주간 부동산 시장 동향 (2004년1월26일) - 삼일회계 컨설팅

[정 대택]

주간 부동산 시장 동향
No. 22(1/20/04 ~ 1/26/04)

1. 아파트 시장 동향: 전국 아파트 값 보합세 유지, 매매실종
10ㆍ29 대책 후 주택시장은 재건축 아파트값 하락, 미분양 속출, 전셋값 약세 등 삼중고에 시달렸다. 하지만 올해 들어서면서 매매가 하락이 주춤하는 양상을 띠고 있다. 특히 잠실저밀도 지구 등 사업계획승인을 이미 얻은 단지를 중심으로 가격 회복세가 뚜렷하다. 올해 주택시장은 상품별로, 지역별로 정부의 규제를 얼마나 받느냐에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다.
부동산뱅크의 조사에 의하면 지난 주 서울지역 아파트 값은 평균 0.03%가 하락했다. 설을 전후해 집 매매를 꺼리는 민족 정서가 맞물리면서 큰 가격 변동은 없었다. 송파구가 0.32% 올라 완연한 회복세를 보이고 있다. 반면 강동구(-0.36%)와 강남구(-0.35%)는 약세를 나타냈다. 송파구는 잠실동 주공2단지가 오름세를 형성했다. 잠실동 주공2단지 13평형은 2,400만 원이 뛴 4억 6,000만~4억 6,300만 원, 19평형은 1,750만 원이 오른 7억 1,000만~7억 2,000만 원선이다. 강동구는 고덕동과 상일동 주공 단지들이 하락세를 주도했고, 둔촌 주공아파트는 보합세를 유지했다. 고덕동 고덕주공2단지는 평형별로 1,000만~2,000만 원이 하락했다. 상일동 고덕주공3단지 18평형은 1,000만 원 하락한 4억 1,000만 원, 상일동 고덕주공6단지 24평형도 1,000만 원 낮아진 5억 1,500만 원에 거래되고 있다.
강남구는 개포동 주공아파트가 크게 떨어졌다. 개포동 주공2단지 19평형이 5,000만 원, 개포동 주공3단지 13평형이 1,500만 원 빠졌다.
이밖에 금천구(-0.20%), 종로구(-0.10%), 중구(-0.09%) 순으로 하락했다. 금천구는 시흥동 벽산타운5단지 32평형이 500만 원 하락한 2억 6,000만 원, 시흥동 벽산타운1단지 43평형이 250만 원 낮아진 2억 8,750만 원이다. 종로구 명륜동 명륜아남 37평형이 500만 원, 중구 신당동 약수하이츠 32평형도 500만 원 떨어졌다. 평형대별로는 16~25평형이 -0.11%로 가장 많이 하락했으며, 재건축 단지는 0.13% 하락해 1주만에 약세로 돌아섰다.
신도시는 -0.04%의 변동률을 나타냈다. 산본이 -0.16%로 하락 폭이 가장 컸으며 평촌은 신도시 중 유일하게 0.06% 올랐다. 산본은 광정동 목련한양 36평형이 750만 원 떨어진 2억 2,250만 원, 산본동 모란신안 31평형이 500만 원 하락한 2억 2,000만 원선이다.
경기도는 파주시(-0.53%)와 광명시(-0.49%)의 하락세가 두드러졌다. 파주시는 교하읍을 중심으로 하락했다. 교하읍 동문1차 34평형이 1,650만 원, 교하읍 교하벽산1차 55평형이 500만 원 떨어졌다. 광명시는 철산동 주공7단지가 평형별로 1,250만~2,000만 원이 낮아졌으며, 철산동 주공8단지 16평형도 2,000만 원 낮아졌다.
광역시는 0.05% 하락했다. 대구가 -0.15%로 가장 크게 떨어졌으며, 대전이 0.10%로 오름 폭이 가장 높았다.

