제 3 강의 계약은 이렇게 이루어진다.

[김근태]

계 약 서 유 형 별 종 류
1	가계약서	공통
2	아파트 매매 계약서	아파트 빌라 연립 다세대 등
3	주택 임대차 표준 계약서	2014년 1월1일 개정
4	단독주택 매매 계약서	단독주택 매매
5	상가주택 매매 계약서	상가주택 매매
6	전속중개 계약서	공통
7	수익성 임대차 표준 계약서	원(투)룸 오피스(텔)
8	상가. 건물 매매 계약서	상가 건물 매매
9	상가. 건물 임대차 표준 계약서	상가 건물 임대차
10	상가. 건물 권리금 표준 계약서	상가 건물 권리금
11	빌딩 사무소 임대차 계약서	빌딩 사무실
12	일반 분양권 매매 계약서	일반 분양권 매매
13	개발 재건축 분양권 매매 계약서	재개발 재건축 매매
14	신규입주 주택 임대차 표준 계약서	공통
15	토지 매매 계약서	토지 매매
16	전원주택 매매 계약서	전원주택 매매
17	전원주택(단독) 매매 계약서	전원주택(단독)
18	공장 창고 매매 계약서	공장 창고 매매
19	공장 창고 임대차 표준 계약서	공장 창고 임대차
참 고	부동산 거래 사실 신고서	아파트 매매계약서 후편
	각 물건이 종류별 확인 설명서	각 물건 종류별

우리 공인중개의 영업 시에 위와 같이 약 20여 종류의 계약서를 작성하게 된다.

각 계약서마다 하자담보에 의한 사건. 사고를 미연에 방지하기 위하여 중개 시에는 계약서 특약을 완벽하게 쓸 줄 알아야 한다. 순조로운 영업을 하기 위해서는 그 중개하고자 하는 물건을 각종 공부를 열람하여 확인을 하고 계약서 마다 특약사항을 잘 기록하고 법정서식인 확인 설명서를 잘 기록하고 일어주고 서명. 날인을 한다.

부동산( 매매/전세/월세) 가 계약서

1. 본 계약 예정일 : 201*년 ** 월 ** 일

2. 부동산의 표시

소 재 지	서울 **구 ** 동 50번지 **쉐르빌 APT. 제101동제1001호
토 지	지 목	대			면 적	45.02/32.421㎡( 평)
건 물	구 조	철근콘크리트	용 도	주거	면 적	84.029㎡( 평)

3. 거래 약정내용

1. 위 부동산 소유자(임대인)와 매수(임차)약정자가 쌍방 협의하에 아래와 같이 가계약을 체결한다.

매매 예정금액	一金일억원정 원정(\100.000.000원정 )
가 계 약 금	一金일백만원정 원정은 201* 년 ** 월** 일 영수함

4. 가계약 약정

1. 2.

가계약의 효력은 가계약체결일로부터 본 계약이 체결될 때까지 유효하다. 다른 약정사항이 없는 한 임대인은 가계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 가 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.

3. 잔금일(이사)은 2015 * 년 ** 월 ** 일 하기로한다.

부가조건
	1.본 가계약은 위 1.2.3.항에 양당사자가 합의하여 계약서명 한다.(양당사자 배석시)
	2.본 물건에 **은행 채권최고액 육천만원 있음.
	3.위 가계약금은 매도자(김 ** ##은행 ***-****-****)로 계좌 입금한다.
	4.본 가계약서 임대인/임차인에게 위 부과조건이 기록된 본 가 계약서를 핸드폰으로 발신하여 동의를 받고 가 계약금 온라인 한다.(양당사자 1인 참석 또는 미 참석 전화상 합의 시)
	5.중개보수는 공인중개사의 하자가 없어 면 각각 지급하기로 한다.
	주: 양당사자 일방참석 또는 미 참석 시에 핸드폰으로 가계약서를 발신하고 동의를 요청하여 동의받음 문자를 핸드폰에 증거로 남김.
	구두로 서로합의 가 계약금을 보내놓고 보면 본 계약 성공 확률이 50%정도 반환문제로 서로 다툼으로 해결점 찾기 힘듬.

