PIR지표, 과연 믿을 수 있는가

[유영상(03)]

-국제비교를 통한 PIR의 실상과 허상

최근들어 주택관련 논문이나 보고서 그리고 공중파등 각종 언론의 부동산 토론회 때마다 빠지지 않고 인용되는 통계가 있다. 바로 PIR이다. 전문가, 일반인 할 것 없이 “전가의 보도”처럼 매우 광범위하게 활용된다. 특히 우리나라 집값이 국제적으로 매우 높은 수준이므로 향후 집값이 급락해야하는 주된 근거로, 그리고 지금 부동산 규제를 풀지 말아야하는 가장 큰 이유로 한국의 높은 PIR이 꼽힌다.

그런데 이렇게 매우 광범위하게 또한 무차별적으로 활용되는 PIR지표, 과연 믿을 수 있는 걸까. 우리가 알고 있는 PIR이 주택의 시장가격을 정확하게 반영하고 있는지, 글로벌 스탠다드 관점에서 소득대비- 국제 집값을 비교하는 지표로 지금과 같이 마구잡이로 통용되어도 아무런 문제점이 없는 것인지 하는 의문점이 들었다. 이글을 쓰게 된 동기다.

PIR (Price- Income Ratio)이란 무엇인가

그렇다면, PIR의 정확한 개념부터 알아보자.

PIR은 Price Income Ratio 의 약자로, “소득대비 주택가격비율”이다.

쉽게 설명하면 몇 년치의 소득을 모아야만, 대출을 받지 않고 자력으로 주택을 구입할 수 있는지를 나타내는 지표이다. 예컨대 PIR이 10이라면 10년치의 소득을 한푼도 쓰지 않고 모아야만 집한채를 살수 있다는 뜻이다.

때문에 PIR은 각국의 소득대비- 집값수준을 가늠 해볼수 있는 중요한 주택가격 비교 지표로 활용된다. 물론 집값의 거품내지는 내집마련의 고통지수를 추정해볼 수 있는 근거로 자주 사용되기도 한다. 이를테면, PIR지수가 높으면 그만큼 소득에 비해 집값수준이 높은 편이라거나, 일정기간 소득증가율에 비해 집값 상승율이 과도하다고 판단할수 있기 때문이다.

PIR은 어떻게 산출되나

우리나라의 경우는 국민은행이 매년 ‘주택금융수요실태조사’를 통해 공식적으로 PIR을 발표한다.

구체적인 PIR 산출기준과 방법을 알아보자.

국민은행은 PIR을 산정하기 위해 2단계의 작업을 거친다. 1차로 2,000명(가구)을 전화설문으로 랜덤(무작위)조사를 한다. 이때 응답자의 가계 구성원 모두의 소득을 합한 연소득, 주택입주 형태등을 조사한다. 이렇게 무작위 추출의 결과로 나온 답변이 모두 활용되는 것이 아니다. 3년 이내에 주택을 구입하였거나, 향후 2년 이내에 주택을 구입할 의사가 있는 사람들의 응답만을 다시 추려서 집계하는 방식이다.

이 같은 표본 추출방식은 문제점이 없을까.

우선 통계를 내는데 필요한 응답 대상자가 매우 적어진다는 단점이 눈에 띈다.

이를테면 3년 후에 주택을 매입할 의사를 지닌 사람이나, 반대로 4년 전에 주택매수자는 조사대상에서 빠지는 것이다. 보완책으로 2차 부스터 조사를 실시한다고 한다. 1차 조사내용과 동일한 설문문항으로 구성되지만, 응답자를 기준으로 3년 이내에 주택을 매입한 1000명(가구), 2년 내 매입할 의사가 있는 1000명(가구)이 채워질 때까지 조사를 계속하게 된다. 예컨대 2007년의 경우, 이런 방법으로 총 3,510명(가구)을 조사해 PIR 지수가 작성됐다. 2년내 매입의사를 지닌 가구의 경우는 예상 PIR을 작성하는데 활용된다고 한다.

