다주택자는 임대주택으로 전환하여야 양도소득세 등이 절세될수 있습니다.

다주택자는 임대주택으로 전환하여야 양도소득세 등이 절세될수 있습니다.       Ⅰ. 임대주택이란   「임대주택법」에 의한 임대주택이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입 임대주택을 말합니다. “건설임대주택”이란 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 말합니다. - 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 -「주택법」 제9조【주택건설사업 등의 등록】에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조【사업계획의 승인】에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조【다른 법률과의 관계】에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택 “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 을 말합니다.     Ⅱ. 적용요건 및 개정세법   [ 양도소득세 비과세 ]   소득세법 시행령 제167조의3 규정에 의한 장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택의 보유기간이 3년 이상이고, 거주기간이 2년 이상이면 거주주택에 대하여는 비과세 적용을 받을 수 있습니다. (거주기간은 사업자등록 전에 거주하던 기간도 포함됩니다.)   임대주택법에 의한 임대주택으로 적용받기 위해서는 먼저 관할구청에 등록하여야 하고 동 등록사실 증명을 첨부하여 관할세무서에서 사업자등록을 하여야 합니다. - 공동주택의 경우 전용면적 149평방미터 이하이어야 하고 - 임대개시일 현재(2011.10.13 이전에 임대사업자등록을 한 경우에는 취득 당시) 기준시가가 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하이어야 하며 - 5년 이상 임대하여야 합니다. 이 경우 임대기간은 사업자등록 등을 하고 임대를 개시한 날부터 계산하는 것이므로 사업자등록 전에 임대한 기간은 포함되지 않습니다.   임대사업자등록 등을 하고 곧바로 보유기간 3년 이상, 거주기간 2년 이상인 거주주택을 양도하여도 비과세 적용을 받을 수 있으나, 비과세 적용을 받은 후에도 임대주택은 반드시 5년 이상 임대하여야 합니다.   임대주택이 위의 요건을 모두 충족한 경우 거주주택은 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있는 것입니다.     [ 종합부동산세 합산배제 ]   종합부동산세법 제3조의 규정에 의하여 합산배제 임대주택이란 임대주택법 제2조 제4호【도시형 생활주택】에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 하여야 합니다. 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 말하는 것으로서 지방자치단체에 임대사업자등록 및 세무서에 사업자등록이 동시 충족하는 경우에 해당되며 - 매입임대주택의 경우 전용면적이 149제곱미터 이하인 주택으로서 - 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하인 주택으로서 - 5년 이상 계속하여 임대할 것을 그요건으로 하고 있습니다.     [ 종합소득세 분야 ]   부부합산 2주택소유자로서 주택을 임대하고 월세를 받는 경우에는 월세 수입금액에 대하여 다음연도 5월에 종합소득세신고를 하여야 합니다.   * 부부합산 2주택 소유자로서 주택을 임대하고 보증금만 받는 경우에는 소득세가 과세되지 아니하므로 종합소득세신고를 하실 필요가 없습니다   [ 세법개정 ]   종전에는 매입임대주택에 대한 세제가 매입임대주택 지원요건 임대호수가 수도권 3호, 지방 1호 이상 주택규모는 149m2(약45.07평)이하, 임대기간 5년 이상, 주택가액은 수도권 6억원, 지방 3억원 이하였으나 수도권도 1호로 바뀌었습니다.   임대주택사업자의 거주용 자가주택 세제지원이 신설되었습니다.   임대주택외 거주용 자가주택 1주택 소유자가 해당 거주주택 양도시, 1세대 1주택 양도세 비과세 적용합니다. 요건은 3년이상 보유, 2년이상 거주입니다. 거주주택 비과세후, 추가로 비과세 받는 경우는 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후 발생한 양도차익분만 비과세합니다.   또한 임대주택외 거주용 자가주택 1주택 소유시, 해당 거주주택에 대해 1세대 1주택 종부세 특례를 적용합니다. *1세대1주택 특례 ; 9억원 공제, 장기보유.고령자 세액공제 적용       Ⅲ. 절세 방안   위의 내용과 같이 다주택자의 경우 거주주택의 양도소득세 비과세 규정을 활용해 보시기 바라며, 종합부동산세와 관련하여는 보유한 주택 기준시가의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에 종합부동산세 합산배제를 활용하시기 바랍니다.   추가적으로 고려할 사항으로는 다음과 같습니다.   주택분 종합부동산세는 개인별(부부 별도)로 소유한 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이 됩니다. 다만, 단독명의(공동소유가 아닌)의 1주택을 소유한 1세대의 경우에는 위 금액에서 다시 3억원을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 합니다.   단독명의 1세대 1주택인 경우 기준시가(아파트의 경우 공시가격인 공동주택가격을 말함)가 9억원 이하이면 종합부동산세를 과세하지 않으며 만약 1주택인 경우로서 부부 공동명의인 주택과 1세대가 2주택을 보유하는 경우에도 부부 개인별(지분)로 기준시가를 합산하여 각각 6억원을 초과하지 않으면 종합부동산세 납세의무가 없습니다.   따라서 이 경우 배우자분과 공동으로 소유하신 기존주택과 새로 취득(공동소유)하실 분양아파트의 기준시가를 합산하여 12억원(12억/2=개인별 지분 6억원)을 초과하지 않으면 종합부동산세의 납세의무가 없습니다.   1세대가 1주택을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우 거주 여부에 관계없이 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 또한, 새로운 주택을 취득하여 2주택이 된 경우에도 새 주택의 취득일(분양아파트의 경우 잔금청산일 원칙)로부터 2년 이내에 비과세요건(3년 이상 보유)을 갖춘 기존주택을 양도하는 때에는 일시적 2주택으로 역시 양도소득세를 과세하지 않습니다. 따라서 보유기간 3년 이상을 충족한 기존주택을 양도하시는 경우 일시적 2주택으로 비과세 적용을 받을 수 있습니다.