[경매] 임차권등기가 된 건물을 임차한 임차인의 지위 광주부동산변호사

[변호사 김덕은]

임대차가 종료되었음에도 임대인으로부터 임대차 보증금을 반환받지 못하는 경우 임차인은 임차권등기를 함으로써 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

이와 같이 임차권등기가 된 등기가 된 건물을 임차를 하는 경우가 종종 있습니다. 동일한 건물에 여러 임차인이 이해관계를 가지게 되는 것입니다.

상가건물임대차보호법 제6조 제6항은 "임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다."고 규정하고 있습니다.

상가건물에 임차권등기가 되어 있는데 이를 임차하는 소액임차인은 최우선변제권이 없다는 것입니다. 이와 같은 경우에도 소액임차인의 최우선변제권을 인정하게 되면 기존 임차인은 예상할 수 없는 손해를 입게 되고 임차권등기를 한 의미도 없어지기 때문입니다.

주택임대차보호법도 같은 취지의 규정을 두고 있습니다.

다만 임차권 등기가 된 건물을 임차인 소액임차인에게 최우선 변제권이 없다고 하더라도 사업자등록과 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권은 발생은 합니다.

문제는 최우선변제권이 있는 임차인이 보증금을 받지 못한 상태에서 임차권등기도 하지 않고 이사를 가버려 대항력을 상실한 상태에 있는데 새로운 임차인이 임대차계약을 하고 대항력과 확정일자까지 갖춘 상태에서 뒤늦게 취우선변제권이 있는 임차인이 임차권등기를 한 경우입니다.

대구지방법원은 주택임대차보호법 제8조는 경매신청 등기 전에 소액임차인이 대항력을 갖추면 최우선변제권이 있다고 규정하고 있으나

① 주택임대차보호법은 임차인 보호를 위하여 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 대항력, 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제권을 부여하고 있는데, 그 같은 보호를 위해서는 모두 임차목적물인 주택의 인도가 요건이므로, 하나의 임차목적물에 1명의 임차인이 있을 것을 전제로 한 것이다.

② 그러나 임차권등기는 실제로는 임차목적물을 점유하지 않더라도 가능한 것이어서 동일한 임차목적물에 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는 복수의 임차인이 동시에 존재할 수 있게 되었고, 이는 당해 임차목적물에 대한 임차인이나 담보권자 등의 이해관계인들에게 불측의 손해를 줄 수 있는 것이다. 이 같은 이해관계의 조절을 위해서 주택임대차보호법은 제3조의3 제6항을 두어, 임차권등기가 된 목적물을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따른 소액임차인의 최우선변제를 받을 권리는 없다고 규정하게 되었다. 즉, 소액임차인의 최우선변제권과 관련하여서는 동일한 임차목적물에 대하여 복수의 권리자가 발생하지 않도록 하겠다는 것이 위 규정의 취지인 것이다.

③ 뒤늦게 임차권등기를 하게 된 소액임차인에게도 등 다른 이해관계인들에게 불측의 손해를 주게 됨은 동일하다. 따라서 이와 같은 경우에도 주택임대차보호법 제3조의3 제6항이 유추적용되어, 나중에 임차권등기를 하게 된 소액임차인에게는 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제권이 인정되지 않는다고 보아야 한다.

④ 위와 같이 해석하더라도 임차권등기를 경료한 종전 임차인은 소액임차인으로서 최우선변제권이 없다는 것일 뿐, 임차권등기 일자에 따른 순위로 우선변제권은 여전히 보유하는 것이므로 종전 임차인에게 과도한 불이익을 지우는 것은 아니다.

따라서 새로운 임차인이 대항력 및 최우선변제권을 취득한 이후에 소액임차인이 이 사건 부동산에 대한 점유를 상실한 상태에서 임대차등기명령을 신청하여 이 사건 임대차등기를 경료받은 경우 소액임차인은 경매의 매각대금에서 소액임차인의 최우선변제권을 통해 배당금을 배당받을 권리가 없다.고 판시하였습니다.

광주부동산전문변호사 김덕은