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둔촌주공아파트 재건축사업 추진 일정(안)
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둔촌주공아파트는 1980년~1981년에 지어진 아파트로 저층과 중층이 혼재된 단지로 총 4개 단지 144개동 5930세대로 구성되어 있으며 용적율 275%를 적용받아 1만1106가구로 탈바꿈하게 됩니다. 면적별로는 △60㎡ 이하 3366가구 △60~85㎡ 4605가구 △85㎡ 초과 3135가구로 구성되며 소형비율은 30.1%로 맞췄습니다. 단일단지로는 국내 최대 규모의 재건축 단지로 재건축을 하게 되면 강동구의 랜드마크로 자라매김할 것입니다.
현재 단지별 세대수는 저층1단지 1370세대, 저층2단지 900세대, 고층3단지 1480세대, 저층4단지 2180세대로 단지별 가구수가 많아 단지별 재건축을 할 수 있는 세대수임에도 불구하고 단지별 재건축을 진행할 수 없는 이유는 단지별로 단독 지분을 가지지 못하고 단지마다 공유지번이 맞물려 있기 때문입니다.
마지막으로 둔촌주공아파트(둔촌주공재건축)의 저층1단지의투자가치에 대해 알아보겠습니다. 둔촌주공 1단지는 둔춘주공 4개 단지중 평형이 다양하며 대로변에 위치해 있고 둔촌역 5호선과 가장 가까이 위치해 있어 출퇴근이 용이한 단지입니다. 버스 및 지하철 이용자들이 선호하는 단지라고 할 수 있습니다. 둔촌주공 1단지 투자 시에 무상지분율과 분담금 내역은 다음과 같습니다.
둔촌주공 현대사업단 사업제안서 대물변재비율 및 분담금 내역서
현대컨소시엄(현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설) - 자료제공 2010.08.28.
다음은 둔촌주공아파트 재건축 사업방식 및 이주비 내역입니다.(2010.08.28.현대사업단 제공)
저층1단지 7.5평(대지지분 8.94평) 31,000만원~32,000만원(전세5,000만원~6,000만원)
▶1단지 7.5평(대지지분 8.94평)은 둔촌역 5호선 지하철역이 인접한 121동에 위치해 있으며 1개동 100세대로 구성되어 있습니다. 7.5평은 다른 평형에 비해 대지지분 대비 평당가격이 비싼 편이지만 초기투자비용이 적다는 매력 때문에 7.5평을 찾는 수요자들이 종종 있습니다. 7.5평의 수요자들은 실거주목적 보다는 투자목적의 수요자가 많으며 자녀 명의로 구입하거나 노후자금 명목으로 구입하는 경우가 많습니다.
저층1단지 16평(대지지분 19.09평) 53,000만원~55,000만원(전세 11,000만원~13,000만원)
▶1단지 16평(대지지분 18.76평)
은 2단지 16평(대지지분 18.80평), 3단지 23평(대지지분 18.76평), 4단지 23평(대지지분18.34평)과 비슷하게 분류되며 1단지 16평의 대지지분이 가장 많습니다. 가격 또한 대지지분이 많은 1단지 16평이 가장 높고, 같은 지분에 대해서는 전세가격이 높은 고층인 3단지가 조금 높게 책정되며 대지지분이 적은 4단지 23평이 가장 낮다고 할 수 있습니다. 이들 평평형은 재건축 시에 34평을 배정 받게 되며 26평형을 희망하면 26평을 배정 받아도 됩니다.
저층1단지 18평(대지지분 21.48평) 56,000만원~57,000만원(전세 13,000만원~14,000만원)
▶1단지 18평(대지지분 21.48평)은 고층 25평(대지지분 20.64평, 21.48평)과 비슷한 지분으로 재건축 시 무상으로 34평을 배정 받을 수 있고 일정액을 환급받는다는 매력에 투자자들의 선호도가 높은 평형입니다. 1단지 18평은 고층 25평에 비해 전세가격은 약하지만 매매가격이 좀더 낮게 책정되므로 대지지분 대비 평당가격도 낮게 책정되며 고층25평보다 투자총비용이 적게 책정되는 장점이 있습니다.
