6억 넘는 주택 종부세 덜 내려면...

[stone402]

공시가격 6억원(세대별 합산)을 넘는 주택 소유자가 내야 하는 종합부동산세(종부세)의 자진 신고·납부 기간이 다가오면서 합법적으로 세금을 절약할 수 있는 방안에 관심이 쏠리고 있다. 물론 납세자가 스스로 종부세를 신고하고 납부하면 세금의 3%를 할인받을 수 있는 기한이 다음 달 1~15일로 정해진 올해 종부세를 줄일 수 있는 방법은 없다. 하지만 전문가들은 내년에 부과될 종부세 부담을 덜기 위해서는 지금부터 처분이나 공동명의,증여·임대사업 등의 적절한 절세전략을 세워야 한다고 충고한다. 종부세 과표(세금부과 기준금액) 적용률이 공시가격의 80%로 올해(70%)보다 더욱 높아져 집값(공시가격)이 떨어지거나 집을 팔지 않으면 종부세 부담이 계속 커지기 때문이다. ◆3~4월까지 매매계약을 우선 종부세 부담 때문에 집을 처분하려는 수요자들은 매년 5월 말까지 소유권 이전을 모두 마치는 게 좋다. 종부세나 재산세는 매년 6월1일 현재 집을 보유한 사람에게 세금이 부과되기 때문이다. 과표 역시 이 날짜를 기준으로 정해진다. 따라서 7~8월에 집을 팔았더라도 종부세는 주택 매입자가 아니라 매도자가 내야 한다. 특히 주택 매매계약을 체결한 뒤 잔금납부를 마쳐야 소유권 이전등기를 신청할 수 있는 만큼 매도자 입장에서는 매년 3~4월까지는 매매계약을 맺는 게 안전하다는 게 전문가들의 조언이다. 물론 종부세 부과대상 주택을 사려는 사람은 매년 6월1일 이후에 부동산을 사면 취득하는 해의 종부세를 피할 수 있다. 다주택자의 경우 종부세 부담 때문에 집을 팔 생각이라면 가격상승 가능성은 낮고 공시가액이 높게 평가된 것을 먼저 파는 게 좋다. 특히 1가구2주택자는 내년에 양도세가 중과(세율 50%)되므로 올해 안에 한 채를 파는 게 종부세나 양도세를 모두 절약할 수 있는 방법이다. ◆증여는 독립세대에게 해야 결혼한 자녀나 만 30세 이상 미혼 자녀에게 집을 증여해 보유주택 수를 줄이고 공시가격(세대별 합산)도 6억원 이하로 낮추는 방법도 고려해 볼 만하다. 이 경우 만 30세 이상 미혼 자녀의 경우 부모와 함께 살면 독립세대로 간주되지 않는다는 점에 유의해야 한다. 독립세대를 구성하지 못하는 사람에게 증여하면 효과가 없다는 얘기다. 따라서 미혼 자녀의 경우 반드시 세대분리를 해야 한다. 주택의 명의를 부부나 자녀 등 공동명의로 하는 방법으로는 종부세를 줄일 수 없다. 종부세는 기본적으로 세대별 합산 과세 방식으로 부과되기 때문이다. 다만 이 경우 양도세는 절약할 수 있다. 양도차익이 분산돼 누진세율(9∼36%)을 적용받을 때 유리하기 때문이다. 단 이 전략도 집을 한 채만 갖고 있을 때 가능하다. 2주택자는 내년부터 50%의 단일 세율로 양도세가 부과되기 때문에 공동명의를 해도 기본공제(250만원) 혜택 정도만 받을 수 있을 뿐이다. 반면 상가건물은 공동명의로 구입하면 종부세를 확실히 줄일 수 있다. 상가건물의 부속토지는 40억원을 초과할 경우 종부세가 부과되지만 세대별 합산이 아니라 인별(人別)과세를 원칙으로 하기 때문이다. 고가 상가일수록 공동명의로 구입하는 것이 유리한 이유다. ◆주택임대사업도 활용해볼 만 다주택자라면 사업 목적으로 주택을 임대하는 것도 생각해 볼 수 있다. 장기임대주택 사업을 하는 경우 종부세 대상에서도 제외되고 양도세도 중과 대상에서 빠지기 때문이다. 이때 장기 임대주택사업자로 인정받으려면 동일한 특별·광역시·도 안에 있는 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 한다. 특히 주택규모가 전용면적 25.7평 이하여야 하고,공시가격도 3억원을 넘으면 안 된다. 한편 종부세 부과대상 주택을 계속 보유할 경우 공시가격이 오르지 않더라도 과표 적용률이 내년부터 매년 10%포인트씩 상승해 2009년에는 100%가 적용되는 등 종부세 부담이 계속 늘어나므로 세금을 낼 수 있는 여유자금 확보가 가능한지를 따져봐야 한다. <서욱진 기자> 도움말=원종훈 국민은행 PB팀 세무사