부동산 공부170419

[이동훈]

도로나 전철, 도시 개발 계획 이슈는 모두 인구 유입을 불러일으킨다는 공통점이 있다. 

이러한 인구 유입은 곧 토지 수요 증가로 이어져 땅값도 자연스럽게 올라가게 된다. 

▲토지 분양이 이루어지고 있는 지역은 위 지도에 표기한 춘천IC 인근 지역이다.

해당 지역은 자동차 진출입이 가능한 춘천의 관문이라 불리우는 춘천 IC 가 바로 위에 있고 

(지도를 자세히 보시면 춘천 IC와 46번 경춘 국도가 지나가고 5번 국도가 옆에 있다.) 

왼쪽으로는 학곡리 택지지구와 마주하고 있다. 

춘천의 주요 교통으로는 동서고속도로 (서울~춘천~양양)가 2009년 7월 춘천개통되었고, 

서울~춘천 전철이 2010년 12월 개통(강촌역,김유정역,남춘천역,춘천역) 되었다.

(땅투자에 있어서 무조건 첫번째 요소는 교통이다.)

또한 2012년 2월 28일부터는 용산~춘천 간의 경춘선을 운행하는 준고속 열차인 itx 청춘이 개통되어

약 70분만에 도착할 수 있고 인천공항~춘천~속초를 관통하는 KTX까지 확정이 되었다.

그밖에도 제2경춘국도 사업이 추친 중에 있다.

이처럼 도로의 발달, 교통의 발달 호재 외에도 춘천은 현재 세계적인 관광휴양도시로 탈바꿈하고 있다.

바로 아래와 같은 관광단지 개발 계획이 확정, 진행중에 있기 때문이다.

A) 춘천 레고랜드 착공 시작, (2017년 1차 개장 예정, 2018년 완공 예정)

B) 헬로키티 테마파크 (삼천동-약5천평, 2018년 초 개장 예정)

C) 삼악산 로프웨이 (2017년 착공 예정)

D) 소양 스카이 워크 (이미 2016년 7월 개장 완료)

A) 춘천 레고랜드 

레고랜드는 덴마크의 레고 장난감을 대표하는 놀이공원이며 테마파크다. 

특히 3~12세의 어린이와 그 가족을 위한 놀이와 교육을 겸한 시설로 설계·건설되었다.

한국과의 관계

그 당시 레고랜드를 운영하는 회사인 레고는 1996년부터 대한민국에 진출할 계획이 있었다.

경기도의 이천으로 계획을 하고 있었지만 수도권 건설 규제로 인하여 계획이 백지화되었다.

2008년, 강원도 춘천에 짓는 아이디어를 처음으로 발표하여 위치를 중도로 추천했지만, 선사시대와 고조선 유물들의 발굴 등 여러가지 문제로 다시 한 번 무산될 위기에 처했다.

2015년에 개업할 예정이었던 춘천 레고랜드는 유물 발굴을 위해 2년을 연기하여, 2017년 3월에 개업할 것이라고 2013년 6월에 발표하였다.

이곳에서 세계의 제일 큰 레고랜드가 지어질 예정이며, 현재로서 영국 윈저에 있는 최대 레고랜드보다 2배 이상이 될 것이다.

레고랜드 사업은 춘천사업이 아닌 우리나라 국책 사업이다.

레고운영권을 갖고 있는 영국 멀린그룹이 국내 관광분야 사상, 처음으로 외국기업이 1000억원을 직접 투자한 사업으로도 이목이 집중되고 있다. (국내 관광객 뿐만 아니라 전세계적으로 글로벌 관광객을 유치하게 되는 사업)

개발면적은 1,300,000 제곱미터 (약 39만3천평)에 달하는 세계에서 가장 큰 규모의 레고랜드이며, 

2017년 1차 개장, 2018년 완공 예정에 있다.

춘천 레고랜드에는 테마파크와 레고호텔, 콘도, 워터파크, 상가 등이 들어설 예정이다.

또한 레고랜드가 완성되면 인근에 있는 인형극장, 애니메이션 박물관, 로봇 체험관, 상상마당 등과 함께 연계되어 

레고의 도시 춘천, 키즈 컬쳐 도시 춘천으로 거듭날 것으로 예상된다.

더욱이  "어린이 천국 춘천" 2017년 장난감 축제 개최, 

더 나아가 2020년 장난감 엑스포로 확대한다는 계획이 발표되었다.

 

▲ 위 사진은 레고랜드가 들어서는 상중도 및 하중도에서 현재 분양중인 지역까지의 직선거리를 네이버 지도에서 찍어본 스샷이다.