본 계약에 대하여 매도인(임대인)과 매수인(임차인)은 이의 없음을 확인하고 각자 서명·날인 후 매도인(임대인), 매수인(임차인), 공인중개사가 각 1통씩 보관한다. 201* 년 **월 ** 일
매도인 (임대인)	주 소	새로운도로명주소					印
	주민등록번호		전화		성명	본인서명(동의)
매수인 (임차인)	주 소	새로운도로명주소					印
	주민등록번호		전화		성명	본인서명(동의)
공인중개사	사무소소재지	새로운도로명주소
	등록번호	2015-0001		사무소명칭	랜드공인중개사 사무소		印
	전화번호	02) 555-****		대표자성명	본인서명

주: 가계약서 작성을 습관화 하여 핸드폰으로 양당사자에게 전송하여 승낙 답변을 보고 계좌입금 하도록 하여 서로의 착오를 줄여야 한다.

① [중계 현장의 현실]

우리 부동산중개업 현장에서는 물건을 선점하여 가 계약금을 지불하고 가 계약서를 작성하는 경우와 양당사자를 만나지 않은 상태에서 매도(임대)인 계좌로 가 계약금을 계좌 입금하는 경우도 있다.

그런가 하면 개업공인중개사 사무소에 가 계약급을 맡기는 경우도 있다. 문제는 이러한 경우에 본 계약으로 진행되는 확률이 50% 정도 이다. 즉 얻고자 하는 매수(임차)인이 가 계약금을 보내 놓고 더 좋은 물건이 있다거나 사정에 의하여 가 계약금 반환을 요구 하는 경우에 소유권자와 다툼으로 진행되며 이를 알선한 우리 공인중개사가 중개보수는커녕 난처한 입장에 서게 된다.

또한 소유권자는 더 좋은 조건을 제시 하는 자에게 선택을 하면서 가 계약금만 반환하겠다고 하기도 한다. 또한 개업공인중개사 사무소에 가 계약금을 보관하고 있었는데 그 물건이 그 사이에 나가 버리는 경우도 있어 어이없는 곤욕을 치른다.

그렇다면 우리는 어떻게 하여야 할까. 방법은 가 계약서를 작성 하는 방법이 최선이다.

① 양당사자가 배석 하였다면 위와 같이 작성하면 된다.

② 어느 일방만 참석하고 전화로 승낙 가 계약서를 작성한다면 가 계약서를 작성하여 참석하지 못한 일방에게 핸드폰으로 전송하여 승낙을 받아내고 가 계약금을 계좌 입금토록 한다.

③ 양당사자 모두가 미 배석 시에도 가 계약서를 작성하여 양 당사자에게 핸드폰으로 전송하여 각각 승낙 하에 가 계약금을 보낸다면 그 가 계약서대로 이행 한다면 우리 개업공인중개사는 중간에 어려움을 면 할 수가 있다.

④ 만약에 가 계약금을 개업공인중개사의 사무소에 맡긴다면 영수증을 아래와 같이 발행하여 주 면서 계약이 불가능 시에는 반환의 조건을 명시하여야 한다.

영 수 증

* ** 귀하


가 계약금 ** 만원정 (W: *** 원정)
수표번호: **은행 ****-***-****
위 가계약금은 서울 ** 구 **동 ***빌라 **동 ***호
전세계약의 가 계약금으로 보관하며 위 물건 계약이 사정에 의하여 불가 시에는 조건 없이 반환받기로 하며 서로 간 이의를 제기하지 않키로 합니다.
201 * 년 ** 월 **일




*** 공인중개사 사무소 공인중개사 * ** (인)

우리 중개업 현장에서 위와 같이 가 계약서를 작성하거나 아니면 영수증만이라도 계약이 불가능시에 조건 없이 서로 간 이의를 제기 하지 않는다는 조건을 확실하게 하여 소비자와의 다툼을 줄여야 한다.