요컨대, 우리나라 PIR은 모든 주택가격과 모든 인구의 소득을 전수조사하는 방식이 아닌 표본가구만을 조사하여, 샘플조사로 PIR을 산출한다. 그러다보니 주택의 시장가격과 샘플가격 간에 상당한 오차가 발생할 수도 있다는 뜻이다.

그렇다면 미국등 외국의 경우는 어떻게 PIR을 산출할까.

대답은 나라마다 제각각이라고 할수 있다. 한마디로 통일된 기준과 방식이 없다는 얘기다. 미국이나 호주등은 PIR 산출시 ‘중위주택가격/중위소득’을 이용하여 주택여부와 관계없이 산출한다. 그 지역에서 거래된 주택중 가장 싼주택에서부터 가장 비싼 주택을 한줄로 길게 늘어놓은 뒤, 중위(중간)가격의 주택과 중위소득을 비교하는 방식을 사용한다. 우리나라처럼 실제 주택을 마련했거나 적극적인 구매실행 또는 구매의사를 지닌 가구를 무작위로 선별해 조사하는 방식을 사용하지 않는다.

그런가하면 영국등은 전체 근로자의 평균소득과 평균주택가격을 이용해 PIR을 산출하기도 한다. 어쩌면 이 방식이 주택가격을 파악하는 데, 좀더 객관적이고 정확하지 않을까 생각된다.

문제는 실거래가를 얼마나 정확히 파악할수 있느냐 하는 점이 관건이다. 다행히 우리나라는 주택거래시 실거래가를 신고하게 되어 있는 점을 감안하면 도입기반이 어느정도 갖추어졌다고 판단된다.

세계 각국의 PIR은 어느 정도일까

우리나라를 비롯한 세계 주요국가의 PIR은 어느 정도 일까

먼저, 우리나라 PIR지수를 지난 12월 23일 국민은행이 발표한 자료를 통해 보자.  2008년 소득대비 주택가격(PIR, Price Income Ratio)은 전국평균 7.7배, 서울 10.5배, 강남권11.2배, 강북권 9.8배, 6대광역시 9.1배, 5개신도시 8.5배등이다.

그렇다면, 미국등 외국의 PIR지수는 어떠할까.

주택조사기관인 “하우징 트래커”가 발표한 통계자료를 보자.

2006년 기준,  4/4분기 미국전체의 PIR은  2.7배로 나타났다. PIR이 가장 낮은 도시는 디트로이트로 1.9배였으며, 대부분은 3~6배 사이에 분포되어 있다. 하지만 호놀룰루 8.8배, LA 10.4배, 마이애미 7.7배, 뉴욕 9.3배, 샌디에고 8.5배, 샌프란시스코 9.5배등으로 비교적 높다. 이러한 PIR의 조사결과는 미국 부동산중개업자협회(NAR)와 미국주택도시개발부 (HUD)가 제시하는 주택가격과 소득 자료를 이용, 산출된 것이라고 한다.

또한, 최근 몇 년간 집값이 급등한 중국의 PIR은 어느정도 일까.

세계은행자료에 따르면 2006년 기준으로 베이징 9.4배, 난징 12배 수준이다.

그리고 국민은행연구소자료에 의하면 일본 5.7배(2004년기준), 프랑스 5.12배(1999년기준), 시드니 8.5배, 뭄바이 15배등이다.

글로벌 기준으로 본 한국의 PIR은 얼마나 될까

앞서 살펴 본대로 PIR 산출조사 및 방법이 나라마다 제각각이다. 그렇다보니 지금까지 언론매체를 통해, 각 경제기관마다 발표한 PIR 지수를 과연 액면 그대로 신뢰할수 있는지 의문이다.  더구나 이렇게 각각 다른 조사기준 및 방식과 조사시점에 차이가 있는 PIR통계수치를 기초로 우리나라 집값 수준을 비교, 판단하고 정책에 반영하는 게 과연 옳은 일일까. 가장 합리적인 방법이라고 할 수 있을까 고개가 갸우뚱거려 진다. 조사기준과 방법등 전제조건을 무시하고 드러난 PIR 수치만 가지고 글로벌 집값수준을 평가하는 것은 객관성이 떨어질 수밖에 없기 때문이다.  

