긴호흡 짧은 호흡

[엔젤땡칠이538]

저에게상담을해오시는분들중에는특정물건을사게되면얼마나오를것인지물어오시는분들이가끔있습니다. 제생각대로다말씀을드리면“아기곰이어떤지역어떤물건의미래가를얼마라고이야기했다”라고말이퍼져나갈수있기때문에저로서는비교적 (최대한) 보수적으로말씀을드리고는합니다. 그렇게말씀드린후에약간실망하시는분들께드리는이야기가바로‘시장가는 현재의 시장 상황을 반영하는 거울’이라는말입니다.

< 시장가는 현재의 시장 상황을 반영하는 거울>

현재시장에서형성되어있는가격은현재시장의상황을그대로반영하고있는것입니다. 현소유주가아무리자신의물건이좋다고주장을하여도매수자가인정을하지않으면거래는성사되지않습니다. 반대로매수희망자가지금가격이거품이라고아무리우겨보아도파는사람이그가격에팔지않으면그역시거래는성립되지않는것입니다. 어떤 시장가가 형성된다는 의미는 현 소유주나 매수 희망자가 인정하는 공통적 합의점이 있다는 의미입니다.

그런데어떤물건이몇달후급등할만한호재를가지고있다면현소유주가그것을모를까요? 매수희망자에게특정물건은염두에두고있는여러후보중하나에불과하지만현소유주에게는알토란같은자산입니다. 이말은매수희망자보다는현소유자가작은호재에도더민감하게반응하며, 자신의자산에대해가치이상으로높게평가할가능성이있다는의미입니다.

쉽게말해몇달후에팔게되면금융비용을감안하더라도지금보다는훨씬더좋은조건에팔수있다고생각될텐데, 매도자의입장에서는굳이지금팔이유가없다고생각을할것입니다. 그러므로 매도 호가와 매수 호가가 벌어지는 현상은 ‘단순한 욕심’외에도 대상 자산에 대한 가치 평가의 차이에서 비롯되는 경우가 많습니다.

이런이유로매도희망가격은단기간에벌어질호재를이미반영했을가능성이높기때문에어떤물건을매수한후단기간에높은수익율을거둘수있는가능성은낮습니다.

< 시장가 형성의 유형 >

단기간에예상되는호재를선반영한‘매도호가’와과거거래실적에기반을둔‘매수호가’사이에서거래는보통이루어지게되는데, 경우에따라서매도호가에가깝게또는매수호가에가깝게거래가됩니다.

매수자가매도호가를인정하는경우는매수자의입장에서는 (단기적으로그가격에만족을하지않지만) 장기적인관점에서접근하는경우입니다. 이경우는매수자가매도자보다도더높은안목을가지고있어야투자에실패하지않습니다.

상승기에는매물이적어지고그나마매도자가호가를높여부르기때문에신고가를갱신하는경우가많습니다. 이에따라매도자의기대심리도따라높아져서소위‘팔아도좋고, 안팔아도그만’식의태도를보이는경우도많습니다. 이때 매수자의입장에서추격매수를하는경우단기적실질가치보다더높은가격으로거래가되는경우가많습니다오버슈팅

이에반해매도자가매수호가를인정하는경우도있습니다. 과거의최고거래치보다는어느정도하향조정된가격으로거래가되기도하는데, 이는보통비수기에는여러가지이유로단기적실질가치이하로매물이나오는경우가있기때문입니다.

한시적일가구 2주택자의경우양도세중과를피하기위하여시세보다싸게매물을내놓는경우가있습니다. 2주택자의경우양도차익의 50%를양도세로내야하기때문에, 집을새로산후 1년이내이전집을팔아야만합니다. 지난몇년간집값폭등으로인한양도차익이상당하기때문에적기에집을파는것이어느정도가격을조정해주는것보다훨씬이익입니다.

