(퍼옴) 재건축 추진위 때 선정한 시공자 추인도 무효

[새날]

재건축 추진위 때 선정한 시공자 추인도 무효
주거이전비 지급일은 사업시행인가일

 

올 한 해 법원의 판결들은 사업 촉진에 도움이 되었다기 보다는 억제제로 작용했다고 업계 전문가들은 회고했다.

재건축에 이어 재개발·도시환경정비사업에서도 비용분담에 관한 사항을 명확히 표기하지 않은 조합설립동의서로 인가 받은 조합은 ‘무효’라는 판결이 나와 일선 현장에 충격을 안겨줬다.

또 대법원은 재개발 추진위원회가 선정한 시공자는 ‘무효’라는 확정판결을 통해 각 사업장에 비보를 안겨주더니 조합설립인가 후 행한 시공자 추인도 역시 ‘무효’라는 하급심 판결이 더해지면서 충격은 계속됐다.

재개발사업에서 세입자의 주거이전비 지급 기준일이 ‘사업시행인가일’이라는 판결이 나와 이전비용 상승으로 인한 조합원의 부담이 커질 것이라는 전망도 나왔다.

리모델링에서는 조합이 매도청구권을 행사하려면 80%의 동의율이 충족되어야 한다는 판결과 행위허가시 별도의 동의서를 새로 징구해야 한다는 판결로 인해 가뜩이나 어려운 사업이 더욱 어려워졌다고 울상이다. 

 

▲시공자 선정 무효 판결 = 대법원(재판장 양승태)은 올 초 재개발 추진위원회가 선정한 시공자는 무효라고 판시해 업계를 뒤흔들었다.

대법원은 “재개발 시공자 선정시기에 관한 직접적인 제한 규정이 없었다고 하더라도 〈도정법〉 관련 규정과 취지를 해석해 보면 시공자 선정은 조합원 총회 고유 권한이라고 봄이 상당하다”고 판시했다. 

 

이로서 업계에서는 일대 혼란이 벌어졌다.

시공자 측에서는 수성과 공성 사이에서 새로운 수주전략을 짜느라 분주했고 추진위에서는 시공자 재선정을 앞두고 내부 갈등이 커질까 가슴졸였다.

 

이같은 혼란이 벌어지게 된 배경은 2005년 3월 18일 재건축사업의 시공자 선정을 사업시행인가 이후에 하는 것으로 규정하면서 재개발사업과 도시환경정비사업은 정해놓지 않았기 때문이다.

이후 일선 현장에서는 나름대로의 해석에 따라 시공자 선정을 진행하기 시작했고 이는 전국적인 유행처럼 퍼져 나갔다.

대법원에서 그같은 행위들이 무효라고 판결하자 그 파장은 전국적 규모로 퍼져나갈 수밖에 없었다.

 ▲시공자 선정 추인도 무효 = 올 초 ‘추진위 단계에서 선정한 시공사 선정이 무효’라는 판결에 이어 재개발 현장을 뒤흔드는 또 다른 판결이 나왔다.

비록 1심이긴 하지만 추진위원회 단계에서 선정한 시공자를 조합설립인가 후 추인하는 형태의 결의에 대해서도 무효라는 법원의 판결이 나왔기 때문이다.

 

법원은 추진위원회에서 시공자를 선정한 행위가 〈도시 및 주거환경정비법〉을 위반한 무효이기 때문에 조합설립인가 후 경쟁입찰의 방법이 아닌 추인결의로 선정한 행위도 무효라는 판단을 하고 있다.

 

지금까지 2006년 8월 25일 전 추진위원회 단계에서 시공자를 선정한 재개발 및 도시환경정비사업은 〈도정법〉 부칙 제2항(시공자 선정에 관한 적용례)을 근거로 해 조합설립인가 후 경쟁입찰의 방법이 아닌 정관이 정한  ‘추인’ 결의의 형태로 시공자를 선정했다.

 

재판부는 “시공자 선정은 재개발조합의 고유 권한으로 유착문제를 해결하고 절차를 투명하게 하기 위한 강행규정”이라고 판시하며 “강행규정을 위반한 결의를 추인한다고 해서 유효하게 된다고 할 수 없다”고 결론내렸다.