2. 오피스텔/주상복합 시장 동향 : 미군기지이전 용산이 뜬다.
오는 4월 고속철도 개통에 이어 한•미 양국이 지난 17일 81만평 규모의 용산 미군기지를 2007년 말까지 완전 이전키로 합의, 서울시가 국립공원 조성을 추진하면서 용산일대 기존 아파트와 입주•분양 예정 주상복합 등이 수혜를 입을 전망이다.
서울 도심에 위치해 있는데다 용산 민자역사 완공과 미군기지 이전 터에 여의도공원의 12배에 달하는 녹지공원이 생기면 주거환경의 일대 변화가 예상되기 때문이다.
◇기존 주상복합 분양권값=서울 용산일대에는 대우트럼프월드, 대우아이빌, LG용산에클라트, LG한강에클라트, 벽산메가트리움 등이 입주를 앞두고 있어 대규모 주상복합아파트 촌을 형성할 전망이다.
이들 단지는 10•29 대책 영향으로 거래가 활발하지 않지만, 분양권 웃돈은 거의 빠지지 않고 있다는게 주변 중개업소의 설명이다.
오는 4월 입주를 시작하는 47∼63평형의 대우트럼프월드Ⅲ는 대부분의 평형이 2억5000만∼4억원선, 금호리첸시아 대형평형도 1억원 안팎, 2005년 12월 입주예정인 LG용산에클라트도 평형별로 2억원선의 웃돈이 각각 붙어 있다.
대성공인 관계자는 “미군기지 이전 등의 호재로 힘입어 웃돈이 빠지지 않고 있으며 매물도 없다”며 “세계일보 터에 들어설 센트럴파크의 평당 예상 분양가인 1400만∼1500만원선에 매매가격이 형성되고 있다”고 말했다.
이밖에 기존 아파트인 한강로 쌍용스윗닷홈(98가구), 이촌동 대우(834가구), 대림(638가구), 동부센트레빌(309가구) 등도 고속철개통과 미군기지 이전에 따른 수혜가 기대되고 있다.
◇공급예정 물량=올해 분양될 주상복합에도 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 업계에 따르면 올해 용산지역에서 분양될 주상복합아파트는 5개 단지, 3000여가구에 달할 전망이다. 강남•북으로의 이동이 쉽고, 한강과 접해 있는데다 대규모 공원이 들어서면 앞으로 수혜가 예상되는 단지들이다.
오는 3월 대우•롯데건설은 상반기 최대 주상복합 단지인 ‘센트럴파크’를 분양할 계획이다. 센트럴파크는 주상복합 629가구, 오피스텔 120실 규모다.
삼성물산과 현대건설 컨소시엄이 용산로5가 용산 제2재개발구역에 짓는 ‘파크팰리스’도 주목 대상이다. 11월께 분양될 이 아파트는 주상복합 930가구, 오피스텔 222실 등 총 1152가구 규모다. 지하철 4호선 이촌역 역세권이며 용산가족공원과 국립박물관 등이 인접해 있다.
이밖에 한신공영이 상명여고 부지에서 주상복합 176가구, 오피스텔 349실을 분양할 예정이고 한화건설은 문배동 CJ터에서 412가구, 고려개발은 고려개발터 사옥터에 208가구를 각각 공급할 계획이다.