과연, 우리나라의 PIR은 다른 나라들에 견주어 객관적으로 어느 정도 수준일까.

우리나라의 PIR 산출방법을 미국이나 호주등이 사용하는 기준으로 통일하여 다시 계산해 보는 것이 가장 좋은 방법일 것이다. 왜냐하면 중위가격과 평균가격은 유사한 듯 보이지만 상당히 다른 개념인 탓이다. 예컨대 무작위로 추출한 3,5,8이란 숫자조합이 있다고 가정해보자. 여기서 중위수치는 ‘5’이지만, 평균수치는 ‘5.3’이 된다. 차이가 발생하는 것을 알수 있다.

국민은행이 2007년에 발표한 “주택금융수요실태조사”에서 중위가격(중앙값)기준으로 작성된 PIR을 살펴볼 수 있다.  중위가격을 이용한 것이 평균가격으로 작성된 PIR보다 매우 낮은 것이 발견된다. 예를들어 2007년 기준 강남권 PIR은 11.6배이지만, 중앙값으로 PIR을 산출할 경우 6.3배로 떨어지는 것으로 나타났다. 중앙값 6.3배보다 평균치 11.6배는 무려 84%나 높은 수치이다. 이처럼 미국방식으로 중앙값 PIR로 계산할 때, 강북권 6.2배, 수도권 5.9배, 5개신도시 5.4배, 지방 광역시와 지방도시는 각각 3.8배에 불과한 것으로 조사됐다.

결국 어떤 기준과 조사방식을 선택하느냐에 따라 PIR은 많은 차이를 가져 올수 있다는 뜻이다. (표1-1참조) 

한편, 지난 참여정부시절 국정홍보처가 펴낸 ‘투기의 종말’(2006년 8월)이라는 자료도 참고할 만하다. 이 자료에서도 미국처럼 중간소득으로 계산할 경우 우리나라 PIR은 3.1배에 불과한 것으로 드러났다. 예를 들면 우리나라의 2005년 기준 PIR은 5.6배, 2006년 기준 PIR 6.4배와는 매우 큰 차이를 보이고 있다. 우리나라 PIR은 미국기준에 비해 PIR이 80%(5.6배 기준) 또는 106%(6.4배 기준)가량 우리나라 집값이 과다계상된 것으로 보인다.

이뿐만이 아니다. 한국주택금융공사가 2006년, 대출이용자를 조사하여 발표한 자료도 비슷한 결과를 시사한다. 이 자료에 따르면 우리나라 전국의 PIR은 3.8배에 불과하다.  따라서 우리나라 PIR 조사방식이 실제 거래되는 평균 주택가격이나, 미국식 방식보다는 PIR을 높게 산출하고 있지는 않은지 재검토해 볼 충분한 이유가 있다고 사료된다.

PIR은 주거문화, 조사시점, 환율등 국가간 차이가 많다

이상에서 살펴본바 PIR은 주택의 평균가격으로 조사한 것인지, 중위가격으로 조사한 것인지, 또한 주택 전부를 대상으로 한 것인지, 일부 표본추출 방식을 이용한 것인지 등에 따라 상당한 차이가 벌어짐을 알수있다. 그런 한편 주택문화 및 선호주거양식등에서도 나라마다 차이가 있다는 점을 PIR지수 산출시 간과해서는 안된다.

첫째, 나라마다 주거문화와 선호 주거양식이 판이하게 다르다는 점이다.

