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출처: 산골 전원주택이야기(전원 황토 농가주택 땅 토지 부동산 ) 원문보기 글쓴이: 봉여사
결국 정부가 규제를 강화하면 투자심리가 억제되어 경기는 침체되고, 규제를 완화하면 투자심리가 살아나 경기는 회복세로 나아간는 생각을 별다른 의심없이 믿고 있다.
그러나 그동안의 부동산 역사를 돌아 보건데, 부동산경기는 실물경기의 회복여부나 정부의 규제여부에 따라서 그 본질이 살고 죽는 그런 단순한 메카니즘이 아니었다.
지금으로부터 15, 6년 전의 신문기사를 살펴보면,
요즘 한참 경제신문의 헤드라인을 장식하는 기사들과 기사제목이나 내용이 거의 엇비슷하다.
여기서 우리가 또 하나 주목해야 할 것은, 참여정부의 사상유례없는 규제강화정책에 초기에는 완만한 하락세를 유지하던 부동산 시장이 마치 정책의 효과를 비웃기라도 하듯 노대통령의 임기 말년에는 또 다시 급격한 상승장을 형성해냈다는 사실이다.
결국 반복되는 역사를 통해서도 알 수 있듯이, 실물경제의 흐름 혹은 정부 정책은 부동산경기의 흐름을 좌지우지 하는 절대 요인이 아니었고 부동산에는 스스로 살아 움직이는 규칙이 내재해 있었던 것이다.
그것이 과연 무엇일까.
우리는 흔히들 간과하지만, 부동산시장의 흐름을 좌우하는 중요한 뼈대는 다름 아닌 수요와 공급의 원리이다.
이 상승과 하락이 반복되면서 규칙적인 사이클을 형성하는 것이고 우리나라의 경우는 이 사이클이 짧게는 5년에서 길게는 12년 정도까지 형성되는 것으로 보고 있다.
여기서 더하여 정부정책의 강도, 실물경제의 흐름, 해외정세, 환율이나 이자율 변동, 인구 증감 등의 외부 요인들이 그때그때 그래프의 규칙성을 깨뜨리면서 장세를 지속시키기도 하고 단절시키기도 하는 것이다.
그러나 이 수요공급의 원리만으로는 부동산 사이클의 규칙적인 순환구조를 설명할 수 없는데, 여기서 알아야 할 것이 바로 주택, 그 중에서도 비중이 높은 아파트 공급의 생래적인 특질이다.
보통의 시장경제에서 수요와 공급의 원리는 수요와 공급이 조율되는 시간차가 그리 크지 않아서 과수요 혹은 과공급이 발생할 가능성이 크지 않지만, 주택시장의 경우 특히 아파트 같은 경우에는 현재의 수요를 기준으로 분양이라는 절차를 통해 공급량을 책정하지만 정작 실제 공급이 이루어지는 것은 입주시점인 2, 3년 후라는 시간적 격차가 발생하는 근본적 문제가 있다.
이러한 시간차가 수요예측의 오류를 낳으면서 과대공급을 만들어 내고 이때문에 가격이 하락하는 구간이 발생하며, 하락의 정점을 기준으로 공급이 대폭 축소됨으로써 다시 가격이 상승하는 구간이 생기는 것이다.
너무도 단순한 이 원리가 부동산 시장의 흐름을 좌우하고 있고, 규칙적인 사이클을 형성해 내는 것이다.
그렇다면 투자자인 우리가 가장 궁금해 하는, 지금의 경기가 저점을 찍고 견고하게 상승장으로 나아가는지를 어떻게 알 수 있을까. 어떤 지표를 통해 이를 확인할 수 있는 것일까.
필자가 과거 20년간의 자료와 통계를 면밀히 분석해 본 결과, 하락과 반등, 상승과 고점, 다시 하락과 저점의 사이클은 분명히 존재하지만 이 사이클이 몇 년을 주기로 규칙적으로 반복된다거나 지난번 상승점과 이번 상승점이 높이가 같다거나 하는 식의 매끄러운 규칙성은 발견되지 않았다.
