2019타경17690 다가구주택 권리분석 / 임차인 분석 및 배당분석

[경매지기]

경매사건번호 2019타경17690

대전광역시 서구 괴정동 다가구주택 임차인 분석 및 배당분석

'낙찰가를 맞춰라'에서 소개한 물건을 정밀 분석해 보는 시간입니다.

5명이 입찰에 참여하여 673,100,000원에 낙찰되었습니다.

차순위는 611,251,000원입니다.

낙찰받은 분께서는 정말 좋은 가격에 매수하였습니다.

권리분석상 별다른 특이점이나 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.

다만 임차인 중에서 한푼도 배당받지 못하는 임차인이 있어 명도의 어려움은 있을 수 있으나 낙찰자가 인수해야 하는 권리와 보증금은 없습니다.

말소기준권리일 2018.04.27 / 배당요구종기일 2020.04.06

호수	임차인	전입일자	확정일자	배당요구일	보증금	예상배당액
101	장성민	2016.09.30	2016.09.30	2020.01.30	35,000,000	소액임차인/대항력 있음
201	송은영(LH)	2018.06.28	2018.06.18	2020.02.19	70,000,000
202	권용원	2017.12.27	2018.01.15	2020.02.25	35,000,000	소액임차인/대항력 있음
203	김경애(LH)	2017.09.20	2017.08.31	2020.02.19	40,000,000	소액임차인/대항력 있음
204	추금순(LH)	2017.10.26	2017.10.10	2020.02.19	70,000,000	대항력 있음
301	박난숙	2012.03.30	2012.03.30	2020.01.21	65,000,000	500만원 증액(2018.05.16) 대항력 있음
302	천유정	2018.05.14	2018.05.14	2020.02.04	35,000,000	소액임차인
303	김선주	2019.05.14	2019.05.07	2020.01.16	30,000,000	소액임차인
304	이혜숙	2019.04.22		2020.01.13	70,000,000	임명진(2019.12.17.)은 경매개시결정 보름전에 전입
401	이준(LH)	2018.08.14	2018.07.27	2020.02.19	110,000,000
402	최신일	2018.10.05	2018.10.05	2020.01.17	80,000,000
501	김병영	2013.12.24			?	제시외 옥탑방/임차인일 경우 보증금 전액 낙찰자 인수

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낙찰가격에 의거한 배당분석 (매각대금 673,100,000원 기준)

배당순서	배당자	기준일자	배당금액	배당잔액	미배당금
경매비용			6,731,000	666,369,000	0	경매비용 1% 산정
최우선변제액	장성민	2016.09.30	20,000,000	646,369,000	15,000,000
	김경애(LH)	2016.09.30	20,000,000	626.369.000	20,000,000
	권용원	2017.12.27	20,000,000	606.369.000	15,000,000
	천유정	2018.05.14	20,000,000	586.369.000	15,000,000
	김선주	2019.05.14	20,000,000	566.369.000	10,000,000
당해세(압류)	대전서구청		체납액
확정일자부 우선변제	박난숙	2012.03.30	60,000,000	506,369,000	5,000,000
확정일자부 우선변제	장성민	2016.09.30	15,000,000	491,369,000	0	전액배당
확정일자부 우선변제	김경애(LH)	2017.08.31	20,000,000	471,369,000	0	전액배당
확정일자부 우선변제	추금순(LH)	2017.10.26	70,000,000	401,369,000	0	전액배당
확정일자부 우선변제	권용원	2018.01.15	15,000,000	386,369,000	0	전액배당
근저당	문창신협	2018.04.27	364,000,000	22,369,000	0	채권최고액 배당
확정일자부 우선변제	천유정	2018.05.14	15,000,000	7,369,000	0	전액배당
확정일자부 우선변제	박난숙	2018.05.16	5,000,000	2,369,000	0	전액배당
확정일자부 우선변제	송은영(LH)	2018.06.18	2,369,000	0	67,631,000	일부 미배당 소멸
확정일자부 우선변제	이준(LH)	2018.08.14	0	0	110,000,000	전액 미배당 소멸
확정일자부 우선변제	최신일	2018.10.05	0	0	80,000,000	전액 미배당 소멸
근저당	문창신협	2019.01.21	0	0	15,426,126	경매신청 후 지연이자 미포함
전세권	이혜숙	2019.04.22	0	0	70,000,000	전액 미배당 소멸
확정일자부 우선변제	김선주	2019.05.14	0	0	10,000,000	일부 미배당 소멸

501호 김병영의 경우 진정한 임차인이라 볼 수 없는 이유는 현소유자 소유권 이전일(2019.01.21)과 전 소유자 소유권 이전일(2018.04.27) 이전부터 전입되어 있으나 두 번의 소유권 이전시에 모두 금융기관의 근저당이 설정되어 있는 점을 보면 진정한 임차인이라 보기 어렵습니다.

이런 경우 금융기관은 전입된 임차인의 실질적인 임대차 관계를 확인합니다.

문창신협은 다른 선순위 임차인의 경우 모두 진정한 임차인으로 확인되어 선순위 임차인으로 인정하고 대출금액을 일부만 대출한 것으로 판단됩니다.

확정일자부 임차인 중에서 대항력이 있는 박난숙 임차인의 경우 상황에 따라서 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수도 있습니다.

대전시에서 압류한교부청구액이 얼마인지에 따라 달라질 수 있습니다.

소액임차인의 최우선 변제액 배당받은 이후에 배당할 압류금액에 따라서 박난숙의 배당금액이 변동될 수 있습니다.

위 분석대로면 약 230여만원 이상이 압류배당된다면 그 이상의 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

만약 당해세라면 그리많지 않을 것입니다.

낙찰받은 최고가매수신고인은 이러한 점들을 파악하여 정확히 분석한 것으로 보입니다.

낙찰자가 인수해야 할 금액이 없는 금액대를 파악하여 정말 좋은 가격에 낙찰받았습니다.

더 자세한 설명은 실전투자반 강의시간에 전해드리겠습니다.