집주인이시세를정확히모르는경우도있습니다. 요즘은인터넷에접속하면많은정보들을손쉽게접할수있습니다. 그러나 그 지역에 거주하지 않거나 인터넷에 익숙하지 않은 계층의 경우 동네 부동산 중개소의 말만 믿고 시세보다 싸게 내놓는 경우도 있습니다. 부동산중개소의입장에서도거래를성사시키기위해서매도인에게는호가를싸게부르고매수인에게는호가를비싸게부르는경향이있을수있기때문입니다.

반대로 필요 이상으로 시세에 관심을 가지다 보면, 향후 집값이 내릴것이라는 일부 언론의 보도에 과민 반응을 보이는 경우도 있습니다. 귀가얇은분중에는참여정권초기, 집값하락을점치며집을판후다시는그집을되사지못한분들도있다고합니다.

또다른경우는 현재 물건을 급하게 현금화해야 하는 경우에 시세보다 싼 가격에 매물이 나오기도 합니다.주식이나다른아파트등수익율이높을것이라고생각되는 다른물건을사기위하여현금화가필요할때도있고, 만기가돌아온대출금을상환하기위해서파는경우도있을것입니다.

이런이유로매수자의입장에서는시세상승기보다는하락기나바닥을다지는시기에매수를해야가격주도권을갖게되는것입니다. 누구나 알 수 있는 단기적 시장 추이는 이미 시장 가격에 반영되어 있기때문에, 단기간의 급등락보다는 긴호흡을 가지고 장기추세선에 초점을 맞추는 것이 성공 투자의 요체입니다.

< 매매 타이밍 >

이렇듯성수기보다는비수기에내집마련을하는것이협상의칼자루를쥘수있기때문에좋은조건에서매수를할수있음에도불구하고많은사람들이이때는움직이지않고있다가언론에서부동산가격이오른다고할때에서야추격매수를하고는합니다.

이론적으로야오르기직전까지기다렸다가동트기직전에사는것이가장좋겠지만, 그타이밍을잡아내는것이쉽지않다는것이문제입니다. 지금사서더떨어지면어떻게될까라는두려움이있기때문입니다.

그시점이대세하락기인지아니면일시적조정장세인지를정확히알수있다면판단하기가쉬울것인데, 그것을알기가쉽지않다는것이문제입니다. 더구나요즈음과같은정보의홍수속에사는우리로서는서로상반된징후를나타내는정보를매일접할수있습니다. 대세하락기라고믿는사람에게는그러한정보만이보이는것이고일시적조정장세라고믿는사람에게는그런정보만보이는것도전혀이상한일이아닙니다.

그러므로현재의장세, 또앞으로벌어질주요사안에대해최대한객관적으로정리를해보는것이‘집을팔지’또는‘집을살지’상반된의사결정을하는데도움이될것입니다.

< 현재의 하락 요인 >

지역에따라지난가을최고치를기준으로 10% 이상빠진곳이속출하고있습니다. 정부의부동산값안정의지도그어느때보다도높은것같고, 세금폭탄에대한위력도실수요자들이 인식하기시작한것같습니다. 현재의하락요인을정리해보겠습니다.

첫째, 정부의 부동산 시장 안정 의지가 그 어느때 보다 높습니다.

노대통령은기회가있을때마다참여정부의공과를살펴보면‘부동산’말고는꿇릴것이없다고공언해왔습니다. 당장숫자로나타나는부동산분야에서만큼은참여정부의과실을인정하고있는것입니다. 이이야기는어떤수단과방법을동원하든‘부동산’분야에서만어느정도실적을보여준다면나머지는대국민홍보를통하여참여정부의실적을부각시킬수있다고보는것입니다. 최근주식시장의호조를참여정부의치적이라고자화자찬하는것도그맥락의하나입니다.