분양부터 입주까지 장시간 소요되는 아파트 공급의 생래적 한계 때문에 수요와 공급의 원칙에 따른 사이클의 규칙성은 여전하지만 그 주기를 예측하기는 쉽지 않다는 말이다.
결국 투자자인 우리는 경기의 순환은 정설이나 주기의 규칙성은 없다는 전제에서 보수적으로 접근하는 것이 현시점에서는 바람직할 것으로 보이며 한편 투자에서는 반등과 하락의 시점을 제대로 포착해 내는 것이 더 중요하다는 시각에서 보면 순환 주기의 장단은 어찌보면 그렇게 큰 의미가 없을 수도 있겠다.
그렇다면 저점 통과, 즉 경기곡선상 하락기를 지나 반등에 성공했는지는 어떻게 알아낼 수 있을까.
가장 먼저 주목해 봐야할 것이, 지금으로 부터 3, 4년 전의 분양물량이다.
수요와 공급의 원리로 시장을 바라보는 우리에게는 입주를 통한 실제 물량의 공급이 중요하기 때문에 인허가실적보다는 분양실적을 우위에 두고 판단하는 것이 오차를 줄일 수 있는 방법인데, 보통 아파트 한 단지가 지어지는데 짧게는 30개월, 길게는 40개월 정도 소요되니 보수적으로 약 3, 4년 전의 분양실적만 검토를 해봐도 될 것이다. 당시의 기사를 찾아보거나 국토교통부에서 제공하는 자료들, 각종 연구소에서 발간하는 통계를 찾아 비교해 보면 어느 정도 정확한 수치의 산출이 가능할 것이다.
당시의 분양실적이 평균보다 많이 낮은 수준이고 실제 입주시점인 지금 입주물량이 예년보다 현저히 줄었다면 공급부족이 현실화되고 있다는 징후이다. 물론 공급이 부족하고 입주물량이 줄었다고 해서 곧바로 매매가격이 상승할 것이라 단정해서는 안되는데, 여기서부터 그래프의 단기파동을 만들어내는 다양한 변수들이 가세를 하기 때문이다.
공급이 줄었다는 건 건설사에서 장기적으로 부동산경기의 하락을 예측했다는 것인데, 실제 하락장이 지속되는 상황에서는 일반인들 사이에 비관적인 투자심리가 만연되기 마련이다.
결국 투자심리가 살아나지 않으니 매매수요도 장기간 정체되고 공급은 부족한데 집을 사려는 수요는 없으니 결국 전세가율은 가파른 상승을 거듭하게 된다.
여기서 우리가 중요하게 봐야할 것은,
전세가율이 몇 프로까지 상승했느냐, 전세가율의 상승율이 예년보다 높으냐 따위의 수치가 아니라 전세가율이 상승하는 근본적인 이유이다. 결국 객관적인 조건이 그리 나쁘지 않음에도 전세가율만 상승하고 매매가 상승이 동반되지 않는 경우, 즉 전세가의 가파른 상승이 다른 이유가 아닌 공급부족으로 파생된 경우가 중요한 것이다.
전세가율이 상승을 거듭해도 매매수요로의 전환이 빠르게 이루어지지 않는 이유는, 과거 외환위기, 금융위기 때의 부정적 트라우마가 있었던 사람들이 다시 투자심리를 회복하기까지 생각보다 시간이 걸릴 수 있기 때문이다.
결국 정신적 외상이 온전히 치유되지 않은 사람들은 전세가 상승에도 계속 매매를 뒤로 미루게 되고 깡통주택의 위험을 무릅쓰고라도 전세살이를 고집하다보니 전세가의 가파른 상승은 불가피한 것이다.
결국 전세가율이 매매가에 육박하여 더이상 버틸 수 없을 때 사람들은 그제서야 한채, 두채 집을 사기 시작한다. 이는 투자심리가 살아나서가 아니라, 경기에 대한 비관적 전망은 여전해도 어쩔 수 없이, 반강제적으로 사게 되는 것이다.
