2012년 부동산세법개정[안]

[sansky]

2012년

부동산세법개정[안] 

                               2012, 09, 01, 현재

                               (주)지산세법연구소

목차 

 1. 부동산가격안정심의위원회. 강남3구 주택 투기지역 해제

 2. 비과세 되는 1세대 1주택 보유기간 단축

 3. 비과세 되는 일시적 2주택자 대체취득기간 연장

 4. 법인전환에 대한 양도소득세 이월과세 항구화 및 사후관리 보완

 5. 다주택자에 대한 양도세 중과제도 폐지

 6. 비사업용 토지에 대한 양도세 중과제도 폐지

 7. 투기지역 내 부동산 양도시 추가과세(+10%p)제도 항구화

 8. 법인이 주택.비사업용 토지 양도시 추가과세 제도 폐지

 9. 주택의 단기양도에 대한 세율 인하

 10.혼인에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 계선

 11.조합원입주권에 대해 장기보유특별공제 허용

 12.무주택 근로자에 대한 월세 소득공제 확대

 13.배우자로부터 상속증여받은 8년 자경농지 등을 비사업용토지에서 제외

 14.동거주택 상속공제 요건 합리화

 15.차명계좌 증여추정 명확화

 16.차명계좌의 증여세 부과제척기간 연장

 17.세제지원에 따른 사후관리요건 위반시 양도소득세 신고납부규정 보완

 18.8년 자경농지 양도세 감면대상에 출국 후 2년을 경과한 비거주자 제외

 19.증여세 완전포괄주의 과세제도 개선

 20.비거주자의 증여세 과세범위 확대

 21.부담부증여에 대한 양도세 부과제척기간 연장

 22.상속주택 외의 일반주택 양도시 1세대1주택 특례 적용 제한

 23.주택 등 매매차익 계산방법 보완

 24.지방세 기본법 및 특레제한법 입법에고

 25.공정과세 구현을 위한 지방세 가산세 제도 개선(법 제53조 등)   

1.부동산가격심의위원회, 강남3구 주택 투기지역 해제

1) 2012, 5, 10일(목) 기획제정부 부동산가격안정심의위원회(위원장 신제윤 기획제정부 제1차관)는 강남3구

    (강남구, 서초구, 송파구)에 대한 주택 지정지역(투기지역)해제를 심의 의결하였음

ㅇ 강남3구는 03년에 주택 지정지역으로 지정된 후 08년 11월 다른 지역이 모두 해제된 이후에도

    지정지역으로 존속하여왔음

ㅇ 강남3구가 주택 지정지역 지정에서 해제됨에 따라 주택담보 대출 제한이 완화(LTV.DTI:40%→50%)되며

    3주택 이상 보유자가 동 지역의 주택을 양도할 때 추가로 과세(10%p)되지 않음

2). 주택 지정지역 해제는 관보계제일[2012, 05, 15일(화)]부터 효력이 발생함.

2. 비과세 되는 1세대 1주택 보유기간 단축 [소득령§154①]

(개정전) 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 3년이상 주택을 보유하도록 규정

(개정후) 비과세 되는 1세대 1주택 보유요건을 2년 이상으로 완화

(적용시기) 시행령 개정(2012, 06, 29)이후 최초로 양도하는 분부터 적용

3. 비과세 되는 일시적 2주택자 대체취득기간 연장[소득령§155①]

(개정전)이사과정에서 종전 주택이 매각되기 전에 신규 주택(조합원입주권 포함)을 먼저 취득

           하여 일시적으로 2주택이 된 경우 신규 주택 취득 후부터 2년 내에 종전 주택을 처분

           하면 1세대 1주택 비과세 적용

(개정후)종전 주택 처분 기한을 3년으로 연장

           단. 종전 주택을 취득하고 1년 이상이 경과한 후에 신규 주택을 취득한 경우에만 비과세 적용

(적용시기) 시행령 개정(6,29)이후 최초로 양도하는 분부터 적용

4. 법인전환에 대한 양도소득세 이월과세 항구화 및 사후관리 보완

   [조특법§32]