 ▲동의서 비용 분담 사항 없어 무효 판결 = 동의서 상에 비용분담 사항이 없다는 이유로 조합에 매도청구권이 없다는 판결이 이어져 조합측에서 발을 동동 굴렀다.

무엇보다 안타까운 것은 조합들이 법에서 정한 운영규정을 따랐음에도 이같은 법적 불이익을 받았다는 점이었다.

<도정법〉에서 정하는 〈정비사업조합설립추진위원회 운영규정〉에서 정한 조합설립동의서 양식에 따라 동의서를 징구했는데 법원에서는 동의서가 잘못되었다고 판시한 것이다.

이에 대한 대안으로는 〈도정법〉 개정, 조합설립동의서 시행령 격상, 조합설립동의서 재징구 등이 제시되기도 했다.

 ▲서울행정법원 “주거이전비 지급 기준일은 사업시행인가일” = 재개발사업에서 세입자에 대한 주거이전비 지급 기준일을 종전까지 구역지정 공람·공고일로 해석했던 것과는 달리 사업시행인가일이라는 판결이 나왔다.

 

서울행정법원 제2부는 “주거이전비 지급기준일은 사업인정고시일로 간주되는 사업시행인가일이라고 봄이 상당하다”며 “사업시행인가일 당시 구역 내 주거용 건축물에서 3월 이상 거주한 세입자로서 사업 시행으로 인해 이주하게 된 때는 주거이전비의 지급대상이 된다”고 판결했다.

 

법원은 사업시행인가일이 아닌 구역지정일을 기준으로 하면 세입자를 보호하는 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉의 취지에 역행하는 결과를 낳는다고 봤다. 

또 우리나라의 주택임대차 기간이 통상 2년이어서 구역 내 거주를 강요하고 있고 그렇지 않으면 세입자가 계속 거주할 수 없어 주거이전비를 지급받지 못하는 등 부작용이 있다는 게 법원의 판단이다.

 

▲협동주택 관련 판결 = 그동안 조합원 자격 논란을 불러일으킨 다가구 주택 형태의 협동주택 소유자들에게도 조합원 지위가 있다는 행정법원 판결이 나왔다.

 

재판부는 “단독주택으로건축허가를 받아 신축되었으나 실질적으로는 구조 및 이용실태가 가구별로 구분돼 있고 거래에 있어서도 독립된 소유권의 객체로 돼 있어 사실상 다가구주택의 공유자로 포함된다고 볼 수 있다”며 조합원 자격을 인정했다.

[별빛]

서두르는 밥이 체한다는 사실을 위 사례에서 알 수 있게 되었습니다. 우리 모두 재건축 법규와 절차에 밝은 전문가가 되어서, 최소의 비용과 최고이 수익을 올리며, 맑고 투명한 민주적 추진으로 최단기의 최적의 시장상황에 맞추어 입주할 수 있도록 준비를 철저히 해야 합니다. 추진위원회 단계에서 시공사를 선정하는 것은 무효라는 판결이 나왔으니, 지금이라도 입찰보증금 2억원을 대림산업에 돌려주고 편법에 능한 건설사들과 결별해야 합니다. 차후에 리모델링을 백지화하고 재건축으로 전환할 때 대림산업의 연고권을 (가칭)리모델링조합과 대림에서 주장하고 굳히기를 할지 모르지만 소용없다는 사실을 깨달아야 합니다.

[별빛]

법적인 요건을 완비한 새로운 양식의 동의서를 구할 수는 없을까요? <정비사업조합설립추진위원회 운영규정〉에 따른 조합설립동의서 양식은 법적으로 무효임이 밝혀졌기 때문입니다. 미도아파트 소유주께서는 재건축시 적어도 사업시행인가일 3개월 이전에 세입자를 내보내고 전세보증금을 돌려주어야만 되겠군요. 그러기 위해서는 여유자금이 마련되어야 하겠고, 재건축 추진이 암초에 걸려 지연되는 일이 있어서는 안 되겠군요.,