한편 전세수요의 매매수요로의 전환이 단기적으로 거래량 증대를 촉발한다하여도 가격상승은 미미한 수준에 그치는 경우가 대부분이기 때문이다. 보통 이 시점에서는 세입자들의 재정적 여력은 매매가의 가파른 상승을 감당해낼 수 없기 때문에 매매수요로의 전환도 값싸고 주거여건 양호한 급매물을 소진하는 수준에 그치다보니 거래량은 늘어도 매매가는 오르지 않는다.
작년의 거래량과 매매가상승율을 비교한 기사들을 보라.
매매량은 외환위기 이후 최대라고는 하지만 매매가 상승율은 과거 누적평균의 3분의1 수준밖에 되지 않는다. 결국 매매수요전환의 지표만으로는 확실히 반등에 성공했는지 확신할 수 없는 것이다.
그렇다면 주택공급량과 전세가 상승율 이외에 반등의 징표로 볼 수 있는 또 다른 지표는 무엇일까.
아파트의 대체재인 빌라와 단독, 다가주택의 거래량 증대 및 이에 기반을 둔 매매가의 상승이다.
재력에 한계가 있는 세입자들의 매매전환이 자신이 살던 아파트를 사는 것으로 마무리되는 경우는 매우 드물다. 오히려 눈높이를 낮춰 좀 더 값싼 지역, 좀 더 환경이 열약한 지역으로 눈을 돌리다가 결국은 주거의 편이성이 떨어지는 빌라, 단독주택까지 관심을 갖게 되는 것이다. 빌라와 단독주택의 거래가 늘고 가격이 상승한다는 것은 아파트 공급부족을 반증함과 아울러 매매전환수요가 한계점에 다다랐음을 시사하는 무시못할 지표이다.
또 하나 중요한 지표는, 미분양아파트의 소진이다.
그동안 어떤 이유로든 흠이 있어 분양이 되지 않았던 아파트들이 하나 둘씩 팔려나가기 시작한다. 그러다가 점차 미분양물건의 소진속도가 빨라진다. 분석결과 이 시점과 빌라, 단독주택의 거래가 늘어나는 시점은 상당히 겹쳐져 있었다. 아직은 실수요목적의 값싼 물건을 찾아 헤매이는 수요들이 주를 이루고 있기 때문인 것으로 추정된다.
그리고 마지막으로 건설사의 분양물량의 증대이다.
매매수요의 증대를 예측한 건설사에서 그동안 눈치 보느라 미뤄두었던 분양을 일시에 진행하는 것이다. 그러나 장래의 공급량인 분양물량이 증가한다고 해서 현재 시점에서의 공급부족은 해소되지 않는다. 결국 특단의 대책이 없는 한 전세가는 계속 오르고 세입자들은 매매로 전환하라는 압력을 수시로 받게 된다. 결국 투자심리 회복이 아닌, 반강제적인 이끌림에 의해서 세입자들이 대출을 받아서라도 집을 사게 된다. 어떻게든 집을 구한 세입자들은 2, 3년 후를 기약하며 분양시장에 뛰어들고 분양가격은 상승하기 시작하는 것이다.
결국 투자심리와 무관하게 장세의 형태가 바뀌는 변곡점이 생기게 되고 부동산 경기는 또 다른 차원으로의 시장으로 나아가게 된다.
필자가 앞서 본 지표들을 기준으로 다양한 자료를 분석해 본 결과,
지금의 수도권 장세는 이제 저점을 막 통과한 회복기의 초반 장세가 아니다.
반등을 징표하는 다양한 지표들은 지금이 아니라 이미 2013년 말부터 변화하기 시작했고 2014년에는 들어서서 안정적인 징후를 보여주었던 것으로 보면 이번 사이클의 저점은 2013년 말 혹은 2014년 초에 이미 통과한 것으로 보인다.
부동산경기의 회복시장에서 규칙적으로 보이는 경부고속도로 라인의 아파트들이 거래량이 늘고 매매가가 상승한 것을 보면 이런 판단은 적절해 보인다. 경부축 끝자락의 평택, 화성,오산, 안성 등지의 아파트들은 우리가 모르는 사이 이미 상당한 거래와 함께 견고한 가격상승을 이루고 있었던 것이다.
