은행주공 사업성 분석(인근 사업장과 비교)

[늘푸른나무]

은행주공 사업성 분석(인근 사업장과 비교)

 
 
은행주공아파트 조합원 모임은 은행주공 재건축 사업이 투명하고 공정하게 진행되기를 바라고 있습니다.
그러기위해서 정기적으로 재건축의 진행 과정과 최대한 정확한 정보를 전달해 드리기 위해 노력하고 있습니다.
이번 2월 두 번째 소식지에서는 은행주공 재건축의 사업성을 분석해 보도록 하겠습니다.
 
 
1. 조합 스스로 평가하는 은행주공의 사업성은?
 
아래의 도표는 조합에서 최근에 제작하여 조합원들에게 발송한 자료입니다.
은행주공과 인근 구역의 사업성을 비교 분석한 것입니다.

조합원 분양가(인근 구역과 비교)

위의 자료는 은행주공과 인근 구역인 신흥3, 태평3구역을 비교한 자료입니다.
 
먼저 재건축 사업의 대표적 사업성 지표인 비례율을 비교해 보면, 세 곳 모두 100%로 비슷합니다.
 
다음으로 조합원 분양가를 비교해 보면, 59형(25평)은 세 곳 모두 분양가가 비슷합니다.
그러나 84형(34평)은 은행주공이 약 1억 5,000만 원 정도 더 높습니다.
 
위의 자료에서는 생략했지만, 74형(30평)도 은행주공이 약 8,000만원 정도 더 높습니다.

74형 조합원 분양가

조합은 은행주공의 사업성이 인근 구역과 비슷하다는 것을 홍보하려는 목적인 것으로 보이지만, 위의 자료에서도 은행주공의 조합원 분양가가 인근 구역보다 훨씬 높다는 것을 확인할 수 있습니다.
 
 
2. 은행 주공의 실제적인 조합원 분양가는?
 
그러나 위의 도표를 보실 때 은행주공 조합원들이 반드시 알고 있어야 할 중요한 점이 있습니다.
대부분의 재건축 조합원들은 아파트 입주 시에 조합원 분양가만 부담하면 됩니다.
그러나 은행 주공 조합원들은 조합원 분양가를 부담하는 것으로 끝이 아닙니다.
 
혹시 잠시 잊고 있는 조합원들도 있을 것 같아서 다시 한 번 설명 드리겠습니다.
지난 정기총회에서 이주비 이자는 조합원 각자가 부담하기로 의결 되었습니다.
따라서 현재 은행주공 조합원 분양가에는 이주비 이자 비용이 포함되어 있지 않습니다.
다시 말해서 은행주공 조합원들은 조합원 분양가를 부담해야하고, 그와는 별도로 이주비 이자도 더 부담해야 합니다.
 
은행주공 조합원들은,
조합원 분양가 + 이주비 이자 = 조합원 납부금.
 
그러면 신흥3구역과 태평3구역의 조합원들은 조합원 분양가만 부담하면 되는 것입니까?
네 맞습니다.
왜냐하면 조합원 분양가에 이주비 이자까지 포함되어 있기 때문입니다.
(성남시청 담당자를 통하여 확인한 내용 임)
 
신흥3구역과 태평3구역 조합원들은,
조합원 분양가 = 조합원 납부금.
 
따라서 은행주공의 조합원 분양가를 가지고 위의 두 구역과 비교하는 것은 공정하지 못한 것입니다.
만일 함께 비교를 하려면 은행주공 조합원 분양가에도 이주비 이자까지 포함해야 맞는 것입니다.
 
그러면 이제 인근 구역과 동일하게 이주비 이자를 포함할 경우, 조합원 분양가가 어떻게 달라지는 살펴보겠습니다.
 
☞ 기준: 조합에서 제시한 이주비 이자 3,072억 반영. (이율6%, 기간 6년, LTV60%)
 

조합원 분양가 비교

☞ 산출 근거 자료
https://cafe.daum.net/eunhaengjugong/ZCSH/28?svc=cafeapi
 
위의 자료를 보시면,
지금의 조합원 분양가에서 이주비 이자를 포함하면, 실제적인 조합원 분양가가 훨씬 높아진다는 것을 확인할 수 있습니다.
지금은 이주비 이자를 조합이 아니라 조합원들이 부담하기 때문에 조합원 분양가가 낮아 보이는 것일 뿐입니다.(일종의 착시 현상)
 
 
3. 은행주공과 인근 구역의 사업성을 비교.
 