특히올해는참여정권의마지막임기이자대선이있는정치의계절입니다. 대선과이듬해봄에있을총선에서승리또는최소한참패를면하기위해서는가시적인성과가필요한것입니다. 이것때문에다소무리가되더라도현재부동산대책을강화하고있는것입니다.

만약시장상황이반등을한다하더라도‘수단과방법’을가리지않고동원해서연말까지는어떡하든시장상황을현재수준으로끌고나가자는것이현정권의생각일것입니다. 그러한 무리한 정책으로 생길 부작용은 그 다음 정권의 몫이기 때문에 자기 책임이 아니라고 생각하는듯합니다.

둘째, 세금 폭탄의 위력을 실수요자들이 느끼기 시작했습니다.

그동안적은보유세에익숙한실수요자들로서는작년연말에부과된종부세가상당히부담이되었을것입니다. 게다가이러한보유세부담이점점더오른다고하니불안한생각이더들것입니다. 안정된수입원이있는계층보다는노후에필요한현금이충분히확보되지않은계층일수록이런불안감을더느낄것입니다.

세째, 대출 규제로 인한 자금 유입이 차단되고 있습니다.

담보대출요건강화로정규적인수입이없는노인층과전업주부의주택구입을원천적으로봉쇄함으로서가수요를최대한억제하고있습니다. LTV는담보물의가치에따라대출액이결정되지만 DTI는대출신청자의소득에따라대출액이결정되기때문입니다.

네째, 작년 가을장에 너무 오른것이 시장에 부담이 되고있습니다. 작년 4/4분기는분기기준으로 17년만에최대치의상승을보였고, 그거래량도상당했습니다. 여기에두가지문제점이있었는데, ‘시장가격이너무급격하게올랐다’는것과‘거래량이그이전에비해상당히많았다’는것입니다. 이것은 구입 능력이 되는 사람은 대부분 그때 내집마련을 했다는 의미입니다. 즉, 시장에너지가 고갈됐다는 의미입니다.

이러한네가지요인중앞의세가지는시장외적요건이고네번째것은시장내적요인입니다.

위의네가지요인을살펴보면어느하나만만한것이없습니다. 그러면주택시장은여러사람들이주장하는대로대세하락기에접어든것인가? 그것은시각을어디에맞추냐에따라그대답이달라질것입니다.

단기적인시각으로보면자본은고수익과안정성을찾아이동하므로주택시장보다다른자산이더매력적으로보인다면그쪽으로움직일것입니다. 쉽게말씀드려집값이당장오를것같지않다고믿는사람이많으면, 당분간전세를살면서나머지자금으로주식시장에서운용해서수익을극대화하는전략을쓰려는사람이늘어난다는의미입니다.

그러나 장기적인시각으로보면자산시장의대세하락’이라는것은‘한국경제의몰락’이라는말과같은의미입니다경제가활성화되고수출이잘되서유동성이증가하는데자산의가치가떨어진다는것은불가능하기때문입니다. 이부분에대해서좀더자세히알고싶은분은아기곰컬럼 1탄인‘원숭이나라이야기’를찾아서읽어보시기바랍니다.

주식시장과부동산시장과의관계를설명하는말중에‘주식시장이뜨고난후 6개월이지나면부동산시장도뜬다’는것이있습니다. 주식시장에서어느정도수익을거두었다면, 내집마련부담이그만큼적어진다는의미로도해석될수있지만, 유동성증가에따른돈가치의하락이시점의차이를두고자산시장에서는공통적인현상으로나타난다는의미입니다.

그런맥락에서보면앞서열거한네가지하락요인중가장강력한것은네번째것입니다. 작년가을시장에너지를너무한꺼번에소진했기때문에에너지가다시분출될때까지는충전의시간이필요한것입니다. 작년말가격수준에부담을느끼는계층이많다는의미이기도합니다.

그러나이이야기는 만약 가격 수준이 작년 9월 이전으로 조정된다면 그때 기회를 놓친 수요자들이 움직일수 있는 계기를 줄수 있다는의미도됩니다.