3. 재개발• 재건축 동향 : 재건축 ‘물딱지’ 주의보
올부터 조합 인가후 양도하면 현금청산
조합원 지위 양도가 허용되는 재건축 아파트 지분 중 적지 않은 수가 이른바 물딱지(무자격 지분, 현금청산 대상)가 될 가능성이 높아 주의가 요구되고 있다.
올 1월부터 시행되고 있는 도시 및 주거환경정비법은 조합설립인가 이후부터 재건축 조합원 지위(아파트 분양자격) 양도를 금하고 있다. 설립인가 이후 지분은 팔 수 있으나 새로 산 매입자는 아파트를 분양 받지 못하고 현금청산토록 한 것이다.
다만 도정법은 지난해 12월말 현재 재건축 조합설립인가를 이미 받은 아파트에 대해선 1회에 한해서 지위 양도를 허용하는 예외규정을 두고 있다.
19일 강동구청 등 일선 행정기관에 따르면 지난해 12월말 현재 조합설립인가를 마쳐 1회에 한해 지위 양도가 허용된 아파트를 매입해도 매도자가 재건축 미동의자일 경우에는 현금청산(분양자격 박탈)이 된다.
◇조합원 등록 여부가 관건 = 1회에 한해 지위 양도가 허용되는 재건축 지분은
▲2002년 12월말 현재 조합설립인가를 받은 단지로
▲2002년 12월말 현재 재건축 조합원이어야 된다.
즉 올 1월 전에 조합설립인가를 완료한 아파트 소유자 중 조합원의 자격을 갖춘 자에게만 1회에 한해서만 지위 양도를 허용하고 있다. 이런 지분을 매입해야만 매수자는 아파트 분양자격을 인정 받게 되는 것이다.
도정법상 조합원이란 `토지 등 소유자로 재건축에 동의하는 자`로 명문화 돼 있다. 따라서 지난해 12월말 현재 설립인가를 받았다 하더라도 올 1월 전까지 재건축에 동의하지 않아 조합원(미동의자)이 되지 않았다면 지위 양도가 금지된다는 뜻이다.
◇20% 정도가 미동의자 = 지난해 12월 조합설립인가를 받은 조합이 적지 않다. 문제는 조합설립인가의 경우 80% 이상 동의만 있으면 된다. 바꿔 말해 80%는 조합원, 20%는 미동의자(비 조합원)인 셈. 지난해 12월말 현재 조합설립인가를 완료했어도 20%의 아파트 소유자는 비 조합원으로 분류돼 `1회에 한해 전매허용`이라는 규정을 적용 받지 못한다. 이 지분을 매입하면 현금청산이 된다. 이른바 물딱지인 셈이다.
강동구청 주택과 주용석씨는 “지위 양도가 허용되는 아파트라도 해당 지분 소유자가 지난해 12월말 현재 조합원 명부에 등록된 정식 조합원인지 확인해야 된다”며 “해당 시ㆍ군ㆍ구청 담당과에 물어보는 게 가장 정확하다”고 말했다.

분양권 매도하려면 입주전 팔아야 유리
현재 입주를 앞둔 분양권을 보유하고 있는 투자자들의 최대 화두는 바로 이를 되팔때 내는 양도세 부담이다. 양도세제 개편에 따라 세금부담이 크게 늘었기 때문이다.
따라서 분양권 보유자들은 분양권 상태로 매도를 해야 할 지, 아니면 입주한 후 주택으로 매도 여부를 결정해야 한다.
분양권에서 주택이 준공되고 소유권 이전등기를 받은 후 주택으로 변할 경우에 중요한 세금변화를 보면 주택으로 변해 아래와 같이 양도세율이 대폭 인상된다는 것이다.
아울러 입주와 더불어 고려할 세금은 취득세와 등록세다. 입주 전과 후 어느 시점에 매도를 할 것인가는 결국 시세상승 예상치와 세금증가 예상치를 상호 비교해 결정해야 한다.
일반적으로는 입주 전에 매도하는 것이 유리하다.
분양권을 보유한 경우에 주의할 사항이 2가지가 있는데 하나는 전매가 금지된 분양권의 경우에 반드시 등기를 한 후 매도해야 한다. 이 경우 입주시점으로부터 1년이내에 매도하면 반드시 실거래가로 양도세를 계산해야 하고, 50%의 양도세가 적용되므로 가급적이면 1년을 넘겨서 양도하는 것이 세율상 유리하다.
다만, 1년이상 보유한 경우에도 2년 미만상태라면 40%, 2년 이상은 9∼36%가 적용되므로 세율로 보면 2년 이상 보유후 매도하는 게 가장 유리하다.
신고방법도 1년 이상 보유한 경우라면 투기지역이 아니고 고가주택이나 1가구 3주택에 해당되지 않는다면 실거래가로 양도세를 계산하는 것이 아니라 기준시가로 양도세를 계산할 수 있기 때문에 1년 이상 보유 후 매도하는 것이 절세측면에서 유리할 수 있다.
한편, 분양권이 주택으로 변하게 되면 주택수를 고려해야 한다. 따라서 현재 2주택 이외에 분양권을 보유하고 있는 경우에는 분양권이 주택으로 변하는 시점에 3주택이 되며, 이 경우 다른 주택을 매도하게 되면 양도세율 60%가 적용된다는 점을 유념해야 한다. 따라서 세금측면에서만 보면 분양권을 주택으로 변하기 전에 매도하든지, 아니면 기존의 2주택 중 한 주택을 분양권이 주택으로 바뀌기 전에 파는 것이 바람직하다.