일단 대항력을 취득한 후엔 임차인이 일시적으로나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였어도 대항력은 상실되나요?
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<P><FONT color=#ff0099>예 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건이자 존속의 요건이므로 대항력은 상실됩니다. 다만 임차인본인만이 주민등록을 이전하고 가족은 남아 있었다면 상실하지 않습니다.</FONT></P>
<P><FONT color=#ff0099></FONT> </P><FONT color=#ff0099>
<P>2. 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 임차인이 대항력을 취득한다. 맞는 질문 같은데 아닌가요?</P>
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<P><FONT color=#ff0099>판례는 "그 때부터"라고 하고 있으나 다수의 학설은 익일부터라고 합니다. 또한 판례의 그 때부터라는 의미도 그 익일을 말하는 것입니다. 그러므로 틀린지문이라 볼수 있습니다.</FONT> </P>
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<P>2번 답글 써 주신거 앞뒤 내용이 다른것 같아요.</P>
<P>고로 맞는지문이라는 말씀이 아닌가요?</P>
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<P><FONT color=#0099ff>판결요지는 "그 때부터"라는 표현을 하고 있습니다만 판결전문을 보면 그 취지가 익일이란 뜻입니다.</FONT></P>
<P><FONT color=#0099ff>따라서 전대차의 경우에도 익일부터라고 해야 옳습니다.판례의 표현이 익일이 아니라는 뜻으로 읽힐 수 있으나 익일이 옳습니다.</FONT></P>
<P><FONT color=#0099ff></FONT> </P>
<P><FONT color=#0099ff>이에 대하여 임차인이 대항력을 취득한 경우 전차인이 전입신고 기간내에 전입신고를 하면 전입신고할 때에 대항력이 발생하지만 임차인이 대항력을 취득하지 못한경우 전차인이 등록을 한 익일부터 대항력을 취득한다고 보시는 교수님도 계시지만 전자와 후자를 구별치 아니하고 익일부터라고 하는 교수님도 계십니다. 후자가 다수라고 할 수 있습니다. </FONT></P>
<P><FONT color=#0099ff></FONT> </P>
<P><FONT color=#0099ff>그러나 판례의 표현은 "그 때부터"라고는 하고 있으나 그 취지가 익일을 말하는 것이라는 것입니다. 단지 전차인이 대항력을 취득하기 위한 기준일자로서의 의미입니다</FONT>. </P>
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<P>3. 주택임대차보호법상 민법규정을 준용하지 않는 것은?</P>
<P>가. 매도인의 하자담보책임</P>
<P>나. 동시이행의 항변권</P>
<P>다. 제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임</P>
<P>라. 경매와 매도인의 담보책임</P>
<P>마. 매도목적물에 제한물권이 설정되어 있는 경우에 매수인의 손해배상청구권의 제척기간</P>
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<P><FONT color=#ff0099>주임법 제3조 3항에 따라 용익권능의 제한의 경우와 제척기간은 준용되며 578조의 경매의 경우 준용되며 동법동조4항에 따라 동시이행의 항변권이 준용되므로 가번이 준용되지 않습니다.</FONT></P>
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<P>3번 매도인의 하자 담보책임이 주임법이랑 민법규정에서 어떻게 다른지.</P>
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<P><FONT color=#0099ff>질문의 답을 물으시어 질문에 대한 답을 설명드린 것입니다. 매도인의 하자담보책임전부가 임대차에 준용되지 않습니다. 그러므로 가번이 틀린 것이구요.</FONT></P>
<P><FONT color=#0099ff>주임법에서 준용하는 규정과 관련하여 용익적 권리에 의한 제한의 문제는 매수인이 취득한 물건에 대항력있는 임차권이 있는 경우 선의의 매수인은 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우 해제를 할 수 있고 손해가 있으면 손해를 배상청구 할 수 있음을 의미합니다. 계약이 해제될 경우 원상회복의무는 동시이행의 관계에 있음을 말하는 것입니다. 민법에서 575조는 등기된 임차권만을 규정하고 있으므로 주택의 인도와 주민등록을 한 임차인이 있는 경우 민법 575조가 적용되지 않을 것을 우려하여 주임법에 특칙을 둔 것입니다.</FONT></P>
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<P>4. 같은 날 임대인이 갑에게 임대하고, 을에게 양도했다면 갑은 을에 대하여 임차권 주장할 수 있을까요?</P>
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<P><FONT color=#ff0099>대항력은 익일부터 발생하므로 같은날 임대인에 갑에게 임대하고 을에게 양도하였다면 일단 등기가 즉일신청주의의 원칙이므로 을이 먼저 등기를 한 것이된다면 을은 임차주택의 양수인이라 볼 수 없습니다. 따라서 임차인은 임차권을 주장할 수 없습니다</FONT>.</P>
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<P>4번 임차주택의 양수인이라 볼 수 없다고 하면 임차인인 전소유주에게 임차권을 주장하여야 하는것인지.</P>
<P> <FONT color=#0099ff>가령 5월 15일에 양수인이 소유권이전등기를 받았고 동일자에 임차인이 인도와 주민등록을 하였다면 양수인의 소유권취득은 5월 15일이되지만 임차인의 대항력 발생은 5월 16일(익일)이 되는 것입니다.임차인이 임차권을 주장할 수 있는 시점은 16일 이후이니 15일에 소유권을 취득한 사람에 대하여는 임차권을 가지고 대항력을 주장할 수 없으므로 임차권보다 먼저 소유권을 취득한 자를 주임법3조2항에서 말하는 임차주택의 양수인이라 할 수 없다는 이야기 입니다. 따라서 임차인은 대항할 수 없습니다.</FONT></P>
<P><FONT color=#0099ff></FONT> </P>
<P><FONT color=#0099ff>대항할 수 없다는 의미는 존속을 주장할 수 없다는의미입니다. 한마디로 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없으므로 새로운 소유자가 나가라고 하면 임차인은 쫓겨나야 한다는 의미입니다. 대항력의 개념을 정확히 숙지하시길 바랍니다.</FONT></P>
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