시장의입장에서보면주식시장이활황을보이던지, 수출시장이호조를보이던지, 내수시장이활성화가되던지, 국내외금리차이를노린자금유입이늘어나는것과같은시장에너지충전의시간이필요했던것입니다.

나머지세가지하락요인에대해서는아기곰은그다지위협적으로보지않습니다. 이들하락요인은시장외적인목적으로갑자기생긴것과마찬가지로시장외적이유로없어질가능성도있기때문입니다.

집값하락의첫번째요인인정부의정책은시간이현정권의편이아니라는점에서한계가있습니다. 짧으면대선이있는올해연말까지 7달정도의시간이남아있고, 길면총선이있는내년봄까지 1년의기간이있습니다.

정도의차이가있기는하지만여야중누가대선과총선에서승리하더라도현재의부동산정책은손질이될수밖에없습니다. 누가정권을잡더라도‘인기가없는’참여정부와는일정거리를두며, 정책차별화를꾀할것입니다. 노대통령까지도실패로규정한참여정부의부동산정책이그첫번째타겟이될것입니다.

물론참여정부의모든부동산정책이정권이바뀐다고하루아침에바뀌는것은아닙니다. 차기정권의성격에따라조금은달라지겠지만참여정부의부동산정책중에서도계승발전시킬좋은정책도있는것입니다. 그러면 정권이 바뀌면 달라질 정책과 존속하게 될 정책은 어떻게 구분하면 될까요?

가장쉬운방법은그정책수립을누가주도했는가를보면됩니다. 건교부등실무부처에서입안한정책은일관성을가지고계승발전될가능성이높습니다. 그러나 청와대참모등정치권의입김에의해수립된정책은대부분폐기될가능성이높습니다.

이런이유로올해안에반드시자산을처분해야할이유가있는투자가를제외하고는싫건좋건몇개월밖에그수명이남지않았을지도모를정책에일희일비할필요는없다고봅니다. 그러므로기사한두개에신경을쓰는것보다는긴호흡으로 1년후의시장이어떻게변할까에관심을가지는것이현재시점에서는바람직한태도일것입니다. 한나라당후보인이명박씨나 박근혜씨가정권을잡게되면어떠한정책이예상되고, 범여권후보인 손학규씨나 정동영씨가정권을잡게되면어떤일이벌어질것인지그분들의참모가된기분으로정책을입안해보시면향후부동산시장이어떻게될것인지큰그림이보일것입니다.

물론올해안에부동산시장이다시급반등할경우더욱강력한정부의대책을불러올수도있습니다. 그러나이러한단기효과위주의정책일수록차기정권에서현정권의부동산정책을폐기해야하는이유와명분만을더높여주는것입니다.

집값하락의두번째요인인‘세금폭탄’부분에있어서는시장의적응기간이필요합니다.

미국, 영국등선진국들의경우보유세는그동안상당히높았습니다. 그럼에도불구하고지난 10여년간의상승율을비교하면이들나라의주택가격상승율이우리나라보다높습니다. 이것은집값상승과보유세부과사이에직접적인연관관계가적다는것을의미합니다.

오히려 보유세의 강화는 고가주택의 소유권 분포도까지 변화시킬 것입니다. 즉, 자산만을가진‘집부자’, ‘땅부자’들이빠져나오고대신에고소득자들이그자리를메우게될것입니다. 그러므로보유세의강화는또다른차별화의시작이지장기적인주택가격의하락으로연결되지는않습니다.

집값하락의세번째요인인대출규제로인한자금유입차단은그실체를정확히봐야합니다.

지난가을상승장을전후로대출총량이엄청나게늘었습니다. 수요자의매수여력이떨어지자대출을끼고집을사려는사람이너무늘어나기때문에향후금융시장에있을지도모를부담을줄이기위해서선제조치를취한것입니다. 그후에대출총액이줄었을까요? 그렇지는않습니다.

