분상제 1년, 서울 분양가 17.3% ↑

[김명숙]

지난 7월말 민간택지 ‘분양가상한제(이하 분상제)’ 시행 이후 1년여간 서울 새 아파트 분양가가 17% 이상 오른 것으로 조사됐습니다. 분상제를 적용하면 주택도시보증공사(HUG) 심의만으로 통제할 때와 비교해 분양가 인상폭이 줄 것으로 예상됐지만 실제는 상승폭이 훨씬 컸습니다.

HUG가 최근 내놓은 ‘2021년 8월 민간아파트 분양가격 동향’ 자료에 따르면 올해 8월 서울에서 분양한 전체 새 아파트 평균 분양가는 전월 대비 3.12% 올랐는데, 2020년 8월과 비교한 최근 1년 간 상승폭은 17.3%나 됐습니다.

집값을 잡기 위해 민간택지에 분상제를 시행한 건 2020년 7월 29일부터였습니다. 분상제 적용 지역으로 선정된 서울 18개 구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평)에서 새 아파트가 나오기 시작한 지 1년이 지난 셈입니다.

이는 HUG ‘분양보증’ 심의만으로 분양가를 규제했던 전년 같은 시기(2019년8월~2020년8월) 서울 새 아파트 분양가 변동폭(0.06%)과 비교해 폭발적인 상승입니다. 시점을 넓혀 민간택지 분상제가 폐지됐던 2015년부터 연간 기준 서울 민간택지 아파트 분양가 흐름을 비교해도 최근 1년간 상승폭은 이례적입니다. ▷2015년 8월~2016년 8월(12.65%) ▷2016년 8월~2017년 8월(-1.8%) ▷2017년 8월~2018년 8월(9.07%) ▷2018년 8월~2019년 8월(20.23%) 등으로 분상제가 없었던 대부분 시기보다 분상제가 부활한 최근 1년 상승세가 가장 가파릅니다.

작년 7월 29일 이후 분상제를 적용받아 분양한 서울 아파트는 12개 단지 7948가구 규모입니다. 올 6월 분양한 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’(2990가구)가 가장 크고, 지난해 12월 공급한 송파구 거여동 ‘위례포레샤인17단지’(1282가구)와 강동구 ‘힐스테이트 리슈빌강일’(809가구) 등이 그 뒤를 잇습니다. 집값 상승폭이 큰 강남권 인기지역이 많아 분상제를 적용해도 분양가 상승폭이 컸을 수밖에 없다는 게 HUG측 설명입니다.

분상제 시행 후 분양가가 더 뛴 건 땅값, 건축비, 가산비 등 원가를 인정해 주는 규제방식의 차이 때문이라고 판단됩니다. HUG는 새 아파트 분양가를 원가나 주변 시세와 상관없이 직전 그 지역에서 분양한 아파트를 기준으로 삼아 5~10% 넘지 못하도록 합니다. 그런데 분상제는 주변 시세 흐름이 반영될 수밖에 없는 땅값, 가산비 등 원가를 통해 분양가 상한선을 정합니다. 지자체마다 제각각인 분상제 기준에 따라 HUG 방식보다 분양가가 더 올라가는 걸 허용할 수 있다는 뜻입니다.

분상제가 시행된지 1년이 넘었지만 매매시장 상승세는 어느 때보다 가팔라 집값 안정화 효과도 거의 없는 것으로 나타났으며, 유명무실한 제도라는 비판을 받을 수밖에 없다고 볼 수 있습니다.

잠실주공5단지가 사업승인을 얻어 일반분양을 실시할 때 현 분상제 기준을 적용한다면 조합에서 산정한 평당 4,500만원을 초과할 가능성이 높습니다. 주변 아파트 단지인 엘스나 리센츠의 33평 시세가 26억~27억원인데, 평당 7,500만원 꼴입니다. 부동산정책이 바뀌어 시세가 내려간다 하더라도 조합 산정가를 상회할 것이기 때문에, 평당 4,500만원을 근거로 공약한 40평형 무상공급, 4억원 환급은 지켜질 것으로 보입니다.

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