미국, 영국, 일본등은 저층 단독주택 중심의 주거문화가 주종을 이룬다. 반면 우리나라는 아파트등 고층 공동주택비중이 60%이상 절대적이다.  일반적으로 주택가격은 건물밀집도가 높을수록 주거편의시설, 단지환경이 잘 갖추어지므로, 아파트가 단독주택 가격보다 높게 거래된다. 대체로 단독주택은 10년이상 된 중고 주택의 경우 건물부분의 감가상각으로 인해 토지비용만 시장가치에 반영되는 사례가 많다. 반면 국내의 아파트는 감가상각이 거의 적용되지 않는다. 재건축이 가능하여 오히려 낡은 아파트가 더 비싼 경우도 많다. 이런 이유들로 실제 부동산 거래가격을 살펴보면 우리나라에선 주택의 건물규모가 비슷할 경우, 동일 지역에서의 단위면적당 건물기준 매매가는 아파트가 단독주택보다 2배이상 훨씬 높게 형성되는 경우가 많다. 요약하면 우리나라의 경우 아파트가 주종을 이루다보니 높은 가격을 형성하는 경향으로 PIR산출시 집값수준이 높게 반영되기 쉽고, 단독주택문화가 주종을 이루는 미국등 다른 나라와 가격비교가 쉽지 않다는 뜻이다.

둘째, 나라마다 PIR 조시시기가 각각 다르다. 외국의 경우 PIR 조사시기가 우리보다 이전 연도가 대부분이다. 통계기준년도가 오래된 탓에 최근 몇 년간의 집값급등현상을 주택가격에 충분히 반영하고 있지 못하는 국가들도 일부 있다.

현재 국내에서 활용되는 우리나라의 PIR은 조사기준 시점은 2007년 내지 2008년이다. 이에 비해 미국, 일본, 영국등 글로벌 PIR지수는 1999년~2006년으로 조사기준 시점이 각각 상이하다. 조사의 기준이 되는 시점이 우리나라와는 차이가 너무 크다. 조사시점문제를 제기하는 이유는 미국, 영국등 선진국의 경우 지난 90년대 중반이후 2006년까지 10년이상 글로벌 주택가격이 급등했기 때문이다.

글로벌부동산 호황기에 형성된 가격을 제대로 반영하지 못하는 시기에 작성된 통계들과 우리나라의 오를 대로 오른 집값을 비교하는 자체가 부적절할 수 있다는 말이다.

즉, 다른 통계도 마찬가지지만 PIR은 조사시점에 따라 그수치가 얼마든지 달라질수 있다. 우리가 PIR 지수를 활용할 때 특별히 유의해야 할 부분이다(필자가 기존의 논문, 리포터,기사등을 점검한 결과 의외로 각국의 PIR 기준연도를 자세히 밝힌 자료는 실제로 드물었음).

셋째, 환율변동을 고려하여 실제 글로벌 집값을 평가할 때 서울의 집값수준은 달러기준으로 해외 주요도시에 비해 매우 낮은 편이라는 점이다. 다시말해, PIR은 기축통화로 환산된 국제주택 가격수준을 정확히 반영하고 있지 못하다는 사실이다.

참고로, 지난 2008년 12월 23일에 발표된 국민은행 자료를 보자.

우리나라 국민이 최근 3년간 구입한 주택의 평균가격은 2억6천166만원선이다.

그리고 결혼후 내집마련에 9.2년이 걸린다고 한다. 지난해의 9.4년보다는 기간이 단축되었다지만 여전히 내집마련이 힘들다는 점을 반증한다. 

그렇다면 우리나라 집값만 이 세계에서 유독 비싼 것일까.

실제 거래되는 집값 조사결과를 보면 우리나라 집값, 특히 서울의 집값은 그다지 높은 수준이 아니라는 게 필자의 분석이다.

서울집값과 국제도시의 집값수준을 비교 해 보자.

먼저, 지난 2008년 2월, 매일경제신문과 한국무역진흥공사(Kotra)의 공동조사 결과자료를 참고할만하다. 결론부터 말하면, 런던, 홍콩, 뉴욕, 도쿄등의 전용 84㎡ 중급아파트 값이 서울 아파트값보다 높은 것으로 드러났다. 예컨대 런던의 침실 2개짜리 아파트는 9억4천만원, 도쿄 리바다시의 맨션은 9억원, 서울은 5억4천만원선이다. (표1-2참조)

그런데 이러한 주택가격은 조사기준 당시의 원달러 환율이었던 900원대로 계산된 수치이다. 2008년 12월말 현재, 환율은 1300~1400원 정도이다. 즉 환율변수를 더한다면 기축통화인 달러로 환산한 미국, 일본등 외국 주택가격은 더욱 높아지는 반면에 국내 집값은 더욱 하락 떨어진 것은 자명한 일이다. 환율변동으로 인해 달러기준 국내외의 글로벌 집값 격차는 더욱 벌어졌고 국제주택가격면에서는 우리나라 집값이 외국에 비해 높을 것이다는 주장은 객관성이 적다. 즉, 단순한 PIR만을 가지고 국제주택가격을 비교, 분석해서는 안된다는 뜻이다.