현행	개정안
ㅁ 개인사업자가 법인전환시      현물출자하거나 양도한 사업용고정자산에 대한      양도소득세 이원과세 적용  ㅇ 법인이 유상감자 하거나 사업을 폐지 하는 경우 이월된      양도소득세 추징   * 5년내 자본금 50% 이상 감자 또는 5년내 폐지  ㅇ(적용기한)12, 12, 31.	ㅇ 주주가 주식을 처분하거나 사업을 폐지하는 경우      이월된 양도소득세 추징    * 5년내 50%이상 처분  ㅇ (적용기한) 삭제

(개정이유) 조세회피 방지

(적용시기) 13, 1, 1. 이후 주식을 처분하거나 사업을 폐지하는 분부터 적용

5. 다주택자에 대한 양도세 중과제도 폐지[소득세법§104]

현행	개정안
ㅁ 주택에 대한 양도세율    ㅇ (기본세율)6%~38%    ㅇ (1세대 2주택) 50%    ㅇ (1세대 3주택초과) 60% 중과    * (적용기한)12, 12, 31.	ㅇ<삭제>   ㅇ<삭제>

*12, 7, 24. 국무회의 통과

(개정이유)주택거래 정상화

(적용시기) 법 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

6. 비사업용 토지에 대한 양도세 중과제도 폐지[소득세법§95.§104]

현행	개정안
ㅁ 비사업업용 토지 양도 시    ㅇ 60% 단일세율    ㅇ 장기보유특별공제 배제    * 단 12,12,31.까지 취득양도분은 기본세율      (6%~38%)적용	ㅇ기본세율(6%~38%)  ㅇ 장기보유특별공제 적용 * 연 3% 최대30% 공제

(개정이유) 거래동결 효과를 야기하는 비사업용 토지 중과제도 폐지

(적용시기)13, 1, 1. 이후 양도하는 분부터 적용

7. 투기지역내 부동산 추과과세(+10%p)제도 항구화[소득세법§104

    법인세법§55의2]

현행	개정안
ㅁ 지정지역 양도세 추가과세 대상 (10%p)    ㅇ (개인) 1세대 3주택이상. 비사업용 토지    ㅇ (법인) 주택. 비사업용 토지    ㅇ (적용기한) 12, 12, 31.	ㅇ 일반세율적용, 장기보유공제함  ㅇ (삭제)

(개정이유) 중과제도를 정상과세로 전환하되, 부동산 투기에 대해서는 투기지역 지정으로 대응

(적용시기) 13, 1, 1. 양도하는 분부터 적용

8. 법인이 주택. 비사업용 토지 양도시 추가과세 제도 폐지[법인세법§55의2]

현행	개정후
ㅁ 법인이 다음의 자산을 양도하는 경우 법인세       추기과세[30%p)   ㅇ 주택 및 비사업용 토지    * 단. 12, 12, 31.까지 취득양도분은 추가과세 제외	ㅁ (삭제)   2009년 3월부터 없음

(개정이유) 부동산거래 정상화

(적용시기) 13, 1, 1. 이후 양도하는 분부터 적용

9. 주택의 단기양도에 대한 세율 인하[소득세법§104. 조특법§99의6]

현행	개정안
ㅁ 주택에 대한 양도세율    ㅇ 1년내 양도 : 50%    ㅇ 2년내 양도 : 40%	ㅇ 1년내 양도: 40% -13,1,1~14,12,31. 취득분은      한시적 으로 기본세율(6~38%)과세  ㅇ 2년내 양도 : 기본세율(6~38%)

* 1년내 양도 40%. 2년내 양도 기본세율(6~38%)과세는 12, 7, 24. 국무회의 통과

(개정이유) 단기 양도에 대한 세부담 완화 

(적용시기) 법 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

             다만, 1년 이내 단기양도에 대해 기본세율이 적용되는 특례는 13, 1, 1.~14, 12, 31. 취득분에

                     대해 적용.

