실거래가와 공시가격의 차이

[윤지영]

실거래가와 공시가격의 차이는 무었일까?

주택에 대한 세금은 주택의 가격을 기준으로 부과됩니다.

취득세는 취득할 때의 주택가격, 보유세는 보유중인 주택의 가격,

양도소득세는 양도할 때의 주택가격과 취득가격의 차이를 기준으로 세금을 계산합니다.

또 상속이나 증여를 받은 주택은

상속 및 증여당시의 주택가격을 기준으로 상속세와 증여세를 냅니다.

그런데, 이 때 각각의 세금계산에서 기준이 되는 주택가격이 좀 다릅니다.

어떤 세금을 계산할 때에는 실거래가라고 하고,

또 다른 경우에는 기준시가, 공시가격 등으로 부릅니다.

취득세, 양도세 계산하는 '실거래가'

실거래가는 이름 그대로 실제로 거래된 가격입니다.

주택 거래에서 계약서를 쓰고 판 사람과 산 사람이 실제 주고받은 금액이 실거래가 입니다.

보통 집값이라고 하면 이 실거래가를 말합니다.

실거래가는 거래한 가격이기 때문에 거래에 부과되는 세금을 매길 때 기준이 됩니다.

우선 주택을 살 때 내는 취득세는 실거래가에 취득세율을 곱해서 산출합니다.

주택을 팔 때 내는 양도소득세는 취득할 때의 실거래가와 양도할 때의 실거래가 차이,

즉 양도차익에 세금을 매깁니다.

실거래가는 2006년부터 반드시 정부에 신고를 하도록 하고 있습니다.

부동산을 거래한 후 당사자나 중개업자가 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

신고를 하고 실거래가신고필증을 받아야만 소유권 등기이전을 할 수 있습니다.

주택 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 확인할 수 있습니다.

http://rt.molit.go.kr/new/idx/main.do

보유세 기준되는 '공시가격'

주택을 사거나 팔지 않고, 단순히 보유만 하고 있을 때에도

주택가격을 따져야 하는 경우가 있습니다.

재산세나 종합부동산세 등 보유세를 계산할 때입니다.

재산이 많을수록 많은 세금을 내도록 하니까 보유재산의 가격이 필요한 것인데,

사고팔지 않았으니 어떤 기준으로 집값을 매겨야 할 지 어렵습니다.

따라서 이런 경우에는 정부에서 주택의 가격을 정해서 공개한 것을 활용하는데,

정부가 조사해서 공개하는 이 주택가격을 공시가격이라고 합니다.

공시가격은 세금뿐만 아니라 건강보험료 등을 산정할 때에도 사용되는데,

국민부담을 늘리기 때문에 통상 실거래가보다는 낮게 결정됩니다.

보유세를 계산할 때에는 이보다도 더 부담을 낮추기 위해

공시가격에 공정시장가액비율이라는 것을 곱한 뒤에 세율을 적용합니다.

재산세의 경우 공시가격의 60%(공정시작가액비율)에만 세금이 부과됩니다.

**공정시장가액비율

토지 • 건축물 : 70%

주택(부속토지포함) : 60%

종전에는 종부세에도 공정시장가액비율이 적용됐지만

2022년부터는 100%로 인상되어 의미가 없어집니다.

공시가격은 국토교통부 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.

아파트 등은 공동주택공시가격,

단독주택이나 다세대주택, 빌라 등은 단독주택공시가격으로 구분해 공개됩니다.

https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm

실거래가도 공시가격도 없으면 '기준시가'

오피스텔이나 빌딩 등 상업용 건물과 같이 공시가격이 없는 경우도 있습니다.

이런 경우에도 보유세를 부과해야 하기에

국세청은 별도로 '기준시가'라는 가격을 정해서 발표합니다.

상속이나 증여를 받았거나 매매를 했지만 제대로 신고하지 않은 경우에도

이 기준시가가 과세기준이 될 수 있습니다.

기준시가는 국세청이 매년 9월 1일을 기준으로 계산한 다음 12월말에 발표합니다.

홈택스에서 주소를 입력하면 조회할 수 있습니다.

상업용건물/ 오피스텔 기준시가 조회

https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&tmIdx=1&tm2lIdx=0111180000&tm3lIdx=0111180300

이번시간에는 실거래가, 공시가격 그리고 기준시가의 쓰임에 대해 알아보았습니다.

출처)택스워치