예를들면, 현재 18평 매매가격이 56,000만원이라고 가정하고 2010년 8월 28일 2종 일번주거지역으로 책정한 현대사업단이 제시한 사업제안서의 분담금을 대입해 보겠습니다. 금융비용과 취득세 등 제반비용은 무시하고 단순계산을 해볼 때 매매가격 56,000만원에서14,092천원을 환급받게 되면 545,908천원을 투자해서 34평형 새 아파트를 받는 결과가 나옵니다. 7~8월 미수기에는 얼마간의 하락이 에상되고 대출 등의 금융비용과 취득세, 부동산 수수료 등의 비용을 상쇄해도 투자가치는 있어 보입니다.
저층1단지 22(대지지분 26.24평) 66,000만원~68,000만원(전세 15,000만원~20,000만원)
▶저층1단지 22평(대지지분 26.24평)은 2단지 22평(대지지분 25.78평), 3단지 31평(대지지분 25.78평), 4단지 31평(대지지분 25.22평과 비슷하게 분류되며 대지지분이 가장 많습니다. 가격 또한 높게 책정되며 평형 배정을 대지지분 순으로 한다고 가정할 때 100% 43평을 받을 수 있는 평형입니다.
저층1단지 25평(대지지분 29.83평) 71,000만원~73,0000만원(전세 17,000만원~22,000만원)
▶1단지 25평(대지지분 29.83평)은 2단지 25평(대지지분 29.30평), 3단지 34평(대지지분 29.30평), 4단지 34평(대지지분 29.83평, 28.66평)과 비슷한 평형으로 분류되며 4단지 34평(대지지분 29.83평)중 지분이 많은 평형과 대지지분이 같습니다. 1980년도에 지어진 1단지 25평(대지지분 29.83평)은 1981년도에 지어진 고층4단지 34평(대지지분 29.83평)과 지분은 같지만 매매가격은 비슷하거나 1,000만원정도 낮게 책정되고 있습니다. 저층 단지와 고층 단지가 가격면에서 차이를 보이는 이유는 1, 2단지는 벽돌로 쌓은 조적조의 5층 저층이고 3, 4단지는 철근콘크리트 구조의 10층 고층으로 저층과 고층은 내부단열도 다르며 생활환경도 엘리베이터가 있는 고층이 편리하기 때문이며 전세가격 또한 저층이 낮게 책정되고 있습니다. 재건축이 임박한 현재로서는 별반 차이가 없으며 투자 시에는가격 경쟁력이 있는 매물이 우선이라고 보시면 됩니다.
언론에서는 6월말 취득세 한시 감면 혜택이 종료됨으로 인해 거래절벽을 운운하고 있지만 이는 이슈거리이기에 앞서 7~8월 비수기의 당연한 현상이라고 보는 것이 맞을 것입니다. 올해는 6월까지 취득세 한시 감면이라는 혜택으로 특별한 경우였지만 7~8월 비수기의 우량매물을 구입한다면 하반기의 취득세 2%는 큰 부담은 아니라고 생각됩니다. 당분간 기존의 매매가격을 고수하려는 매도자와 기회를 잃어버린 취득세액을 보상 받으려는 매수자 사이에 치열한 공방전이 예상됩니다. 승자는 매수자의 손을 들어 줄 것으로 예상되지만 하반기에 통과 예정인 건축심의 등 재건축사업의 진행 여부에 따라 둔촌주공의 판세가 달라질 것이므로 어느쪽이 우세하다는 속단은 어렵습니다. 매도자와 매수자 그리고 중개업자들은 앞으로의 둔촌주공 동향을 예의주시하여야 할 것입니다. 어쨋든 둔촌주공에의 투자 나쁘지 않아 보입니다.
다음은 7월 1일 현재 둔촌주공 전 부동산에 출시된 매물중 거래가능한 저가매물입니다.
저희 중개업소에서도 각별히 신경쓰는 사항이지만 1주택자 매물과 다주택자 매물을 꼼꼼하게 체크하시어 이상없는 투자가 되기를 바랍니다...^^*
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