how to invest in tax liens for canadians

[박대선]

how to invest in tax liens for canadians를 우연히 읽기시작했다. 얇팍한 책인 중고품이 20불이 넘는다. 앞부분을 보니 사실이 아닌 것은 아니지만 다소 과장한 흔적이 있다. 당해세 채권을 주별로 높은 이자를 제시한다는데 플로리다는 18% 그리고 아리조나는 16%라고 한다. 12 캐나다는 복잡성에 비해 물건이나 이자율도 높은 편이 아니어서 저자는 캐나다인임에도 불구하고, 미국에서 펀드를 운영하고 있다. 저자의 펀드는 세제적격투자라고 하니 수익률을 확인해볼 필요는 있다. https://twinstar.ca/ 로 책에 나오는데 지금은 접근불가다. 14   
   
저자가 주장하는 것은 경매투자와 비슷한 점이 있다. 우선 월세가 이자와 유지비용보다 많은 것을 선택하면 실패할 가능성이 거의 없다. 특히 경매는 매매보다 저렴한 편이어서 가능성이 높아진다. 32 하지만 좋은 주식을 사서 보유하는 것이 더 좋지않을까? 자본수익률이 15%가 주식시장의 평균인데 평균이상의 주식을 가지고 있는 것이 짧은 당해세투자를 반복하는 것보다 편할 것으로 생각되기 때문이다. 43 나라와 주에 따라 방식과 절차가 모두 상이한데 미국의 경우 채권과 매도가 절반씩이다. 48 

물건목록은 직접 지자체나 업자에게 구매한다. 그리고 구글맵으로 외관을 확인후 그중 관심있는 것을 zillow.com을 통해 대략적인 가치를 알아본다. 구체적인 것은 중개업자의 의견을 구해서 결정한다. taxlien-training.com/freebies에 저자가 교육용 리스트를 올렸다고 되있지만 이전과 같이 접근불가상태여서 궁금증을 증폭시키고 있다. 60 지금까지 읽은 결과로는 한국의 공매와 비슷하다. 공매자료지는 없지만 경매자료지를 구매하여 네이버부동산의 시세를 확인하고 부동산에 확인후 공매에 입찰하는 것이다. Tax sale로 지자체에 검색하면 된다. 나도 내가 거주중인 도시에서 따라해보았다. 

일주일전에 Tax sale이 있었고 현재 4건이 진행중이다. 지난 월요일 10시에 시청 4층에서 최저가격에 해당하는 수표를 제출하여 입찰하고 낙찰자는 30일내에 차액을 납부해야 한다. 잔여물건중의 하나인 27 KITCHENER AVENUE를 보니 470평방미터의 주택으로 평가액은 202천불인데 미납세금 21천불이 최저입찰가격이다. 66 보통 8건중 한두건은 입찰당일 아침까지 취소되는 경우가 있으므로 아침에 이를 확인하는 것이 필요하다. 69  

콘도는 피와 임대가능여부를 확인해야 한다. 어떤 콘도는 임대비율을 정해서 오래 기다려야 할 수도 있다. 73 숏리스트를 작성할 때는 다음을 고려한다. 최소입찰가격보다 2배이상으로 매도가능한지, 1950년이전 건축된 경우 유지비용, 투베드룸, 단독주택 등 74 공가의 경우 거주가능여부가 변수가 될 수있다. 75 저자는 1800평방피트 2-3베드룸을 선호한다. 대체로 렌트는 방하나를 기준하며 시장가격은 렌트*방수*100으로 볼 수있다. 77 국세는 환불해주지만 유치권과 주세금은 인수해야 하므로 이를 고려한다. 78 

보증금은 수표와 현금을 적절히 혼합하는 것이 좋다. 최소입찰가격이 17천불이고 시가 74천불이어서 25천불로 입찰보증금을 준비하고자 하는 경우 수표로 만불하나, 5천불둘에 현금 100불권으로 50매로 준비하면 편하다. 81 소유권이 이전되면 의외의 손실을 방지하기위해 즉시 보험을 가입하는 것이 좋다. 건물이 없고 대지만 있어도 마찬가지다. 84 매도가격은 시장가격보다 10%이상 낮게 책정하여 보유비용을 최소화한다. 시장가대로 받아도 보험료, 조경/제설 등 보유비용이 상당하다면 결과적으로 손해일 수도 있다. 87 

아니면 오너파이낸싱을 제공할 수도 있다. 어떤 사람은 대출을 받을 수없는데 은행처럼 다운을 20%받고 신용등급에 해당하는 이자를 받으면 매도를 빨리하면서 이자수익까지 챙길 수있다. 89 투자는 손실예방을 위해 보험을 들어야 함은 물론 법인명의로 하여 보험이 방어하지 못하는 책임을 줄여야 한다. 101 LLC은 책임이 제한되나 영속적이지 않고  LP는 책임제한이 어려우며 C-corp는 설립과 유지비용이 크다. 104 업자는 보험과 면허를 확인하고 최근 고객의 확인을 하여 진행한다. 미국에서 새로운 곳은 홈피를 통해 선정하는 것도 좋다. https://www.homeadvisor.com/ 107 

관리업자는 월세의 10%내외를 받는데 추천을 통해 선정한다. 타이틀조사는 건당 70불내외로 소유권은 물론 유치권 등까지 조사하기에 좋은 투자다. 110 타이틀보험을 가입하기 어려운 경우가 있는데 이는 전 소유자의 유족 들이 6개월에서 2년간 환매권을 주장할 수있기 때문이다. 이 경우 대출이 불가능하므로 임대하거나 매도하는 경우 현금 매수자에게 팔거나 오너파이낸싱으로 해결한다. 118 공매절차는 주별로 다른데 대체로 조세채권의 금리를 경매를 통해 결정하고 일정기간이 지나면 대상 부동산 소유권을 경매를 통해 매각하되 일정기간 환매권을 준다. 주택이나 농장은 그 기간이 비교적 길다. 124