평당 공사비에 대한 오해와 함정, 667만원이 정상인가?

[116동 백은희]

안녕하세요. 노량진1구역 자료를 공유해주셔서 살펴보다 보니. 참 부럽단 생각이 드네요.
평당공사비 730만원이 부럽냐고요? 저는 부럽습니다. 
 
평당공사비에 속지 마세요. 조합원 우습게 보는 시공사의 또다른 눈가림입니다.
답답한 마음에. 시공사에서 달랑 제시한 평당 비싼 공사비를 참고하여
신반포 958만원, 삼익파크 650만원, 둔촌주공 667만원(계속협상중이라고), 산성구역 최근 629만원으로 조율중
이 자료들을 가지고. 각 단지의 세대수와 공사연면적을 비교해봤습니다.
건축연면적, 세대수, 조합원수 등은 나라장터에 공지된 내용들과 인터넷자료등을 찾아봤습니다.
건축연면적을 가지고, 시공사에서 알려온 각 조합의 평당공사비를 곱해서 총공사비를 추정해보는 겁니다.
금액단위는 백만원입니다.

우리는 사업시행인가 하면서, 건축연면적도 조금 줄었는데, 세대수도 줄어서 3198세대를 짓죠. 엄청난 주차장과 함께.
단순히 나눠보면 세새당 3.87억원의 공사비가 듭니다.
 
노량진1구역. 우리보다 세대수가 조금 적은데, 총공사비 많이 적습니다. (세대수 6.5% 적음, 총공사비 12%적음)
세대당 3.65억 공사비가 나옵니다.
조합원수가 우리 절반이네요. 일반분양 어떻게 해도. 실컷 남을 것 같습니다. 너무 부럽습니다.
 
산성구역 기존시공단과 협상으로 629만원 조율중이라고 하는데요. 세대수 우리보다 거의 3백세대 많은데 지하주차장이 우리보다 협소하여 당연히 고급진(?) 우리단지보다 싸구려(?)라서 총 공사비 우리보다 2천억이나 덜 드네요. 물론 또 오를 수도 있겠죠.
단순 세대당 공사비 2.98억원입니다.
 
둔촌주공 시공사자료에 의하면 23년 1월 667만원이랩니다. 총 공사비추산 4조3.7천억인데, 무려 1.2만세대나 지었죠.
단순 세대당 공사비 3.63억원으로 우리보다 쌉니다.
보시다시피 둔촌주공은 총 사업비가 4조가 넘어도 일반분양분이 우리 일반분양분의 4배가 넘어서 참 좋겠습니다.
 
신반포 23년 2월 무려 958만원에 포스코건설이 겁나 후덜덜 비싸게 계약했다는 단지. 찾아보니. 조합원이 182세대라고 100%조합원 재건축이더군요. 단순 세대당 공사비가 4.39억원 나오는데, 우리의 단순 세대당 공사비 3.87억원 보다 13% 정도 비쌀 뿐인데. 평당 공사비는 43% 비싼것처럼 느껴집니다.
돈 많은 그들은 본인 헌 집을 본인이 4억4천 들여서 1:1로 새집 짓는겁니다. 알아서 맘대로 하겠죠. 우리처럼 수익내고자 하는 재건축조합이 아니니.공사비도 그들의 선택입니다.
 
삼익파크 22년 12월 650만원, 건축연면적 찾아서 나눠보니 단순 세대당공사비 3.18억원 나옵니다.
세대수는 1500 으로 우리의 절반인데, 총공사비는 우리의 1/3 밖에 안듭니다. 얼마나 후진 아파트를 짓길래 말이죠.  아마 소형평수가 많을것 같습니다.
그런데 우리는 엄청 고급진 아파트를 평당 667만원에 지어준다고 하니 감지덕지 해야 하나요?
 
총공사비와 연면적을 고려하지 않고, 평당 공사비만 가지고 비싸네 싸네 하고 있으니 이런 함정이 있는겁니다.
 
조합원 우습게 생각하는 시공사가 조합원 설득하겠다고 내놓는 자료가 이렇습니다. 그러니 싫다는 겁니다.
우리 평당 667만원은, 서울시내 한복판보다 결코 싼게 아닙니다. 얼마나 고급진 특화설계를 해 놔서 그런지.
용적율도 낮은데, 건축연면적이 우리조합이 엄청 큰건, 당연히 전국 최고 고급진 지하주차장 덕분이죠.
지하연면적에 대해서는 공사비 뻥튀기다. 아니다. 지하 토목공사비가 지상보다 더 든다. 의견이 분분한데 말이죠.
그 지하연면적을 기를 쓰고 늘려서 역대급 지하연면적을 특화 설계해 온 데가 그 시공사 입니다.
 