(표1-2)  주요국가 대도시 아파트가격 비교(2008년 2월 기준)

좀더 이해를 돕기 위해 외국의 최근 주택가격을 이용한 실제 사례를 들어 설명해보자. 아시아에서 외환위기 발생가능성 1순위로 평가받으며, 최근 집값 급등락을 경험하고 있는 베트남의 주택가격은 어떠할까.

호치민 중심시내 아파트 분양가는 현재 1㎡당 2000달러를 호가하고 있다. 원화로 환산하면 3.3㎡당 858만원~900만원 전후이다. 또 호치민 근교 신도시인 푸미홍의 미칸(My Khan)아파트 150㎡(구 45평형)는 작년말 55만달러 수준에서 최근에는 심각한 경제난으로 35만달러로 급락했다. 원화로 환산할 경우 35만달러는 4억 5천만원~5억원 정도에 해당하는 금액이다. “푸미홍” 지역의 지하철등 대중교통 인프라, 상업시설, 주거여건등을 분당 등 우리나라의 신도시와는 비교하면 차이가 크다. 한마디로 열악하기 그지없다.

게다가 호치민의 집값이 폭락했음에도 불구하고 서울 강북권 및 수도권 집값과 비슷한 가격대에 머물고 있음을 우리는 어떻게 받아들여야 할까. 정말 우리만 소득대비 집값이 비싼 편이라고 주장할수 있을런지 난감할 뿐이다.

여기에 국민소득을 감안하면 집값수준은 더욱 분명해 진다. 미국 중앙정보국에서 발표한 2007년기준 국민총소득 순위를 보면, 한국은 11위, 베트남은 36위이며 1인당 국민소득도 한국 2만불, 호치민 835불이다.

한국무역진흥공사(KOTRA)에서 만든 사무직일반 대졸초임비교를 보아도 서울은 2,090불, 호치민 250불에 불과하다. 결과적으로 국내주택가격은 베트남, 중국등 외국에 비해 소득기준으로 상당히 저평가된 것으로 보인다. 

조금 더 나아가 국민은행의 최근 3년간 구입한 주택의 평균가격은 2억6천166만원선, 결혼후 내집마련에 평균 9년이 걸린다는 자료를 대입해보자.

최근 폭락한 베트남 푸미홍지역에 150㎡의 아파트를 한 채( 집값 4억5천~5억원) 를 마련하려면 현재 환율을 적용시, 우리나라 소득기준으로 15년 이상 걸린다는 얘기다. 푸미홍지역이 우리나라 강남과 같은 베트남의 새로운 고급주거지역임을 감안한다고 해도, 국민소득 2만불인 우리나라 국민이 쉽게 접근하기 어렵다는 사실을 알수 있다.

이처럼 개별 집값을 비교하면 우리나라 집값이 중국, 베트남등 동남아시아의 이머징 국가에 비해서도 결코 비싸지 않음에도 불구하고 한국의 PIR이 높게 나타나는 이유는 무엇일까. 의문점이 꼬리를 문다. 향후 국책연구기관 중심으로 심도있게 연구해볼 과제이다.

이상의 내용을 다시 정리해보자.

PIR은 전년도에 비해 전반적인 주택가격의 수준이나 구입능력의 변화를 관찰하는 데는 유용한 자료이다. 하지만 글로벌 집값 수준을 비교하는 지표로 맹신 내지 과신하기에는 신뢰할수 없는 여러 가지 문제점을 내재하고 있다.

