전세보증금 반환 대출규제 완화...전문가들이 보는 진단은

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전세보증금 반환 대출규제 완화...전문가들이 보는 진단은   - K그로우

정부가 역전세난 심화를 막기 위해 전세보증금 반환을 위한 대출 규제를 완화한다.

정부는 4일 정부서울청사에서 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 관계부처 합동브리핑을 열고 이러한 내용을 담은 '2023년 하반기 경제정책방향'을 발표했다.

올해 하반기와 내년 상반기까지 만기가 도래할 아파트 전세보증금 규모가 약 300억원에 달할 것으로 추정되면서 세입자들을 보호하기 위해 규제를 풀었다는 정부 설명이다. 상반기 전세피해로 인한 문제가 계속 불거졌던 만큼 하반기 역전세난과 보증금 미반환 우려에 대해 사전 대응에 나선 것으로 풀이된다.

임대사업자의 RTI(임대소득/이자비용)를 하향(1.25~1.5배·규제지역→1.00배)하고 개인에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 특례보금자리론과 마찬가지로 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자다.

지원대상은 보증금 반환기일이 도래한 역전세 상황에 처한 집주인이다. 대출 금액은 보증금 차액 내 지원을 원칙으로 하되 후속세입자를 구하지 못한 경우엔 후속세입자가 들어오면 대출금을 우선 상환한다는 특약을 전제로 대출한도 내 전세보증금 대출을 지원한다.

예로 연소득이 7000만원이고 기존 주택담보대출 3억원(30년 원리금균등상환, 4.5% 금리적용), 신용대출 6000만원(5년 만기일시상환, 5.5% 금리적용) 기 대출이 있는 사람의 현재 DSR은 39.34%로 현재 기준에서는 추가 대출이 어렵다.

하지만 DTI로 계산하면 47.91%로 개정 기준인 DTI 60%를 적용하면 추가 대출이 약 1억3000만원 정도 가능하다.

정부는 향후 1년간 전국 전세계약 만료 추정 보증금 규모가 300조원을 넘어설 것으로 추정되는 상황 속에 혹시 모를 임대인의 전세보증금 미반환 리스크에 대비해 7월 말부터 1년 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출 규제를 완화할 예정이다.

사진=이혜영 데일리한국 기자

하지만 일각에선 벌써 우려의 목소리가 제기되는 상황이다. 하반기 불안요인을 정확하게 진단하고 선제적으로 리스크를 관리한다는 차원에서는 긍정적이라고 평가되지만 급한 불을 끈 후 가계 부채 증가에 대한 숙제는 남게 될 것이란 전망이 우세하다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "특례 DSR 완화가 적용되면 가능한 대출은 증가할 수 있을 것으로 보인다"며 "임대인의 연소득이나 기존 대출, 대상 주택의 가치 등에 따라 다를 수 있어 DSR 대신 DTI를 적용해 준다고 모든 임차인이 안전하게 보증금을 반환받지는 못할 것으로 예상된다"고 설명했다.

김 수석위원은 "하반기 역전세 우려는 주택시장 전체에 주거 불안정 및 가격 불안 등 부정적인 영향을 줄 수밖에 없지만 임차인을 위한 특례 DSR 완화가 자칫 임대인을 위한 것으로 비칠 수 있어 후속 관리강화가 필요해 보인다"고 강조했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "임차인의 전세보증금을 지켜주기 위한 불가피한 정책선택으로 보이나 보증금 반환 리스크를 간과해 무리하게 전세를 끼고 주택을 구입한 임대인을 구제함으로써 갭투기를 방조한다는 우려의 목소리에 귀 기울일 필요가 있다"며 "결국 750조원을 넘어선 주택담보대출 총량을 더 늘려 가계부채 위험을 더 높였다는 경고도 무시할 수 없을 것으로 판단된다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "역전세는 시장 가격이 변하는 것에 따라 자연스레 발생할 수 있기 때문에 사전에 정부가 어떤 정책 대안을 내놓는 방식으로는 막기 어렵다"고 평가했다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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