하고 임대를 시작한 날로부터 3개월 이내에 세무서에 주택 임대 신고를 해야 한다. 종부세 합산 대상에 포함되지 않기 위해서도 임대 대상 주택이 같은 시·도에 소재한 전용면적 25.7평 이하, 공시 가격 3억 원 이하 주택 5채 이상이라는 조건을 만족시켜야 한다. 이 경우에도 10년 이상 임대해야 하며 10년 의무 기간을 채우지 않고 해당 주택을 임대 외 용도로 사용하거나 매각할 경우에는 그동안 감면된 종부세액을 모두 추징당한다. 다만 종부세의 경우 사업자등록을 한 후 최초 과세 기준일에만 각각의 주택 공시가가 3억 원을 넘지 않으면 추후 집값이 올라 3억 원을 초과하더라도 종부세 합산 과세 대상에 포함되지 않으므로 가격 상승에 대한 우려는 접을 수 있다. 세금별 주택 합산 기준도 꼼꼼히 점검해야 할 부분이다. 종부세의 경우 용인시에 3채, 광주시에 2채 등 5채가 같은 도에 있다면 종부세 합산 과세 대상에서 제외될 수 있지만 시·군을 기준으로 하는 양도세의 경우 용인시에 2채 혹은 광주시에 3채를 더 매입해 같은 시에 5채 이상을 임대해야 세금 중과를 피할 수 있다. 주택 임대를 통한 세테크 비법을 익혔다면 다음 수순은 높은 임대 수익을 낼 수 있는 알짜 주거지를 선점하는 것이다. 애써 마련해 놓은 주택에 세입자를 구하지 못하거나 임대 수익이 생각보다 높지 않다면 낭패가 아닐 수 없기 때문이다. 임대 사업을 통한 절세 효과를 누리기 위해서는 최소 10년간 보유해야 하므로 장기적으로 일대 주택 수급 현황이나 거주인구 유입·유출 등을 살필 필요가 있다. 예컨대 재건축이나 재개발 사업이 활발한 지역의 경우 단기적으로는 수요가 몰릴 수 있으나, 사업이 완료된 후에는 썰물처럼 세입자가 빠져나가는 경우도 생길 수 있기 때문이다. 이 경우 짧은 기간에 높은 수익을 올릴 수 있을지 몰라도 안정적인 수익을 기대하기는 힘들다. 반면 테헤란로 등 업무 시설이 몰려 있는 곳이나 대학가, 역세권 등지는 잠재 수요가 풍부해 임대 사업지 1순위로 꼽힌다. 이것저것 따지기 힘든 초보자라면 매매가에 비해 전세가 비율이 높은 곳을 골라야 실패할 확률을 줄일 수 있다. 자신이 살 곳이 아니라고 해서 개발 호재에 소홀해서는 안 된다. 특히 지하철이 생기는 등 교통 여건이 개선되거나 상업시설 조성 등의 호재가 있다면 임대 수요 증가와 함께 추후 높은 양도 차익까지 기대할 수 있다. 임대 사업을 하고자 하는 지역이 학생이나 전문직 등 나홀로 세대가 많은 곳이라면 10평형대 소형 평형을, 신혼부부 등 가족 단위 거주자가 많은 강북이나 신도시·택지지구 등지에서는 20평형대 중형 평형을 선택하는 게 좋다. 주택형 또한 단독 가구는 빌트인 가전제품이 갖춰져 있고 임대료가 비교적 저렴한 주거용 오피스텔과 원룸을 선호하는 반면 가족 단위로 거주한다면 전용률이 높고 생활편익시설을 주로 이용할 수 있는 대단지 소형 평형으로 몰린다는 점도 고려할 사항이다. 대학가·역세권 ‘알짜’ 직장인 임대 수요가 많은 테헤란로 인근에서는 지하철 2호선·분당선 선릉역 일대에 포진해 있는 주거용 오피스텔을 적극 공략해 볼 만하다. 역삼동 LG에클라트, 대우디오빌3, 대치동 롯데골드로즈2 등이 편리성과 직장 인접성을 내세워 전문직 종사자들을 끌어들이고 있다. 선릉역 일대 이들 오피스텔은 한때 공급 과잉으로 고전을 면치 못하기도 했으나 4월 삼성타운 입주를 앞두고 그동안 적체돼 있던 물량이 모두 동 나는 등 직주근접 주거지로서의 옛 명성을 되찾을 태세다. 강남권과 함께 업무 시설이 몰려 있는 도심권에서는 경희궁의 아침, 광화문시대 등 종로구 내수동 일대 오피스텔이 임대수익을 올리기에 좋다. 세종로 뒷길에 자리 잡은 이들 지역은 주변 관공서와 외국 대사관 직원, 기업 본사 직원 등이 몰려들며 신(新)주거타운을 형성하고 있는 곳으로, 도심재개발 진행과 함께 집값 상승도 노릴 수 있는 것으로 점쳐지고 있다. 신혼부부 전세 수요가 많은 강북에서는 전세가가 비교적 저렴한 노원구 중계동과 강서구 가양동, 중랑구 신내동 등지의 대단지 소형 평형을 주목해 보자. 중계동 중계그린이나 무지개아파트 등은 지하철 7호선 중계역 역세권인 데다 1000가구 이상 대형 단지, 편리하고 쾌적한 주거 여건 등으로 새내기 부부들의 전셋집으로 인기를 끌고 있다. 강서구 가양동에서는 도시개발2, 3단지 등을 선택할 수 있다. 모두 1000가구 이상으로 대단지 프리미엄을 누릴 수 있는 데다 한강과 인접해 있어 주거 여건도 쾌적하다. 현재는 교통 여건이 단점으로 지적되고 있으나 지하철 9호선 개통 시점과 맞물리면 전세 수요 증가와 시세 차익도 기대할 수 있을 전망이다. 중랑구 신내동에서는 지하철 6호선 봉화산역을 이용할 수 있는 신내시영6, 9단지를 눈여겨볼만하다. 모두 1500가구 이상 대형 단지로 10~20평형대가 골고루 분포돼 있다. 매매가 대비 전세가 비율이 높아 적은 자본으로 임대 사업을 시작할 수 있다는 점이 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 신도시에서는 역세권 소형 아파트나 주거용 오피스텔을 중심으로 신혼부부나 직장인 전세 수요가 꾸준하다. 특히 2010년 신분당선 정자역 환승으로 강남권과의 접근성이 한층 개선될 분당선 정자역 인근에서는 동양파라곤, 대림아크로텔, 두산위브파빌리온, 인텔리지 등의 주거용 오피스텔에 관심을 둘만하다. 정자동 일대 고급 주상복합촌에 들어선 이들 오피스텔은 탄천에 인접한 쾌적한 주거 여건은 물론 속속 이전하고 있는 벤처기업 종사자들로 수요 증가도 함께 기대할 수 있는 곳이다.