그러면 이제 위의 실제적인 조합원 분양가와 인근 구역의 분양가를 비교해 보겠습니다.

인근 구역과 비교

위에서 말씀드린 것처럼, 세 개의 구역을 동일한 조건에서 비교해 보았습니다.
59형(25평)은 은행주공이 약 1억 5,000만원 더 높습니다.
74형(30평)은 은행주공이 약 2억 3,000만원 더 높습니다.
84형(34평)은 은행주공이 약 3억 2,000만원 더 높습니다.
 
위의 자료를 근거로 조합원 분담금을 계산해 보겠습니다.
(기준: 감정평가액 8억, 84형(34평) 분양 신청)

조합원 분담금 비교

위의 자료를 보시며, 은행주공 조합원들의 분담금이 인근 구역 보다 3억 이상 더 많습니다.
인근 구역보다도 은행주공의 사업성이 매우 열악한 상황이라는 것을 확인할 수 있습니다.
 
 
4. 실제적인 조합원 분양가와 일반 분양가 비교.
 
아래의 자료는 은행주공의 실제적인 조합원 분양가와 일반분양가를 비교한 자료입니다.

조합원 분양가와 일반 분양가 비교

위의 자료에서 보시는 것처럼,
은행주공은 실제적인 조합원 분양가가 오히려 일반 분양가보다 더 높습니다.
 
 
이상으로 은행주공과 인근 구역을 비교하면서 재건축 사업성을 평가해 보았습니다.
 
재건축의 사업성을 평가할 때에는, 다른 구역과 동일한 조건 즉 이주비 이자를 조합원 분양가에 포함하여 비교해야 한다는 점을 기억하시기 바랍니다.
*이상의 자료들은 세부적인 계산법에 따라서 약간의 차이가 있을 수 있습니다.
 
 
이번 주 목요일 오후 3시에 임시 총회가 열립니다.(3월 2일)
많은 조합원들이 직접 참석하시어 소중한 한 표를 행사해 주시기 바랍니다.
 
 

[헬리]

3월2일 한표는 그냥 한표가 아니라 1~3억짜리 한표군요....
휴가 내서 내재산 지키러 갑니다

[602호]

얼마전 위내용 문자에 소위빡쳐서
답글안되는줄알고 내가바보냐?
너희가 바보냐는식으로 보냈더니
그이후 조합에서 문자가 안오더라구요
믿거나 말거나가 아니고 자기재산
걸린일입니다.

조합원님들 공사다망 하시겠지만
2일 많은분이 참석하셔서 잘살펴보시고
가부선택하셨으면 좋겠습니다.~

[118동 118동]

친조들은 정말 이글을 보고 느끼는게 없으신건지.....

[레몬트리]

늘푸른나무님 소식지를 많은 조합원들께서
반복으로 정독해서 읽는다면 3월2일 총회참석
하여 정관변경 발의자 개정안에 꼭!! 투표를
해야한단것을 느끼실것입니다.
더 놀라운일은 은행주공아파트는
84타입 11.4억 또한 확정된금액 아니라는 것입니다
공사추가진행에따라 더 늘어난다는거죠...

[이루자!]

꼭 투표해야하네요
부디 지금이라도 중립이였던 분들이
깨닫게 되길 간절히 바램합니다...

늘푸른나무님, 진심으로 감사드려요

[리얼네임]

꼭 참여하겠습니다

[leemoon1]

늘푸른나무님께 항시 감사드리고 있습니다.

[은행주공지키미]

꼭 참여하겠습니다 감사합니다

[망고]

늘푸른나무님 항상 구구절절 저희에 기준으로 쉽게 잘설명해주셔서 감사해요
꼭 투표해서 은행주공이 조합원들이 성공으로 이끄는 재건축 아파트가될수있기를 기도해요
다들3월2일에 뵈요

[구슬꽃]

잘못된 현실을 바꾸기 위해 현장참석하여
조합원발의안에 꼭 찬성투표하겠습니다~쾅

[118301]

일목요연하게 정리된 내용 잘 봤습니다. 항상 진심으로 감사드립니다.