PIR조사기준 및 방식은 나라마다 다르고, 통계를 작성한 기준 년도 또한 제각각이라 PIR을 정확한 집값수준의 비교지표로 삼기는 어렵다. 그런데도 각국이 발표한 PIR을 맹목적으로 신뢰하여, 소득대비-집값수준을 단순비교하거나 각종 부동산 정책 기초로 삼는 현재의 PIR 평가방식이나 인식은 많은 문제점을 내포하고 된다.

그런 면에서 부정확한 PIR 수치만 보고 우리나라 집값이 국제기준으로 소득에 비해 과도하게 높다는 주장은 다시 한 번 따져 보아야 한다. 또한 집값이 높은 수준이므로 좀더 하락해야 하고 과도한 부동산 규제를 풀지 말아야 한다는 근거로 PIR을 제시하는 일부 주장도 설득력이 떨어진다고 볼수 있다.

한국의 PIR 문제점 및 향후 개선방향은

국민은행이 발표한 자료를 보자. 서울의 PIR배수가 98년을 기점으로 높아지는 추세이다. 이렇게 PIR지수가 높아지는 이유는 무엇일까. 물론 소득에 비해 주택가격이 가파르게 상승했기 때문일 것이다

하지만 집값상승으로 인해 PIR지수가 높아졌다고 단정할 수 있을까.

다음의 그래프를 보면서 설명해 보자.(표1-3 참조)

(표1-3)   우리나라의 아파트가격과 PIR 변동 추이

91년을 기점으로 대략 2001년까지 아파트가격지수는 하락후 횡보하고 있는데 반해 PIR은 빠르게 하락하는 모습이 발견된다. 이 기간 중 소득수준은 어떻게 변했을까. 통계청 자료에 따르면, 근로자의 월평균 소득은 126.5% 상승한 것으로 조사됐다. 반면 국민은행자료에 의한 주택가격은 -3.9%의 하락률을 기록했다. 소득이 증가한데 반해 주택가격이 하락하여 PIR이 낮아졌다는 점을 쉽게 알수 있다. (표1-4참조)

그렇다면 PIR이 대략 8.5배에서 11배수준까지 소위 ‘박스권’을 실현한, 지난 87년부터 90년까지의 소득, 집값, PIR의 상관관계는 어떠했을까.

이 기간동안 근로자의 월평균 소득은 71%상승한데 반해, 주택가격(국민은행 통계)은 56% 상승에 그친 것으로 조사됐다. 주택가격 상승률보다 소득상승률이 훨씬 높았다. 그렇다면 PIR은 당연히 낮아져야하는데도, 일방적 하락추세에 놓인게 아니라 “박스권의 등락” 형태를 보이고 있다. 우리가 알고 있는 상식과는 다른 모습이 전개되고 있다. 어떻게 해석해야 할까.

여기서 이번 칼럼을 쓰면서 발견한 매우 흥미로운 사실 한가지를 소개하고자 한다.  알려진 바와 같이 우리나라 역사상 PIR이 최저점으로 집계되는 시기는 98년(PIR 4.2배) 이다. 최근 2007년 기준인 PIR 6.6배와 비교해 보면 10년사이 PIR이 57%나 높아졌다.

그렇다면 같은 기간 동안 주택가격과 소득은 얼마나 상승했을까.

국민은행 통계를 보니, 집값은 40.2% 상승했고 근로자의 월소득은 72%나 증가한 것으로 조사됐다. 그렇다면 역시 ‘주택가격/소득’으로 산출되는 PIR은 통계상 당연히 하락으로 나타나야 한다. 주택가격 상승률보다 소득증가율이 높다는 것은 분명 PIR수치를 하락시키는 절대적 요인이기 때문이다.

사정이 이렇고 공식이 이러함에도 불구하고, 이 기간 중 PIR이 57%나 상승했다는 사실은 무엇을 의미하는 것일까. 이런 결과가 단순한 통계적 착시현상 때문일까. 아니면 통계작성 그 자체에 근본적인 문제점이 존재하는 것은 아닐까. 어떻게 소득의 증가율이 주택가격 상승률보다 높은데도 PIR은 낮아지지 않고, 계속 높아진 것일까. 규명이 필요한 부분이다.

