부동산 정보, 부천시 원미구 역곡동 공인중개사무소 장승백이 부동산 10/22

[6여2부거사]

부동산 정보, 부천시 원미구 역곡동 공인중개사무소 장승백이 부동산 10/22

집값은 앞으로 2~3년 계속 오를까?

2015-10-15조회 9,252 | 추천 5 | 의견 2 | 평점:

"[닥터아파트] 집값은 앞으로 2~3년 계속 오를까?/오윤섭의 부자노트/2015-10-15" type="hidden" /> 주말에 비가 오고 나서 갑자기 추워졌습니다. 분양시장은 여전히 뜨겁습니다. 건설사들은 여전히 분양물량이 쏟아내고 있습니다. 추석이후 주택시장은 살아날 것으로 기대와는 달리 움츠려든 상황입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 매도희망자나 대기 매수자들이 궁금해 하는 질문에 답하는 내용입니다. 집값은 앞으로 2~3년간 계속 오를까요? 이에 대해 원론적인 답변과 실제적인 답변으로 나눠봤습니다.

집값은 계속 오르는 게 정상이다

원론적인 답변이지만 집값은 계속 오를 수밖에 없습니다. 달리 말하면 오르는 게 정상이고 내리는 게 비정상입니다.

아파트값의 출발점이라고 할 수 있는 분양가는 땅값과 건축비+마케팅비+이윤(건설사 등)로 산정됩니다.

이중에서 분양가가 확실하게 내리려면 땅값이 하락해야 합니다. 하지만 땅값은 거의 내려가지 않습니다. 땅은 유한하지만 땅에 대한 수요는 계속되고 있습니다. 도시화로 인해 땅의 개발은 계속되고 땅값은 예외 없이 오르고 있습니다.

그러면 건축비는 어떨까요? 건축비는 석유값과 직결된다고 보면 됩니다. 원자재가 대부분 석유를 직접적으로 또는 간접적으로 이용해 만들어지니까 말입니다. 분양가가 내려가려면 석유값이 내려가야 합니다.

아파트를 지을 때 대표적인 원자재인 시멘트, 철근 등은 많은 양의 에너지, 즉 석유가 투입돼야 합니다. 석유의 원료인 원유는 유한합니다. 시기가 문제지 결국 고갈될 수밖에 없습니다. 따라서 석유 의존도가 높은 아파트 원자재는 지속적으로 상승할 수밖에 없습니다.

또 모래, 자갈 등 다른 원자재도 채취 및 이동 비용이 갈수록 늘어나고 있습니다.

이처럼 땅값과 건축비가 장기적으로 오르게 돼 있어 아파트 분양가는 계속 상승하게 마련입니다. 따라서 분양가가 상승하면 아파트값이 오르는 것은 정상입니다.

하지만 부동산 비관론자들은 대공황에 가까운 1997년 외환위기, 2007년 글로벌 금융위기의 예를 들어 또다시 집값이 폭락할 날이 머지않았다고 주장합니다.

결국 내려갈 아파트는 내려간다

앞의 원론적인 얘기와 상충된다고 생각할지 모르겠습니다. 하지만 그렇지 않습니다.

집값은 계속 오릅니다. 하지만 10년이내 단기적으로 보면 모든 집값이 항상 오르는 것은 아닙니다. 집값은 분양가가 오르면 장기적으로 상승하지만 단기간에는 대부분 등락을 반복합니다.

여기서 핵심은 상승폭은 적고 하락폭이 큰 아파트와 상승폭은 크고 낙폭은 적은 하방경직성 아파트가 있다는 것입니다.

그럼 어떤 아파트가 낙폭이 큰 아파트일까요? 뿌리가 깊지 못한, 즉 뿌리가 얇은 아파트입니다. 뿌리가 얇은 아파트는 어떤 아파트일까요? 공급에 비해 수요가 적은 아파트입니다. 수요층이 두텁지 못한 아파트입니다.

결국 아파트 투자에 있어 기본원칙은 수급입니다. 일시적으로 수요는 적은데 공급물량이 많아도 아파트값(분양권 프리미엄)은 오를 수 있습니다. 지금처럼 뜨거운 장세에서는 말입니다.

지금처럼 집값 상승기에는 모든 지역에서(물론 아직도 집값이 움직이지 않는 지역도 있지만) 아파트값이 오릅니다. 옥석을 구분하기가 쉽지 않습니다.

그러나 집값 상승기가 지나면 옥석은 자연스럽게 가려집니다. 수요가 탄탄한 지역의 아파트값은 하방경직성으로 집값을 유지합니다.

반면 수요가 부족하고, 수요에 비해 공급물량이 많은 지역은 장세가 나빠지면 낙폭이 크게 마련입니다.

현재 내집마련 실수요자는 대부분 지난 1~2년간 집을 샀습니다. 현재 대기 수요자는 다른 집으로 갈아타는 교체수요가 주도하고 있습니다. 일부가 전세난에 뒤늦게 집을 사려는 무주택자입니다. 이마저도 최근 내년 주택담보대출 규제에다 금리 인상으로 매수에 신중한 상태입니다.

아직도 장세에 휘둘려 옥석을 가리지 못하고 재고아파트를 사거나 아파트를 당첨받는 분이 많습니다. 하지만 2017년 이후 입주물량이 늘어나고 전셋값 또는 반전세가 하향안정화 되면 옥석 가리기는 시작될 것입니다. 적어도 2018년에는 옥석이 가려질 것입니다.

뿌리가 깊은 아파트는 수요가 탄탄한 지역의 아파트입니다. 수요가 탄탄한 아파트는 해당 지역이 3가지 조건을 모두 갖춘 곳입니다. 지역경제력이 높은 곳+대도시 접근성이 좋은 곳+편의시설, 학교 등 기반시설이 풍부한 곳입니다. 대도시 접근성이 좋더라도 아파트 위치한 해당 지역의 경제력이 낮으면(못사는 사람이 많으면) 뿌리가 깊지 못합니다.

2015년 남은 4개월에는 뿌리가 깊은 아파트를 사세요. 뿌리가 깊지 못한 아파트를 보유하고 있다면 지금 바로 파세요. 그리고 뿌리가 깊은 아파트를 사세요. 뿌리가 깊은 아파트는 지금과 같은 상승기에는 상승폭이 클 것입니다.