그 상승세는 그동안 장기침체의 피해를 가장 많이 보았던 용인 아파트 시장의 활황을 이끌어 냈고 낙폭이 과대했던 중대형 매물도 거래가 되기 시작하면서 지금은 거의 활성화 단계에 올라와 있다.
그러나 시장의 중심인 서울이 여전히 횡보 중이다 보니 우리는 저점 통과를 제대로 인식하지 못하고 있었던 것이다. 저점을 통과했음에도 회복기의 그래프가 가파른 상승곡선을 그리지 않는 이유는 이때부터 다양한 변수가 유동적인 장세를 만들어 내기 때문이라고 우리는 앞서 살펴보았다.
정부정책, 실물경제의 회복여부, 국제경기의 흐름, 해외정세, 이자율 변동 등의 외부요인이 이때부터 상승폭과 상승기간등 단기 그래프의 등락폭을 좌우하는 중요한 변수가 되는 것이다.
지난 해 전세가상승율이 임계점에 달한 지역부터 서서히 반등에 성공하여 지금은 꾸준한 상승을 유지하고 있지만, 매매량에 비해 가격상승율이 높지 않았던것은 외부요인이 대세 상승에 긍정적인 힘을 주지 못했기 때문이었다.
그러나 올해는 양상이 다를 것으로 보인다.
그동안 누적된 전세가율 상승치가 이미 임계점에 달해 부동산 가격의 하방경직성이 강하게 형성되고 있고 계속 되는 정부의 부양책으로 이제 집값이 더이상 떨어지지는 않을 것이라는 심리가 보편화되고 있기 때문이다.
그렇다면 지금의 완만한 횡보장에서 가파른 상승장으로 나갈 수 있게 해주는 동력은 과연 무엇일까.
앞서 살핀바대로 세입자들의 매매전환수요로 인하여 가까스로 형성된 반등장에서는 상승폭은 제한적이다.
세입자들이 생각하는 가격 상한선이 있기 때문이기도 하고, 자기자본이 아닌 대출을 받아 매입하는 상황이다보니 대출에 대한 심리적 부담과 실제 대출받을 수 있는 금액에 대한 한계가 있기 때문이기도 하겠다.
결국 이런저런 이유로 실수요목적의 장세에서는 가파른 상승을 기대하기 어렵다.
나아가 회복기의 횡보장에서는 외부요인에 의한 변동성이 심해 그래프의 파동이 안정적이지 못하다.
극단적으로 외부요인 중 큰 비중을 차지하는 실물경기에 충격적인 변화가 있으면 비록 반등에 성공했다하여도 장기간 횡보를 유지하다가 오히려 가격이 하락할 가능성도 있다.
물론 공급부족에 의해 발생한 반등이니만큼 이러한 등락도 장기적으로 보면 상승의 모양새를 그리겠지만, 단기투자를 목적으로 하는 사람들에게는 불안정한 투자시기임은 분명하다.
그렇다면 실수요장을 벗어나 안정적인 상승곡선을 그리는 또 다른 차원의 장세는 언제, 어떤 이유로 형성되는 것일까.
해답은 아주 단순한데, 바로 실수요장에 투자수요가 유입될 때이다.
투자수요란 아다시피 실수요목적의 매매수요가 아닌, 실제 시세차익 혹은 임대수익을 노리는 이익추구형 수요를 말한다.
그렇다면 현재의 시장에서는 이같은 투자수요가 유입될 조짐이 있는가.
먼저 현재의 장에 투자수요가 과연 존재하는가부터 살펴 볼 필요가 있겠다.
경기침체가 장기화되어 실제 가처분소득이 급락하는 장에서는 투자수요의 존재 자체를 인정하기 어려운 경우도 있다. 아무리 정부차원에서 부동산경기활성화를 위해 노력해도 실제 투자할 여력 혹은 의지가 있는 사람들이 많지 않다면 투자수요의 유입을 통한 가파른 상승세로의 진입은 요원할 것이며 실제 투자수요 유입의 효과도 미미할 것이다.
그렇다면 현재 시점에서 잠재적인 투자수요는 존재하는가.
일반적으로는 금융위기이후 장기적인 경제침체의 여파로 투자수요가 없거나 미미할 것이라고 생각하겠지만 필자의 생각은 다르다.