총 거리 약 8.1km이고 네고랜드 부지인 하중도에서 춘천 내륙까지의 다리가 현재 착공에 들어갔으며, 

완공이 된다면 각지의 사람들이 춘천의 관문인 춘천 IC를 거쳐 레고랜드로 들어가게 되기 때문에 

이 지역의 인구 유입은 기하급수적으로 증가할 것이다.

레고랜드가 1차 개장하는 2017년이 되면, 춘천IC가 바로 보이는 현재 분양 지역 땅값은

지금보다 더욱 상승하게 될 것이고 완공인 2018년, 장난감 엑스포가 열리는 2020년까지

 매년 지가 상승이 더욱 가파를 것이라는 예측이 가능하다.

 

이 뿐만 아니라,

현재 춘천 내에는 대학교가 6개에 이르고(강원대학교(강원대학병원), 한림대학교(한림대학병원), 춘천교대, 

성심여대, 폴리텍대학, 송곡대학교) 아래쪽으로 산업단지가 매우 다양하게 분포되어 있다.

대표적 산업단지

* 삼성 SDS 데이터 센터 건립 : 칠전동(1만2천평)

* 네이버 첨단산업단지 : 만천리 (3만1천평)

* 전력IT문화복합산업단지 : (16만2천평)

* 한화제약 산업단지 : 가정리 (2만평)

* 도시첨단 문화산업단지 : 현암리, 금산리 (57만평)

* 동춘천산업단지 : 봉명리 (16만2천평)

이처럼 대규모의 기업들이 춘천으로 들어가고 일자리가 창출됨에 따라

춘천은 전국에서 원주와 함께 인구유입이 증가하고 있는 지역, 

노동력, 생산능력이 가능한 20~30대가 증가하고 있는 지역이다.

인구의 유입, 상주인구의 증가는 그만큼 해당 지역의 지가 상승 이라고 말할 수 있다.

분양하고 있는 토지 바로 왼쪽은 학곡 택지지구가 현재 민간사업자를 공모하고 있으며, 

춘천시의 사업비 993억원 중, 화장장, 분묘 이전, 사유지 매입등에 이미 405억원이 투입된 상태이다.

이 지역은 돈이 들어갔기 때문에 당연히 개발이 된다는 이야기 이며, 복합 주거 단지로 개발 방침을 정했다.

그리고 공공기관인 LX(한국국토정보공사 강원도 본부)가 학곡지구로의 사옥 이전으로 거의 결론을 내렸다.

이 지역이 개발되고 레고랜드가 완공이 되면, 현재 분양중인 토지의 지가 상승은 불보듯 뻔한 이야기이다.

구입 메리트는 매우 크다고 할 수 있다.

부동산은 각각의 메리트와 장단점이 있다.

우선 상가는 비교적 큰 금액대가 들어가고 토지와 비교 시, 투자한 원금의 큰 상승효과는 기대하기 어렵다
(상가의 가격은 지역에 따라, 층, 평수에 따라 다르겠지만 적게는 2억5천~5억, 많게는 그 이상이 들어간다.)
그리고 1층이 아니라면 공실 발생 확률이 있다는 점, 건물에 대한 부가세가 발생한다는 단점이 있습니다.

장점으로는 매월 임대 수익을 올릴 수 있다

토지는 일단 상가만큼 큰 금액대가 들어가지는 않는다.

(물론 이것도 지리적 위치와 평수에 따라 차이가 있다.)

적게는 5천만원~1억정도의 비교적 소액투자로도 충분히 매리트 있는 토지 구입이 가능하다.
그리고 부동산 투자 업종 가운데 가장 세금이 덜 들어간다는 점, 관리비용이 들지 않는다는 점도 장점이다.
(구입을 해 놓으면 본인이 관리하지 않아도 정부가 알아서 산 밀어주고 도로 내어주고 한다.)

다만 매월 임대 수익이 발생하지 않고 수년동안 마음고생을 하게 될 가능성이 높다.

그 마음고생한 것에 대한 보상을 땅값으로 보상받는다. 그만큼 건강은 나빠지겠지만.

돈 몇푼 벌려다 건강을 잃어버리면 그것이 다 무슨 소용이겠는가?

투자가치가 있는 지역은 매입 후, 3~4년 정도 보고 있으면

그 지역 개발 진행 상황에 따라 지가 상승이 가파르게 이루어진다.

(일반적으로 주변 개발에 따라 내가 산 토지의 용도 지역이 한단계 업그레이드 될 수 있는데 이럴 경우,

토지는 평당 가격이 double 로 올라간다.)

즉 적은 투자로 일정 개발 기간이 끝나면 큰 투자 수익을 거둘 수 있다.

[조옥숙]

좋은정보 감사합니다