지역주택조합 조합설립인가에 필요한 법률자문

[리앤파트너스]

안녕하세요 법무법인 리앤파트너스입니다.

지역주택조합의 조합 설립 인가는 어떻게 이루어지고, 어떤 효력을 가지게 되는 것일까요?

오늘은 지역주택조합 설립 인가에 대해 알아보고, 설립 인가를 신청할 때 왜 법률자문을 받는 절차가 필요한지에 대해서도 말씀 드리려고 합니다.

1. 지역주택조합의 설립 인가와 효력

지역주택조합 사업은 관할 행정청의 설립 인가를 받아야 지역주택사업을 본격적으로 진행할 수 있게 됩니다. 행정청의 설립인가는 사적 조합인 지역주택조합에게 사실상 수용을 할 수 있는 권한을 부여하는 것이라고 볼 수 있습니다.

여기서 말하는 ‘수용’이란 헌법 상 개인에게 보장된 재산권을 박탈하는 행위입니다.

따라서 주택법에서는 어느 정도의 요건을 갖춘 지역주택조합만이 '설립인가'를 받을 수 있도록 하고 있습니다. 또한, 설립인가를 받은 조합이더라도 사업계획승인을 받아야지만 ‘매도청구권’을 행사할 수 있는 힘이 생깁니다.

매도청구권이란 잔여 토지에 있어 토지 소유자의 반대에도 불구하고 토지를 매도할 수 있도록 하는 강력한 권리입니다.

2. 주택조합설립인가

지역주택조합 설립인가 신청을 위해 필수적으로 갖춰야 하는 요소는 다음과 같습니다.

① 주택건설예정세대수의 50% 이상을 조합원으로 구성한 조합원 명부

② 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원확보

3. 재건축조합의 설립인가와 행정소송

도시 및 주거환경 정비법이 시행되기 이전의 경우, 대법원은 재건축조합에 대한 행정청의 설립인가를 '강학상 인가'로 해석하였기 때문에 이에 대한 취소소송을 허용하지 않았습니다.

강학상 인가란 제3자의 법률적 행위를 행정청이 동의 · 승인의 형식으로 보충하여 그 법률상 효과를 완성시켜 주는 행정행위입니다.

즉, 설립인가에 대한 취소소송을 보충적인 행위로 판단하였고, 기본적인 법률행위에 하자가 있는 경우 기본행위에 대해 하자를 다투라는 것이습니다.

그러나 2009년, 대법원은 종래 강학상 인가로 보던 재건축조합의 설립인가를, 설권행위로 보는 것으로 견해를 바꾸었습니다.

대법원의 입장이 바뀜에 따라 이제 정비조합에 대해서는 설립인가 취소소송이 허용되고 있습니다.

[대법원 2009.9.24 선고 2008다60568 판결]

“행정청이 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령에 근거하여 행하는 조합설립인가처분은 단순히 사인들의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 갖는 것에 그치는 것이 아니라 법령상 요건을 갖출 경우 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축사업을 시행할 수 있는 권한을 갖는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 ㅠ일종의 설권적 처분의 성격을 갖는다고 보아야 한다.”

4. 주택조합의 설립인가와 반려처분에 대한 거부처분취소소송

지역주택조합 설립인가 역시 재건축조합의 설립인가와 비슷한 측면이 많습니다. 특히, 설립인가를 받은 주택조합이 잔여토지에 대한 매도청구권을 행사할 수 있다는 것이 가장 비슷하다고 볼 수 있습니다.

또한, 지역주택조합의 정관을 심사한 행정청이 조합설립을 인가할 때 이러한 인가는 강학상 인가로 보게 됩니다. 따라서 조합설립인가 신청 반려 처분에 대한 취소 소송이 가능합니다.

지역주택조합을 진행하는데 있어 설립 인가를 받는 것은 사업을 성공적으로 진행하기 위한 첫 관문입니다. 따라서 설립 인가를 신청하기 전에 미리 법률자문을 거쳐 사업이 순조롭게 흘러가게 해야 합니다.

설립 인가 외에도 지역주택조합의 경우, 단계별로 필요한 행정처분을 받아야 하기 때문에 각 절차 별 변호사의 법률 조력을 받으시는 것이 좋습니다.