먼저 장기간 계속 되어 왔던 지방 부동산 시장의 활황은 투자수요가 충분함을 보여준다.
지방 부동산에 투자했던 사람들이 그동안 축척된 수익을 기반으로 수도권의 상승장에 가세할 가능성이 매우 높기 때문이다. 지금의 시장은 실물경제의 침체를 동반한 전국적인 부동산 경기 하락장에서 발생한 반짝 상승장이 아니라 공급부족에 따른 일반적인 순환 과정에서 발생한 반등장이기 때문에 상승장으로의 진입도 일반적인 경로를 거쳐 진행될 가능성이 높다.
다음으로 부동산시장의 선행시장인 주식시장의 횡보세가 너무 오래 유지되었다.
우리가 또 하나 주목할 것은 꾸준한 해외자본의 유입이다.
현재 거대한 중국자본이 제주도 시장을 점령하여 제주도 부동산 시세를 최소 2, 3배 이상 상승시켜 놓은 사실은 주지의 사실이다. 경매낙찰가율을 치솟았고 쓸만한 토지는 매매가가 폭등했다.
중국 주식시장에서 부를 축척한 중국인들이 침체된 자국 부동산시장에 매력을 못느껴 세계 각국의 부동산에 투자하고 있는 현상이 지속되고 있다.몇몇 중국인 거부들의 투자가 부동산시장에 미치는 효과는 미미하지 않을까 생각하는 분들이 있겠지만, 이미 호주 시장은 중국인들의 투자로 부동산 가격이 급등하여 정부차원에서 외국인투자규제책을 내놓고 있는 등 그 위력이 무시할 바 아닌 것이다.
중국자본이외에 또 하나 주목해야 할 것은, 바로 일본자본의 유입이다.
인플레이션을 유발하기 위한 아베정권의 계속되는 양적완화 정책으로 현재 일본의 기준금리는 0.5%, 물가상승율을 고려한 실질금리는 마이너스 금리가 유지된 지 오래되었다.
이런 상황에서 흔히 발생하는 '엔 캐리 트레이드(Yen Carry Trade)'의 위험이 지금 현실화되고 있다. 캐리 트레이드란, 자국의 이자율이 현저히 낮는 것을 이용하여 저금리로 대출받은 뒤, 유망한 타국의 주식, 채권, 부동산을 매입하는 것을 말한다. 결국 '엔 캐리 트레이드'란 장기화된 저금리기조로 엔화의 약세가 지속되면서 일본인들이 엔화대출을 받아 타국의 실물자산을 사들이는 것을 말하는 것인데, 캐리트레이드는 먼저 주식과 금융시장을 점령하는 것을 시작으로 부동산시장으로 나아가는 속성을 보인다.
그런데 신문기사를 분석해 보면, 일본 자금의 주식시장 영입은 이미 우려할만한 수준에 다다랐고 저축은행, 증권회사 인수, 일본계 대부업체의 난립 등으로 금융권진출도 이미 일정 수준에 이르렀기 때문에 다음은 부동산 매입으로 방향을 선회할 가능성이 있는 것이다. 지금 부산권에 사시는 분들은 일본인들의 부동산 투자 열풍을 몸으로 체감하고 있을 것이다. 왠만한 아파트 뿐만 아니라 우량 빌라의 등기부등본에 일본인들의 이름이 심심찮게 눈에띄고 있는 것이다.
실제 1999년도에 외환위기의 영향으로 전혀 투자수요가 없을 것으로 보였던 부동산 시장이 정부의 극단적인 부양책으로 극적인 반등에 성공한 이후 2003년까지 활황세를 유지했던 동력 중 '엔 캐리 트레이드'의 위력도 한몫 했던 것이다. 그동안 호경기였던 지방 부동산시장에서 축척된 부와 애매한 횡보장에서의 주식자금의 유입가능성, 그리고 '캐리 트레이드'를 위시한 해외자본들의 유입가능성까지 고려하면 지금 수도권의 부동산시장에 진입대기 중인 투자수요는 절대 부족하지 않다고 본다.