10. 혼인에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 개선[소득령§ 156의2⑨]

현행	개정안
ㅁ 혼인에 따른 1세대 1주택 비과세   ㅇ 혼인당시 보유하던 주택                      <추가>	ㅇ 혼인당시 보유하던 조합원 입주권에 의해       취득한 주택     - 다만, 주택으로 완공된 후 보유기간이 2년       이상이고, 혼인한 날부터 5년 이내에 양도하는       경우에 한함

<개정이유> 조합원입주권에 의해 취득한 주택에 대해서도 일반주텍과 동일하게 1세대1주택 비과세 특례 적용

<적용시기> 영 시행량 이후 양도하는 분부터 적용 

11. 조합원 입주권에 대해 장기보유특별공제 허용[소득법§95②. 소득령§166⑤]

현행	개정안
ㅁ 장기보유특별공제 적용대상   ㅇ 3년 이상 보유한 부동산              <추가>	ㅇ(좌동)   ㅇ 조합원입주권   - 관리처분계획인가 전(주택으로 존속하는 기간)     양도차익 부분에 한함

<개정이유> 주택보유기간분에 해당하는 양도차익에 대해서는 주택과 동일하게 장기보유 특별공제 적용

<적용시기> 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

12.무주택 근로자에 대한 월세 소득공제 확대[소득령§52]

현행	개정안
ㅁ 월세 지출액 소득공제   ㅇ(적용요건)    -총급여 5000만원 이하    -무주택세대주    -국민주택규모 세입자   ㅇ (공제율)    -월세지출액의 40%   ㅇ (공제한도) 연간 300만원	ㅁ 월세 지출액 공제율 인상    ㅇ (좌동)    ㅇ (공제율)    - 월세지출액 : 40%→50%    ㅇ (좌동)

<개정이유> 서민. 중산층의 부담 완화

<적용시기> 13, 1, 1. 이후 지출하는 분부터 적용

13. 배우자로부터 상속. 증여받은 8년 자경농지 등을 비사업용토지에서

     제외[소득령§168의14③]

현행	개정안
ㅁ 다음의 토지는 비사업용토지에서 제외   ㅇ 직계존속이 8년 이상 제촌자경한 농지. 임야. 및       목장용지로서 상속증여받은 토지	ㅇ 배우자가 8년 이상 재촌. 자경한 농지. 임야 및       목장용지를 상속증여받은 경우도 포함

<개정이유> 8년 이상 재촌.자경한 배우자로부터 상속.증여 받은 점을 감안

ㅡ적용시기> 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

14. 동거주택 상속공제 요건 합리화 [상증법§23의2]

현행	개정안
ㅁ 다음의 요건을 갖춘 주택에 대해       주택가엑의 40%까지       상속세 과세가액에서 공제(5억원 한도)     ① 피 상속인과 상속인이 10년 이상 하나의         주택에서 동거할 것                        <신설>     * 10년 중 무주택기간이 있는 경우 공제 제외                        <신설>     * 동거주택 상속공제 요건에 주택의 부수토지        범위 규정 없음     ② 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여        1세대1주택     ③ 상속개시일 현재 무주택자가 주택을 상속	① 피 상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여       10년 이상 1세대1주택일 것    - 상속개시일 현재 1세대1주택인 경우로서 10년       기간 중 피상속인이 무주택인 경우에도 공제 허용    -  주택부수토지 범위    -  도시지역 : 주택면적의 5배    - 기타지역 : 주택면적의 10배   ② 소유 주택에서 동거할 것       (무주택 기간 중에도 동거의무 필요)   ③ 상속개시일 현재 피상속인과 동거중인       무주택자가 상속

<개정이유> 피상속인과 하나의 세대를 구성하여 장기간 동거봉양한 무주택 상속인의 상속세 부담을 완화

<적용시기> 13, 1, 1. 이후 상속개시 분부터 적용

15. 차명계좌 증여추정 적용 명확화 [상증법§45]

