스크랩 다가구주택의 주택임대사업자 혜택

[저 구름아(오근오)]

이 부분도 검색하시면 전문가들의 글이 많으니 저는 다가구주택 소유주/예비 소유주만을 대상으로 포스팅 합니다.
현 구청들의 주택임대사업자에 대한 분위기는 

일단 신청하면 받아준다. 그러나 임대사업자로 등록되었다고 세제 혜택을 받는 것이 아니고 자신이 수혜 대상인지는 각자 알아보고 신청하시라..
란 입장이 대부분인 듯 합니다. 그러니 사업자등록됐다고 좋아하실 게 아니라 사전에 미리 판단하고 신청하셔야 합니다.

- 다가구주택이 소유한 유일한 주택일 경우(1가구 1주택, 부부공동명의일 경우 양도 시 1주택으로 봅니다.) 굳이 사업자등록을 하지 않아도 양도 시 1가구 1주택 비과세 혜택이 적용되며 기준시가 9억이 넘는 고가주택의 경우도 양도 차익에서 9억 원 초과 비율만큼만 부과되고 10년 이상 보유하면 장기보유특별공제로 양도차익의 80%까지 공제 받으므로 양도세 측면에선 주택임대사업자보다 우수하기에 행정적 부담을 지면서 주택임대사업자 등록을 하실 필요 없을 거 같습니다.

 고가주택 양도차익 계산 = 전체양도차익 X (양도가액 - 9억) / 양도가액
- 2주택 이상이시고 다가구주택에서 임대 중인 가구의 전용면적이 국민주택규모(85㎡, 25.7평) 이하인 분들은 준공공임대사업자(8년)로 등록하시고 10년 간 주택임대사업자로 영업하시다 팔면 양도차익의 70%를 공제받을 수 있습니다. 단기임대사업자(4년)의 경우 제 경우엔 득보다 실이 많다고 판단되어 저는 고려하고 있지 않기에 내용을 잘 몰라서 생략합니다.

- 임대소득세 경감 혜택은 2019년까지만 시행이고 현 정부의 의지가 주택임대소득의 양성화이므로 19년 이후로는 세금 낸다고 맘 편히 생각하십시오. 그래도 미등록자에 비해 덜 내긴하나 임대소득이 2천만 원 초과면 어짜피 종합소득 과세라 애당초 해당 사항 없습니다.

- 국민주택규모의 판단은 주인이 거주하는 가구를 제외한, 임대를 주고 있는 가구들의 전용면적이 규모를 넘지 않으면 됩니다. => 다가구주택에 사업자(집 주인)가 거주할 경우 사업자가 거주하는 가구의 면적은 상관 없습니다.

- 기준시가의 판단 역시 개별주택공시가격을 임대 주고 있는 주택의 전용면적 비율로 안분하여 적용합니다. 가령 개별주택공시가가 10억 원이고 전용면적12평인 투룸 5가구로 구성되어 있다면 각 가구의 기준시가는 2억 원이 되어 주택임대사업자 세제 상 혜택 대상이 됩니다. 우리집은 공시가격이 10억 원이니 해당 없다고 미리 포기하지 마시고 주택임대사업자 등록의 득실을 따지십시오.

- 취득세와 재산세는 다가구주택의 경우 혜택을 받지 못합니다. 다가구주택은 건축법상 공동주택으로 분류되지 않기 때문이라네요. 단 재산세의 경우 임대주고 있는 모든 가구의 전용면적이 40㎡ 이하면 감면 혜택을 받습니다. 그러나 현실적으로 현재 건축물대장에 각 가구별 전용면적이 표기된 집이 얼마나 될지 의문이라 당장 수혜 대상이 얼마나 될지 모르겠습니다. 올 4월 건축물대장 개정에 대한 내용이 발표된다고 하니 그에 따라 건축물대장에 해당 정보를 수록하면 수혜자가 될 수 있을 겁니다. 현재 신축 중이거나 신축 예정인 분들은 4월 이후 준공이라면 아마 새 양식에 맞춰 건축물대장이 기록될 거 같습니다. 건축사께서 알아서 해주시겠죠. 

- 만약 다가구주택이 아버지/어머니와 자식의 공동소유일 경우, 부모님의 지분이 자식에게 상속될 경우 자식의 해당 지분의 소유 기간은 상속 개시일부터 카운트합니다. 상속 지분에 대해 장기보유특별공제를 받으려면 상속인(자식)은 상속개시일로부터 몇 년간을 소유해야 합니다. 그러나 부모님과 자식이 한 집에서 살았다면 보유 기간은 상속개시일이 아니라 같이 산 기간도 포함됩니다. 따라서 부모님과 같이 십 년 이상을 살았다면 상속개시일과 상관 없이 바로 양도해도 장기보유특별공제 최고 구간 혜택을 볼 수 있습니다.

[출처] 다가구주택의 주택임대사업자 혜택|작성자 이글헌터