거대자본들 위주로 설명했지만, 경기회복을 낙관한 개미투자자들의 유입가능성도 현재의 장세를 키울 수 있는 유력한 동력이다. 그동안 장기적인 침체여파로 수익을 얻지 못했던 과거 부동산투자자들의 정부의 끊임없는 부양신호에 '이번에는 한번 믿어보자'라는 심리가 형성되고 있고, 가장 중요한 투자실패의 리스크는 전세가율의 가파른 상승에 의한 가격의 하방경직성이 든든히 통제해주고 있는 상황이라 조만간 개미투자자들이 너도나도 투자대열에 합류할 가능성도 높은 편이다.
그렇게 되면 완만한 상승장에서 벗어나 예상 밖의 큰 상승장으로도 나아갈 가능성이 있는 것이다.
작년부터 계속된 분양물량의 증대는 사상최고의 물량공급이라는 이슈를 만들어 내면서 올해 초까지 유지되고 있으니 공급부족과 전세가율 상승으로 촉발된 상승장은 앞으로 입주물량이 대량 공급되는 3년 이후에 고점을 찍을 가능성이 있으나 그때에는 평창 올림픽이라는 중대형 호재가 대기 하고 있어 생각보다 상승장이 길게 유지될 가능성이 있어보인다.
마지막으로 투자수요의 움직임을 예측해 볼 수 있는 것이 토지시장이다. 보통 경기하락이 장기화되면 토지가격도 같이 하락하는 것이 일반적이다. 그러나 우리나라의 토지시장은 장기적인 경기침체에도 불구하고 그동안 꾸준히 상승을 거듭하고 있다.
물론 개발호재 지역 위주로 투자가 이루어졌기 때문에 일반론으로 보편화시키기는 어렵지만, 호재만 있으면 투자하겠다는 의지를 가진 대기수요들은 엄연히 존재하고 있는 것이다.
또한 각종 택지개발지구 지정의 여파로 올해만해도 7조 6000억원 상당의 토지 보상금이 풀리는 점도 간과해서는 안될 것이다. 토지보상금은 다시 부동산으로 재투자되는 강한 속성을 갖고 있으니 말이다.
지금까지 우리는 부동산시장을 지배하는 토대와 지표들에 대해 살펴보았다.
현재의 장세에 대한 여러분들의 의견은 어떠한가.
실물경기의 위축과 미국금리인상 가능성, 인구의 감소와 고령화시대에 근거한 주거패러다임의 변화 등을 이유로 앞으로 부동산이 폭락할 것이라는 주장에 귀를 기울여 투자를 축소할 것인가, 리스크를 다양한 방법으로 통제하며 최상의 투자 포트폴리오를 만들어내 상승의 흐름에 몸을 맡길 것인가.
최종적인 판단은 여러분의 몫이다. 그리고 그에 따른 책임도 여러분들이 부담해야한다.
끝으로,
현재의 시장이 상승장 진입의 초기로 판단한 분들도 지나치게 공격적인 투자는 조심하시길 당부드린다.
미국의 금리인상은 조만간 현실화될 것이고 미국의존도가 큰 우리나라에 금리인상의 여파가 어느정도일지 예측이 쉽지 않기 때문이다.
전세가 비율 높은 아파트를 전세끼고 투자하는 방식이 현재 유행하고 있는데, 장기적으로는 상승곡선을 그리겠지만 단기 그래프는 외부요인에 따라 파동이 심한만큼 2년 임대후 매각시점의 장세를 판단할 능력이 안된다면 최대한 보수적으로 접근하길 바란다.
대출을 많이 받으면서 월세로 전환해 투자하는 방식은 금리인상 가능성을 꼭 고려하시길 바라며, 변동금리보다는 고정금리 약정대출을 이용하여 리스크를 최대한 줄이도록 해야겠다.
또한 상승기의 분위기에 휩쓸려 무리하여 부동산에 올인하는 것도 좋은방법은 아닐 것이며, 위험분산을 목표로 신중하게 자신만의 투자 포트폴리오를 세워 보기 바란다.
올 한해 여러분들 모두, 성공적인 재테크를 기반으로 행복한 부자의 기틀을 마련하시길 필자는 진심으로 기원한다.
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