스크랩 경기선행지수로 부동산 시장 예측하기

[멋진생각(잠실)]

경기선행지수로 부동산 시장 예측하기

 

 

요즘 국내 증시는 급변하는 종합주가지수(코스피)의 등락으로 울고 웃고 있다. 이렇게 코스피 등락이 뉴스 일면을 장식할 정도로 이슈가 되는 것은 종합주가지수가 바로 국내 경기의 대표적인 선행지표이기 때문이다.

 

즉 종합주가지수가 어떻게 움직이느냐에 따라 향후 국내 경기의 움직임을 예측해 볼 수 있다는 얘기다.

 

그렇다면 경기선행지표로 경기후행지표인 부동산 시장을 미리 알아볼 수는 없을까? 경기선행지수를 통해 부동산 시장에 대해 미리 예측해보자.

 

TIP. 경기선행지수, 경기동행지수란?

 

① 경기선행지수란?

 

가까운 장래의 경기동향을 예측하기 위한 지표로 쓰이는 경기종합지수 중 하나. 경기동향을 반영하는 각종 지표의 변화를 통해 앞으로 경기가 어떻게 될 것인지 예측함. 보통 6~7개월 후의 경기를 알 수 있음.

 

통계청에서 1981년부터 매월 조사하고 있으며 장래의 경제활동에 영향을 많이 주는 건축허가면적, 총유동성, 가계수주액, 수출신용장내도액, 은행대출금 등 10개 지표로 구성돼 있음. 10개 지표의 전월대비 증감률을 가중평균해 구함.

 

경기의 방향을 가리키기 때문에 절대수치보다는 전년동월 대비 증감률이 큰 의미를 지님. 지수가 전월보다 올라가면 경기상승, 내려가면 경기하강을 의미하며 증감률의 크기는 경기변동의 진폭을 나타냄.

 

② 경기동행지수란?

 

현재 경기동향을 보여주는 지표. 현재의 경기국면을 판단할 때 사용함.

 

노동투입량, 총산업생산지수, 제조업가동률지수, 생산자출하지수, 전력사용량, 도소매판매지수, 비내구소비재출하지수, 시멘트소비량, 실질수출액, 실질수입액 등 10개 지표를 합성해 산출함.

>> 경기선행지수, 2007년 11월 이후 하락세 지속

 

대표적인 경기선행지표로는 종합주가지수인 코스피, 금융기관유동성, 장단기금리차, 순상품교역조건, 소비자기대지수 등이 있다. 

 

경기선행지표는 일반적으로 국내 경기보다 약 6개월 정도 선행하는 것으로 알려져 있다. 때문에 향후 경기 움직임을 예측하기 위해서는 각 경기선행지표를 살펴보는 것이 중요하다.

 

통계청에서는 각 선행지표를 모아 경기선행지수라는 것을 만들어 한눈에 볼 수 있게 정리해 놓고 있다.

 

반면 경기동행지수는 현 시점의 경기를 바로 대변하는 지수로 도소매 판매액지표, 제조업가동률지표 등을 종합해 측정된다. 즉 경기동행지수를 보면 현시점의 경기를 한 눈에 볼 수 있는 것.

 

때문에 경기선행지수가 경기동행지수에 얼마나 앞서는지를 알면 경기선행지수가 앞서는 시차를 알 수 있다.

 

그럼 경기선행지수는 일반 경기에 얼마나 선행할까?

 

 

1992년부터 현재까지 경기선행지수와 동행지수의 그래프를 보면 2003년까지는 짧게는 2~3개월, 길게는 8~10개월의 시차가 발생하는 것을 알 수 있다.

 

하지만 2003년부터는 시차가 3개월 안팎으로 줄었다가 2007년 11월부터는 시차가 벌어진 것을 알 수 있다.

 

경기선행지수가 2007년 11월 최고점을 찍은 후 하락폭이 커지는 반면 경기동행지수는 여전히 상승국면에 있다. 물론 경기동행지수가 2008년 2월을 기점으로 상승폭이 현저히 둔화돼 있는 것을 알 수 있어 엄밀히 따지자면 정체기라고 할 수 있다.

 

이는 미국발 금융위기로 국내를 비롯한 전 세계 경기가 하락세를 보이자 민감한 선행지수는 하락세를 보이고 있으나 경기동행지수에는 아직 반영 되지 않았음을 뜻한다. 

 

때문에 현 시점의 경기침체는 시작에 불과하다는 이론이 대두되고 있는 것. 이에 제2차 IMF 위기가 올지도 모른다는 위기감이 확산되고 있다.

 

>> IMF시절 경기선행지수 5개월만 반등, 그러나 현재는 1년간 하락 지속

 

그렇다면 IMF때 경기선행지수와 동행지수는 어떻게 움직였을까?

 

 

선행지수가 1997년 8월 최고점(72.6)을 찍은 후 하락했고 1998년 1월 최저점(66.3)이후 반등을 시작했다. 동행지수는 1997년 10월 최고점(69.1)에 도달한 이후 하락을 거듭했고 1998년 7월 최저점(61.7)이후 상승세로 반전됐다.

지금 상황은 어떨까?

 

앞서 살펴본 그래프에서 알 수 있듯이 경기선행지수는 2007년 11월 이후 하락세가 심화되는 모습인 반면, 동행지수는 여전히 상승곡선을 그리고 있으나 상승폭이 크게 둔화된 양상이다.

 

경기선행지수가 1년 가까이 하락세를 지속하고 있는 반면 경기동행지수의 하락세는 시작되지 않았다는 점에서 향후 국내 경기의 침체는 장기화될 가능성이 높다.

 

IMF시절은 국내를 비롯해 아시아의 위기였다고 할 수 있으나 현 시점은 전 세계에 미치고 있다는 점에서 위기 강도가 더 높다고 할 수 있기 때문이다.

 

>> 2009년에도 부동산 시장 침체 지속될 듯

 

부동산은 대표적인 경기후행지수라고 알려져 있다. 경기선행지수가 경기에 약 6개월 정도 선행한다고 했을 때 부동산은 약 6개월 후행한다는 것. 즉, 경기선행지수와 부동산의 시차가 1년 정도 발생한다는 것이다.

 

과연 부동산 매매가 변동이 경기선행지수와 1년의 시차가 발생할까? 국민은행이 매월 발표하는 주택매매가지수로 비교해보자.

 

 

경기선행종합지수와 주택매매가지수를 보면 주택매매가지수가 후행하는 것을 알 수 있다.

 

물론 정확히 1년이라는 시차가 맞는 것은 아니지만 1년 안팎의 시차를 두고 선행지수를 따라 주택매매가지수가 움직이는 것을 알 수 있다.

 

때문에 앞서 살펴본 바와 같이 경기선행지수가 2007년 11월 이후 1년간 하락세가 지속되고 있는 반면 주택매매가지수는 여전히 상승국면이 지속되고 있다는 점에서 부동산 시장의 침체는 2009년에도 지속될 가능성이 높다.

 

더욱이 주택매매가지수가 여전히 하락국면으로 반전되지 않았다는 점에서 위기감이 높아지고 있는 것이다.

 

[출처] 닥터아파트 - [기획] 경기선행지수로 부동산 시장 예측하기/

나지현 주임애널리스트/2008-10-17