현행	개정안
ㅁ 자력으로 재산을 취득하거나 채무를 상환했다고       인정하기 어려운 경우 증여추정 과세    * 차명금융재산의 경우 재산취득시기는 명의자가       자금을 인출하여 사용한 경우 적용                     <신설>	ㅇ 차명계좌 증여추정    - 금융계좌에 자산이 입금되는 시점에 계좌의      명의자가 재산을 취득한 것으로 추정    - 명의자가 차명재산임을 입증하는 경우에는      과세제외

<개정이유> 차명계좌를 이용한 변칙 증여에 대해 과세강화

<적용시기> 13, 1, 1. 이후 신고하거나 경정.결정하는 분부터 적용

16. 차명계좌의 증여세 부과제척기간 연장 [기본법§26의 2④]

현행	개정안
ㅁ 부과제척기간 연장   ㅇ (사유) 부정행위로 증여세를 포탈한 경우로                 제3자 명의의 증여자의 재산(50억원초과)                 을 수증자가 보유한 경우 등                       <추가>   ㅇ (기간) 해당 재산의 증여를 안 날로부터 1년 이내                부과 가능	ㅁ 연장 사유 확대   ㅇ (좌동)   ㅇ 수증자의 명의로 되어있는 증여자의 금융자산       (50억원초과)을 수증자가 시용 수익한 경우   ㅇ (좌동)

* 증여세 부과제척기간 : 10년(일반), 15년(무신고, 부정행위 등)

<개정이유> 차명계좌를 통한 증여세 포탈행위 방지

<적용시기> 13, 1, 1. 이후 증여하는 분부터 적용

17. 세제지원에 따른 사후관리요건 위반시 양도소득세 신고납부규정 보완

[소득령§155⑫.§156조의 2⑬§조특법§32조⑤§73조 ④.⑤]

현행	개정안
ㅁ 양도소득세 비과세.감면 등을 적용받고       사후 관리요건       미 충족시 과세표준 신고의무 발생   * 단 신고기한에 대한 규정 미비	ㅁ 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터       2개월 이내에 신고납부

<개정이유> 양도소득세 감면 사후관리 제도 보완

<적용시기> 영 시행일 이후 신고하는 분부터 적용

18. 8년 자경농지 양도세 감면대상에 출국 후 2년 경과한 비거주자 제외

[소득령§66. §66의2. §67]

현행	개정안
ㅁ 8년 이상 자경농지 등을 양도시 양도세 100% 감면   * 양도일 현재 농지소재지에 가주하지 읺더라도      (비주자)     8년 이상 재촌자경한 경우 양도세 감면	ㅇ 촌 자경 하였더라도 양도일 현재 비거주자는 배제    - 다만, 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우는      감면 적용

<개정이유> 농민생활 안정 지원이라는 본래 입법 취지 감안

<적용시기> 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

               다만, 영 시행일 현재 비거주자인 자인 경우에는 시행 후 2년 내 양도 시 감면 허용

19. 증여세 완전포괄주의 과세제도 개선 [상증법§31개정. §31의2신설]

현행	개정안
ㅁ증여재산의 범위    ㅇ 수증자에게 귀속되는 재산으로서 경제적 가치가        있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 권리                   (신설)	ㅇ 경제적 이익 추가 ㅁ 증여재산가액 산정 일반원칙   ㅇ 재산의 무상이전 : 재산가액   ㅇ 재산의 유상이전 : 시가 - 대가   ㅇ 기여에 의한 재산가치 증가 : 재산의 평가차액  ㅁ 과세요건    ㅇ 새로운 유형의 증여행위로서 정상적인 거래로        볼 수 없는 행위 등으로 인해 이전된 이익이        3억원 이상    ㅇ 다만 특수관계인이 아닌 자 간의 거래로서        거래관행상 정당한 사유가 있으면 과세 제외

<개정이유> 증여세 완전포괄주의 실효성 제고

<적용시기> 13, 1, 1. 이후 증여받는 분부터 적용

20. 비거주자의 증여세 과세범위 확대 [상증법 §2. 싱증령§2의3]