한마디로속도조절을한것입니다.

기본적으로은행은돈을빌려주고그이자를수입원으로삼는일종의기업입니다. 과당경쟁으로인한대출부실이문제가되는것이지, 대출자체가문제가되는것은아닙니다. 극단적으로표현하면은행에서대출수입이없다면, 은행에맡겨둔예금에다이자대신에수수료가부과될지도모릅니다.

주택담보대출은은행입장에서는가장안전한대출상품입니다. 기업대출의경우우량기업일수록현금이남아돌고있으므로대출을할이유는없고, 대출수요가있는기업일수록담보능력이부족하기때문입니다.

현재는서슬이시퍼런정부의눈치때문이지만, 이러한대출시장의왜곡현상이오래갈수는없습니다.

< 향후 시장 전망 >

내년이후의시장은오히려전망하기가쉽습니다. 그동안여러경로를통하여후보들의경제관을엿볼수있는기회가있었으므로부동산정책도큰틀안에서움직일것임을쉽게예상할수있습니다.

그러나현정권의여러가지규제로얼룩진현재시장은한치앞을내다보기가어려우실것입니다.

올해는두개의변곡점이있습니다. 이두개의변곡점을잘이용해야집을새로사는분이던팔려는분이던만족할만한결과를거둘것입니다.

첫번째 변곡점은 6월 1일입니다.

현재 약세장의 원인중 하나가 종부세 과세 강화에 따른 보유 심리의 약화때문이라고 말씀드렸습니다. 그중 종부세 측면에서는 6월 1일이 변곡점입니다.

6월 2일이후 잔금이 지급되거나 등기가 넘어오는 물건에 대해서는 (올해가 아니라) 내년 12월에나 과세가 됩니다. 그 사이에 대선도 있고 총선도 있지요. 종부세가 전면 취소되지는 않더라도 그 기준이 완화될것이라고 믿는 사람이 많습니다. 이말은 그때가서 실제로 기준이 완화되지 않더라도 이를 기대하고 올해 6월부터 매수세가 따라 붙을 것이라는 의미입니다.

지금 급매로 내놓은 사람들은 누구일까요? 이 사람들도 종부세를 피하려는 사람들입니다. 6월 1일 이전에 등기가 넘어가는 조건으로 매도를 하는 것이죠. 그러므로 이말은 6월 1일이 넘어가면 그나마 있는 급매물도 사라질 것이라는 이야기입니다.

즉, 6월 1일을 기점으로 매수세는 늘게되고 매물은 줄어드는 역전 현상이 나타나게 될것입니다.

두번째 변곡점은 10월 말 정도입니다.

작년 가을장에서 많은 사람들이 갈아타기에 나섰습니다. 그래서 한시적인 1가구 2주택자가 늘어난 상태입니다. 이들은 올해안에 종전 집을 처분해야하므로 매물이 계속 나올수 밖에 없는 구조입니다. 이 시점이 넘어가야 매물 공세가 줄어들 것입니다.

그러면 첫번째 변곡점과 두번째 변곡점사이에 모순이 있지 않는가?

아닙니다. 그 차이는 고가 주택인가 여부에 달려있습니다. 갈아타기라고 하면 일반적으로 싼 주택에서 보다 비싼 주택으로 갈아타는 것을 말합니다. 이 말은 매물로 나올 종전 주택은 고가 주택이 아니라 상대적으로 싼 주택을 말합니다. 즉, 양도세 비과세가 되는 매물은 기존에 보유하고 있던 주택이어야하기 때문입니다.