(시공사 선정 당시부터, 선정후 까지. 지하 주차장 연면적에 대해서는 제가 지적을 여러차례 했었습니다.)
무려 2018년 글이 생각나네요.
https://cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/1957

[115동 김원기]

감사합니다

[121동 강성채]

데이터를 이렇게 보는 거군요. 여러 수 배웠습니다. 고맙습니다 ^^

[111동 최창호]

명쾌한 분석입니다.
말 많았던,
공사비관련 주차장 면적을 다시 보게 됩니다.
결국, 주차장 면적에 더 큰 금액을 들여야하는
상황이 되었네요.
시공사 교체하면서,
이런 부분들이 개선되길 희망합니다.

[오안나]

현산과 GS가 설계 단계부터 시공ㆍ감리단계까지 철근이 누락되고 붕괴가 돼서 문제가 되다보니 입이 열 개라도 할 말은 없을 겁니다 . 이런 상황에서 두둔한다고 두둔되는 것도 아니고 또 그런 일이 있으면 등록말소가 되겠지요 . 그러나 다른 시공사도 겉으로 드러나지 않았다 뿐이지 믿을 수 있는 시공사가 있나요 ?
거론되고 있는 시공사가 있는데 조건을 검토하고 제시한 공사비인지 확인은 된 건가요 ?
공증 서류라도 받아 놓은 게 있나요 ?
착공 시점에서 인상 안 한다고 확답을 받아 놨는지요 ?
뭐 하나 확실하고 정해진 게 없는 상태에서 조합원들이 분담금 때문에 입주 못할까봐 불안해 하는데 공사비가 문제가 아니라는 둥 거론만 되고 있는 시공사가 공증 서류라도 준 것처럼 그 시공사로 하면 된다는 둥 .
기간을 늘이지 않는 방법으로 가도록 최선의 방법이 뭔지 각자 판단해서 선택을 하고 결과에 따르는 게 좋을 것 같습니다 .
누가 어디를 지지하는지 궁금해 하지도 말고 공격도 하지 말고 다수의 의견에 따를 수밖에 없습니다 .

[116동 백은희]

댓글중 질문은 저한테 하신게 아니시죠? ^^;;;
시공사 짤라도 리스크가 큰 것은 사실입니다. 우려하시는 생각도 모두 공감이 가고요. ㅠㅠ
정답은 없고 말씀처럼 다수의 선택만 남았으니 각자 소신대로 투표해야죠.
저는 시공사의 자료가 다른데는 공사비 더 비싸지 않냐고 눈속임하여 자기네 공사비를 합리화 하는 부분을 지적하고자 합니다.
계약 유지로 결정나더라도 그들의 깡패 논리에 끌려다니지 않아야 하니까요.

[오안나]

백은희님이 비교해 놓은 사업장은 재개발 단지 아닌가요 ?
재개발 단지는 비례율이 130 ~ 140% 전후되고 재건축 단지는 비례율이 100% 전후되는 걸로 알고 있는데 우크라 전쟁ㆍ코로나 영향으로 원자잿값ㆍ인건비가 급격히 인상되는 유례없는 상황으로 어려움이 있어 전국적으로 비례율이 20% 내외 하락했다고 합니다. 우리 단지도 예외는 아니다보니 어려움이 많은데요 비교 가능한 사업장예시를 들어 주시면 많은 도움이 될 것 같습니다 .

[116동 백은희]

시공사 해명 자료 위쪽에 나오는 것을 써서 그렀습니다.
삼익파크. 둔춘주공은 재건축이고요.
다른 재건축도 시간나면 찾아보겠습니다.
비례율은 사업장에 따라 다르겠죠. 세계적인 물가인상율이 공사비에 영향을 미쳤고.
문제는 고금리에 따른 영향으로 기타사업비의 금융비와
시공사에서도 감당이 부담스러운 무이자사업비 (2400억) 금융비용도 공사비인상 요인이 되었기에 건축자재,인건비가 많이 오른것 이상의 인상을 요구하고 있고 그러니 비례율은 떨어지는거죠.

[오안나]

감사합니다 .