현행	개정안
ㅁ증여세 과세대상 범위   ㅇ 비 거주자 : 국내소재 재산	ㅇ  비 거주자 : 국내소재 재산과 대통령이 정하는                       국외소재                       재산 (거주자는 연대납세의무)   * 거주자의 해외금융계좌, 국내소재재산을 50% 이상      보유한 해외현지 법인의 주식 등

<개정이유> 국내재산을 해외로 유출하여 증여세를 회피하는 사례방지

<적용시기> 영 시행일 이후 증여하는 분부터 적용

주. 1. 상증법§4④ : 수증자에게 조세채권을 확보하기 어려운 경우에 증여자 연대납세의무

     2. 상증법§4⑤ : 조세채권 확보가 어려운지 여부와 관계없이 증여자 연대납세의무

21. 부담부증여에 대한 양도세 부과제척기간 연장[기본법§26의2④]

현행	개정안
ㅁ 양도세 부과제척기간   ㅇ일반적인 경우 : 5년   ㅇ 무신고 : 7년   ㅇ 부정행위 : 10년   * 상속.증여세 : 10년   - 부정행위, 무신고, 거짓누락신고 :15년	ㅁ 부담보증여로 인한 양도세 부과제척기간을       증여세와 일치   ㅇ 5년→10년   ㅇ 부정행위, 무신고, 거짓누락신고 : 15년

<개정이유> 부담부증여를 통한 조세회피방지

                 * 수증자가 증여자의 일정채무를 부담하는 것을 전제로 하는 증거계약

<적용시기> 13, 1. 1. 이후 부담부증여를 하는 분부터 적용

22. 상속주택 외의 일반주택 양도시 1세대1주택 특례적용 제한

       [소득령§155②, §156의2⑥]

현행	개정안
ㅁ 상속주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유한 경우       일반주택 양도시 국내 1주택을 양도한 것으로       보아 비과세 적용    * 일반주택을 수차례 취득.양도하는 경우에도      비과세 혜택	ㅁ 상속받는 시점에서 싱속인의 1세대1주택      에 대해서만 비과세 특례 적용

<개정이유> 상속받은 주택을 소유한 상태에서 일반주택을 수차례 취득.양도하는 경우에도

                  매번 비과세 받는 불합리 개선

<적용시기> 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

23. 주택 등 매매차익 계산방법 보완[소득령 §122]

현행	개정안
ㅁ 부동산매매업자의 주택 등 매매차익       계산방법   ㅇ 수입 : 주택 또는 토지 매매가액   ㅇ 비용      - 양도자산 필요경비      - 양도소득기본공제금액              <추가>	ㅁ 비용항목 추가   ㅇ 좌동  - 장기보유특별공제액

<개정이유> 다주택자 양도소득에 대한 장기보유특별공제 적용(12, 1, 1. 이후)

                 에 따른 규정 정비

< 적용시기> 영 시행일이 속하는 과세기간 거래분부터 적용

24. 지방세 기본법 및 특례제한법 입법예고

 ㅁ 주택거래와 부동산 경기 활성화를 위해 주택 거래 및 부동산 투자와 관련된 감면을 연장한다.

  ① 1억원 미만 .40㎡ 이하의 서민주택을 취득하는 경우 적용되는 취득세 면제(100%감면)

      규정을 15년말까지 연장

  ② 9억원 이하 1주택(일시적 2주택자 포함)을 취득하는 경우 적용되는 취득세 50%감면을

      13년말까지 연장하며 취득세 감면을 받을 수 있는 일시적 2주택자 기준을 현행 2년에서 3년으로 완화

   * 주택유상거래 관련 세율 : 9억원 이하 1주택 4%→2%(50%감면) 9억원 초과 또는 다주택 4%

  ③ 임대주택에 대한 감면(규모에 따라 취득세 등 25%~100% 감면)괴 부동산투자회사.