그러므로 이를 종합하면, 올 여름장은 블루칩 아파트가 주도를 할 것이고, 저가 주택 시장은 매물이 소진되는 가을 장이후에나 상승 대열에 합류할수 있을 것이라는 결론에 다다릅니다. 이미 일부 강남 재건축 시장에서는 급매물이 급속도로 소진되는 조짐을 보이고 있습니다. 시장이 본격적으로 활황이 되기까지는 6억원에서 9억원 정도가 되는 중소형 블루칩 아파트가 가장 유망해 보입니다. 이 가격대가 종부세의 영향에 가장 민감하게 반응하기 때문입니다.

< 시장의 복수 >

현재시장의문제는가격이떨어진다는것보다는거래가없다는것입니다. 정부의심리전으로인해매수대기자들이시장추이를지켜보고있는것이문제입니다.

아기곰이‘문제’라고지적하는것은작년가을에갈아타기한한시적 1가구 2주택자들이처분해야할매물을사줄사람이없다는것이아닙니다. 매도자에게는‘문제’가될수있어도매수자에게는‘기회’가될수도있습니다. 시장이흔들림없이오르기만한다면, 누가매물을내놓겠습니까? 이렇게되면무주택자들이내집마련할수있는기회는점점어려워지기때문입니다. 아기곰의역활은객관적인시장전망을내놓는것이지, 어느한쪽편의이익을대변하는것은아니라고봅니다.

아기곰이진짜‘문제’라고생각하는것은거래단절로인한시장왜곡현상입니다. 만약올해 10월말까지지금과같은상황이지속된다면어떻게될까요? 그렇게되면작년가을에갈아타기를했던한시적1가구 2주택자들이 (본인의의사와는상관없이) 본격적인 2주택자가되는것입니다. 이분들이소유하고있는종전주택의경우양도차익이최소한몇억이상은될테니까, (1가구 2주택자에대한양도세중과규정에따라) 50%의양도세를적용하면억대의세금을내야합니다.

종부세가아무리강화되었다고하더라도, 한꺼번에억대의세금을내는것에비길수는없습니다. 그러므로본의아니게 2주택자가된소유주들은양도세규정이완화될때까지종전주택을계속보유할가능성이높은것입니다.

이것은내년이후매물부족현상을불러일으킬것입니다. 결혼등으로인한가구수증가로매년 50만가구의신규수요가늘어나기때문에매해적정한수의공급은필요합니다. 현재로서는서울이나수도권요지에는택지가부족합니다. 그러므로신규공급이라고해봐야수요자들이원하는곳에서점점멀리떨어진곳에아파트를지을수밖에없습니다. 이런와중에기존주택의매물부족현상까지겹치면부동산시장은또한차례홍역을치를가능성이있는것입니다.

작년 1월 25일에아기곰이‘블루칩으로가는마지막비상구’라는컬럼(69탄)을통해정부의섯부른정책으로인한시장의왜곡현상과이로인한시장의복수를예고했었고, 그해봄네달에걸쳐블루칩시장은 16%의급등을보인바있습니다.

시장의 문제는 시장내에서 풀어야 하는 것입니다. 아마추어들이책상에서만들어낸이론을가지고시장에서실험하려고들때, 시장은권력에굴복하는것처럼보여도복수의칼날을갈고있는것입니다. 문제는그피해자가그정책을입안한사람이아니라우리모두가된다는점입니다.

< 맺음말 >

올해는싫던좋던부동산시장이정치의바람을타는‘정치의계절’입니다. 이런시기를잘이용하면실질가치보다좋은가격에내집마련을할수도있습니다.

현재의시장환경하에서는급등이나급락모두가능성이작은시나리오입니다. 그러나현재시장환경을구성하는많은요건이내년이후에는바꾸어질가능성이있습니다. 그러므로단기등락에호흡을맞추기보다는내년이후시장을염두에둔‘긴호흡’이필요할때입니다. 어느누구도시장전체를좌지우지할수는없습니다. 그러나‘시장의복수’라는칼날에희생양이될지, 아니면그반대편에서게될른지는우리의선택입니다.

(출처 : 조인스랜드아기곰동호회/아기곰님, 2007.5.15)

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