자료: 주택가격-국민은행/소득-통계청, 근로자소득 기준 

참고: 근로자소득은 매년 증가했음

     다만, 97년 2,287,335 원, 98년 2,133,115원으로 유일하게 감소를 기록했음

다음으로는 주택 공급의 증가와 PIR간에 어떤 상관 관계성이 있지 않을까 하는 점을 검토해 보자. 아는 바와 같이 PIR은 소득과 주택가격을 이용한 지표이므로, 공급량과의 관계를 언급하는 것은 약간 생뚱맞은 것 같기도 하다. 하지만 주택가격이 수요 -공급과 상관관계가 크다는 점을 연결해 생각해본다면 어떤 의미가 있을 것으로 추정된다.

실례를 들어 설명해보자.

지난 91년을 기점으로 200만호의 1기신도시의 입주가 시작된 이후 한동안 주택가격의 안정세 -소득증가로 인해 PIR이 전반적으로 크게 낮아지는 모습이 발견된다.

이 같은 양상은 지난 몇 년간의 사례에서도 찾아볼 수 있다.

국토해양부자료에 따르면 외환위기 직후인 1998년의 경우 인허가기준으로 전국의 주택인허가건수가 사상최저치인 31만가구(수도권 15만가구)를 기록했다. 그러던 것이 2000년 43만가구(24만가구), 2002년 67만가구(38만가구)로 증가했다.

하지만 2002년을 기점으로 주택공급량은 다시 감소로 돌아선 것으로 나타난다.

(표1-5 참조)

표1-5)   우리나라의 주택건설인허가실적

                                       국토해양부 단위-만가구

통상적으로 주택인허가를 받고 나서 아파트등 주택을 공급하는데 1~3년의 시차가 발생한다. 그렇다면, 99년의 PIR 4.6배에서 2000년 5.0배로 뛰어오른 것은  98년 주택인허가 물량의 사상최저치기록 및 입주가능 주택물량 감소 영향 때문이 아닐까. 2003년에도 PIR이 6.2배였다가 2004년에 다시 5.5배로 하락했다. 이 또한, 2002년 주택인허가 물량이 증가한 것과 연관이 있는 것은 아닐까 추측되는 대목이다. (표1-6참조)

(표1-6)   우리나라의 PIR추이

구분		2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000	1999	1998	1997
연소득대비주택가격(PIR)		6.6	6.4	5.6	5.5	6.2	5.5	4.6	5.0	4.6	4.2	4.6
	서울	9.8	9.8	8.0	7.2	8.9	6.4	7.5	7.9	6.7	6.7	6.3

                                                                                                                (자료- 국민은행)

요약하면, 완공주택의 공급량이 부족해지는 것으로 보이는 해에 PIR이 높아졌고, 입주량이 증가하는 해에는 PIR이 다소 낮아졌다는 사실을 알게 된다.

과연 이것은 무엇을 의미하는 것일까.

PIR은 소득의 증감 여부도 중요하지만 집값에 절대적 영향을 미치는 수요 -공급간 괴리도가 PIR에도 직간접인 영향을 미친다는 뜻이다. 실제로 2005년~2006년는 주택의 신규 공급량이 적었던 탓에 2008년도 서울의 PIR은 10.5배로 높아진 것으로 추정된다.

결어: PIR지표의 제도개선이 시급하다

이상에서 PIR의 개념 및 산출 기준, 조사시점, 방식등에 대해 자세히 살펴보았다.

이상의 내용을 요약하면 이렇다.

PIR이 집값거품과 국제주택가격을 비교하는 중요한 지표인 점은 분명하다. PIR은 전년도에 비해 주택가격의 수준이나 구입능력의 변화를 관찰하는 데는 유용한 자료이기 때문이다. 하지만 앞서 본대로 국가마다 PIR 지표를 산출하는 여러 가지 기준, 방법, 절차, 시점간의 차이가 존재한다. PIR조사기준 및 방식은 나라마다 다르고, 통계를 작성한 기준 년도 또한 제각각인 만큼 객관성과 정확성을 담보하기는 힘들다는 얘기다. 따라서 현재 통용되는 PIR을 글로벌 집값 수준을 비교하는 객관적 지표로 과신하는 행위는 신뢰도를 떨어뜨릴 수밖에 없다. 

