3. 임대차기간이 끝나지 않은 경우의 임차권등기
명령신청
원래 등기는 양 당사자가 합의하에 하는 것이 원칙인데 임대인이 임
대차가 종료하였음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 못하는 경우 특
별히 법원의 명령에 의하여 임차인 단독으로 등기를 할 수 있는 길을
열어 놓은 것이 임차권등기명령제도이므로, 임대차가 종료하지 않은
임차권자는 임차권등기명령제도를 활용할 수 없습니다.
4. 임차권등기명령에 의한 임대차등기가 경료된
경우의 재임대
임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인이 갖는 지위는 주
택임대차보호법에 의하여 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인과 동
일합니다. 그러므로 임차권등기명령제도에 의한 임대차등기가 되어
있는 집을 재임대하는 경우 새로운 임차인에게 그러한 사정을 잘 설
명하면 재임대가 어렵지 않을 것입니다. 한편, 귀하가 재임대를 할 때
새로운 임차인과 계약을 체결하고 보증금을 받게 되면 임차권등기를
한 전 임차인에게 보증금을 변제하면서 임차권등기를 말소하기 위한
서류(임차권등기명령신청취하서, 인감증명 등)를 받아두면 쉽게 임차
권등기를 말소할 수 있을 것입니다.
5.민법에 의한 임대차등기의 효력
임차권등기명령에 의한 임대차등기는 그 대상이 주택임대차에 한정
되고 임대인의 동의없이 법원의 결정을 받아 단독으로 등기를 할 수
있다는 점에서 민법 제621조에 의한 임차권등기와 다릅니다. 다만, 등
기의 효력을 보면, 임대차등기 당시 이미 우선변제권이나 대항력을
취득한 사람은 그 지위를 그대로 유지하고, 등기 이전에 우선변제권
이나 대항력을 취득하지 못하였던 임차인은 등기시를 기준으로 우선
변제권과 대항력을 취득한다는 점에서 양자가 같게 됩니다.
6.임차권등기가 경료된 집을 임차한 소액임차인의
우선변제권
개정 주택임대차보호법은 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마
친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는
소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않도록 하고 있습니다. 그 이
유는, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 경료한 임차인이 이를
믿고 이사를 가게 되면 집이 비게 되므로 임대인은 그 집을 다시 쉽게
전세놓을 수 있게 되고, 그 이후의 임차인이 소액임차인인 경우 그 소
액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차
인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위 권리자의 이익을 해하게
될 우려가 있기 때문에, 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이
후 입주한 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 인정하지 않았기 때
문입니다(실무상 소액임대차를 손쉽게 가장할 수 있게 되는 문제도
있음). 결국, 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수는 없고
다만 확정일자를 갖추고 있는 경우 그 순위에 따른 우선변제권을 행
사할 수 있을 뿐입니다.