     프로젝트금융투자회사 등에 대힌 감면(취득세 30~50%)도 연장

    * 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)

      프로젝트금융투자회사 (PFV : Project Financing Vehicle)

25. 공정과세 구현을 위한 지방세 가산세 제도 개선[법 제53조 등]

단순 착오납부 가산세 인하. 부정한 의무해태 가산세율 인상 등 납세자 의무

불이행정도에 따른 가산세율 차등화로 공정과세 구현

구 분			현 행		개 정
			종 류	가산세율	종 류		가산세율
남세 의무	일반 공통		신고 불성실1)	10%또는 20%	과소 신고	일반 과소신고	10%
						부정 과소신고	40%
					무신고	일반 무신고	20%
						부정 무신고	40%
			납부 불성실	1일 0.03%	현행과 같음		1일 0.03%
	세 목	취득세	-	-	정부 기록 비치의무 위반 가산세                 2)		10%
		지방 교육세	신고 불성실	10%	폐지 3)
특별징수의무자 4)			신고납부 또는 납부 불성실	10%	납부불성실(기본)		5%
					납부불성실(추가)		1일 0.03%

1) 현행 신고불성실 가산세율(10%. 20$)의 적용대상 세목간에는 이를 달리 취급할 차별성이 모호하여 구별실이익이 없음

2) 법인의 취득가액 입증을 위한 장부 및 관련 증빙서류 기록. 비치의무 위반 시 가산세

3) 부가세(sur-tax)에 대한 가산세의 이중과세문제를 해소하기 위해 지방교육세의 신고불성실 가산세를 폐지(12, 1, 1)한

    국세와 균형을 맞추어 가산세를 정비할 필요

4) 납부불성실가산세 5%를 기본으로 납부지연일수에 비례하는 납부불성실가산세를 부과하되 합계가 10%를 넘지 않게

    하고 특별징수의무자가 국가 지방자치단체 등인 경우에는 가산세 부과대상에서 제외

(국세기본법 제 47조의5 : 기본(3%)에 1일 1만분의 3을 합하여 부가하되 한도 10%)

 [사례1] : 일반 과소신고 사례

              홍길동은 2012, 10, 2일에 10억원 상당의 부동산 취득(건물 신축) 후 그 취득가액을 9억원으로 잘못 계산하여

              신고납부한 후  취득일로부터 110일 경과한 2013, 1, 20. 수정신고하였다.

              이에 대한 가산세는 현행 86만원이 아닌 개정된 과소신고가산세 46만원으로 고지서를 발부함

       (현행) 신고불성실가산세 등 86만원

              * 가산세(86만원)=(신고불성실가산세:미신고액(4백만원)의29%)

                 + (납부불성실가산세:납부미납액(4백만원)×납부지연일(50일)×1만분의3) 

      (개정) 과소신고가산세 등 46만원

              * 가산세(46만원)=(과소신고가산세:납부미납액(4백만원)의10%

                 + (납부불성실가산세:납부미납액(4백만원)×납부지연일(50일)×1만분의3)

  [사례2] : 부정과소신고 사례

           ㅇㅇ시 세무조사 과정에서 2012, 10, 2. 일에 납세자 김갑돌이 시가 10억원 상당의 부동산을 취득(매매)

              하였음에도 탈세를 목적으로 9억원에 취득한 것으로 허위매매 계약서 및 장부를 작성하여 신고납부한 사실이

              밝혀졌다.

              이에 과세관청인 ㅇㅇ시는 가산세를 현행 86만원이 아닌 부정과세가산세 166만원을 포함하여

              2013, 1, 20일에 부과고지함

       (현행) 신고불성실가산세 등 86만원 

              * 가산세(86만원)=(신고불성실가산세:납부미납액(4백만원)의20%

                                      + (납부불성실가산세:납부미납액(4백만원)×납부지연일(50일)×1만분의3)

       (개정) 과소불성실가산세 등 166만원

              * 가산세(188만원)=(과소신고가산세:납부미납액(4백만원)의40%)

                                        + (납부불성실가산세:납부미납액(4백만원)×납부지연일(50일)×1만분의3)