그런데도 각국이 발표한 PIR지수를 마치 “금과옥조”처럼 맹신하고 국제 집값의 객관적 수준을 평가하는 절대적 척도로 삼을 수 있는 것일까.

앞서 사례분석을 통해 본대로 미국 방식으로 우리나라 PIR통계를 재작성할 경우 지금방식보다 PIR지수는 훨씬 낮아진다는 점을 되새겨봐야 한다.

아울러 일본, 영국, 프랑스등 많은 외국 PIR은 몇 년전 즉, 집값이 충분히 상승하기전의 구통계 수치임을 감안할 필요가 있다. 다시 말해 우리나라의 PIR은 외국과 다른 PIR 기준과 산출방식 그리고 조사시점의 차이등으로 인해 외국보다 다소 과대계상된 측면도 있다는 얘기다. 

그리고 이미 언급한대로 소득증가율이 높고 집값상승율이 낮음에도 불구하고 PIR이 높아지는 사례는 무엇을 의미하는가.

또한 주택공급량이 늘어났을 경우 PIR이 감소했다는 사실도 흥미롭다. 즉, 주택공급정책과 관련, 유효수요가 높은 수도권 지역에는 향후 주택 공급을   더욱 늘려주는 게 PIR을 낮추는 적절한 처방이 될 수 있다는 반증이다.

그리고 앞서 살펴본 것과 같은 현상에 대해 어떻게 해석해야 할지. 반드시 규명할 필요가 있다는 생각이다. 그런 차원에서 이번기회에 PIR의 실상과 허상에 대한 많은 분들의 연구동참을 기대한다

결론을 말해보자.

각국이 발표한 PIR을 맹목적으로 신뢰하여, 소득대비-집값수준을 단순비교하거나 각종 부동산 정책 기초로 삼는 현재의 평가방식이나 인식은 많은 문제점을 제기한다. 지금까지 드러난 PIR 수치만 보고(필자도 이번에 알게 사실이지만 외국의 PIR 수치를 인용하면서도 발표기관이나 조사시점등을 명확히 밝힌 논문이나 자료, 기사는 거의 없었음), 우리나라 집값이 국제기준으로 소득에 비해 과도하게 높다는 주장은 액면 그대로 수용하기 어렵다는 결론이다.

더구나 현재의 국내 집값이 PIR 기준으로 외국에 비해 그리고 소득에 비해 매우 높은 수준이므로 앞으로 좀더 추가 하락을 유도해야 한다는 주장도 객관성이 부족하다. 같은 이유로 참여정부의 과도한 부동산 규제를 지금 풀지 말아야 한다는 주장도 더욱 설득력이 없다는 얘기다.

모든 정책과 제도는 시대상황에 따라 유연하게 대처해야 살아 있는 정책과 제도가 된다. 정책효과도 극대화 되기 마련이다. 정책은 시장의 실패에 대응하기 위한 목적이 그 본질이다. 시장의 실패란 인체에 비유하자면 사람의 질병과 같다. 예컨대, 고혈압환자에게 쓰는 치료법과 저혈압환자에게 쓰는 치료법이 어찌 똑 같을 수 있단 말인가. 잘못된 통계수치에 근거하여 잘못된 정책을 펼 때, 그 피해는 고스란히 국민과 중산층에게 되돌아 오는법.  올바른 통계만이 올바른 정책을 생산한다.  앞서 분석한대로 우리나라의 PIR은 많은 문제점과 한계가 분명히 존재하는 만큼 이제부터라도 정부는 새로운 PIR 산출방법을 도입, 검토할 필요가 있다. 주택시세를 정확히 반영하고 국제주택가격을 객관적으로 비교할수 있도록 말이다.

정부에 PIR지표에 대한 구체적인 재점검과 제도개선의 시급함을 요구한다.

  끝

[이종면 8기]

반갑습니다

[이종면 8기]

감사합니다