주택 임대사업자보증보험 의무가입 및 가입예외사항

[부테크1번지송팀장]

위영상은 20년8월에 진행된 부동산재테크1번지 현장세미나 내용 일부입니다

구체적인 내용및 정보/갈아타기.매도.매수.보유 등 개인적인 부동산 고민이 있으신 분은

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주택 임대사업자보증보험 의무가입 및 예외사항

기존 주택 임대사업자는 전세금 반환 보증보험 가입 8월18일 까지

미가입시 과태료 최고 3000만원

주택임대사업자 보증보험이란?!

주택을 임대하고 주택임대사업자로 등록했다면 

임대보증금에 대한 보증보험을 의무적으로 들어야 하는데요

임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우  보증회사가 임차인에게

임대보증금 반환을 책임지는 보증 상품입니다

임대인이  보증료의 75% ,나머지 25%는임차인이 지불합니다

주택임대사업자보증보험 가입 적용대상자

기존 주택임대사업자보증보험 가입은 "건설임대주택"에 한하였으나 2020년8월18일 이후

등록건 부터는 매입임대주택도 의무적으로 가입을 해야 합니다

즉 전국 140만여 가구에 달하는 임대사업자 주택 전체에 대해 주택임대사업자 보증보험가입

의무가 확대되었습니다

가입시점과 가입기간

20년8월18일 이후 등록 신청한 임대사업자는 등록 즉시 가입 대상이며

20년8월18일 전에 등록 신청한 임대사업자는 21년8월18일 이후 계액 체결시 가입대상입니다

1.임대사업자 등록일 -임대사업자 등록일 현재 존속적인 계약이 있는 경우

2.등록일 이후 최초 임대차 계약 개시일-존속중인 계약이 없는 경우

보증보험 가입시점부터 의무임대 기간이 종료되는 날까지로 공시되어 있으나

임대사업자 말소되는 날까지 확대도 검토 중이라고 합니다

미가입시 최고 3000만원 이하의 과태료가 적용됩니다

주택임대사업자 보증보험  보증대상금액 및 가입예외 조건

원칙상 임대보증금 금액 전체입니다만,

위의 노란색 박스 일부보증의 요건 3가지를 채우면 일부금액을 보증금액으로 합니다

예외사항 계산 산식

담보권설정금액+임대보증금-주택가격60%

또하나 중요한것은 이때 대상금액이 0이하인 경우는 보증보험을 가입하지 

않아도 됩니다

임대사업자 보증보험 보증요건 및 가입 거절 사례

보증요건-아래 3가지 요건 모두 충족시 가입

1.해당 임대주택의 압류.가압류 및 가처분등을 말소

2.주택가격대비 선순위 채권비율이 60%이내

3.부채비율 100%이내[(선순위채권+임대보증금)/주택가격]

반대로 거절되는 사례는 

임대사업자 주택담보 시세의 60%이상 대출 받았거나

전세금 시세를 넘는"깡통전세"는 보증보험 가입 거절

대출액과 전세금의 합이 등록 임대 주택시세를 넘어가 가입 거절

토지소유주.건물소유주 다른 공동 담보 건물 가구는 담보해결이 되지 않으면

가입이 불가합니다

주택임대사업자 보증보험가입은 어디에서 하나요?

임대인 보증료의 75% 임차인 나머지 25%  부담하는 주택임대사업자 보증보험은

보증보험 계약 종료시 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못할 경우

주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증이 책임을 지는 제도로

보증보험 미가입시 또는 거짓 보고시 지자체장 직권으로 

임대사업자 등록을 직권 말소 할수 있습니다

단 임차인이 보증회사등이 운용하는 전세금 반환보증에 가입했거나

임대사업자가 해당 보증 수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우는

사업자의 보증가입 의무가 면제

보증회사:HUG주택도시보증공사(1566-9009)

SIG서울보증(1670-7000)

주택 임대사업자 보증보험 보증기간

HUG

-보증기간 :보증서 발급일로부터 1년 (1년마다 갱신)

SIG서울보증

단지별 가입:보증의무가입기간 또는 연단위

세대별 가입:임대차계약기간

주택임대사업자들은 현재??

주택임대사업자 보증보험 의무화 개정으로 임대사업자들이 

보증금을 내리기 위해 전세를 월세로 전환하면 전세 매물이 줄어드는

현상도 나타나고 있죠

또 보증금 없이 월세만 미리 받는 "깔세", "연세"같은 형태의 매물로 내놓는 

임대사업자도 늘고 있습니다

전세금 보증보험 가입을 기피하기 위해 계약일자를 8월18일 이전으로 당기는 시도도 늘고 있으며

보증료를 줄이기 위해 반전세 또는 월세로 돌리는 임대사업자들이 늘고 있습니다

더 큰 문제는 대출금과 보증금을 더한 금액이 집값보다 많다면 

주택임대사업자 보증보험 가입을 하고 싶어도 할 수 없는 상황

대출금을 갚거나....보증금을 돌려줘야 하는 상황...ㅠㅠ

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