3.대법원 1985. 1. 22. 선고 84다카989 판결-경매가 불능되어 가격이 저감된 부동산을 당초의 최저경매가격으로 응찰한 자가

[운영자]

대법원 1985. 1. 22. 선고 84다카989 판결

[보증금반환등][공1985.3.15.(748),353]

【판시사항】

경매가 불능되어 가격이 저감된 부동산을 당초의 최저경매가격으로 응찰한 자가 경매대금 외에 임차인들에 대한 임차보증금 반환채무까지 인수한 것으로 보는 것이 경험칙에 반한다고 본 사례

【판결요지】

근저당권자인 피고가 신청한 임의경매의 1차 경매기일까지 유찰되어 경매가격이 저감되는 처지에서 채권회수의 차질이 없도록 피고가 응찰자를 물색한 끝에 원고에게 당초의 최저경매가격과 비슷한 액수인 금 6,300만원으로 경락매수할 것을 제의하고 원고가 이를 승낙하여 원고가 동 부동산을 경락받은 것이라면 위와 같은 사정하에서 원고가 위 경매대금외에 금 1,200만원이나 되는 임차인들의 임차보증금반환채무까지 인수한다는 것은 경험칙상 이례에 속한다.

【참조조문】

민법 제567조, 민사소송법 제187조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 풍성전기 주식회사

【원심판결】 서울고등법원 1984.3.28. 선고 83나3381 판결

【주 문】

원심판결의 원고 패소부분중 체당임차보증금반환 청구부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고회사가 그 판시와 같은 근저당권에 기하여 신청한 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차에서 최저경매가격이 당초 62,366,295원으로 평가되었으나 1차 경매기일에 응찰자가 없어서 그 가격이 저감되자 피고회사는 채권회수에 차질이 없도록 하기 위하여 동 부동산을 매수할 사람을 물색한 끝에 원고에게 경매절차에 참가하여 당초의 최저경매가격과 비슷한 액수인 금 63,000,000원에 경락매수할 것을 제의하기에 이르렀고 원고가 이 제의를 승낙하여서 원ㆍ피고간에 위 부동산의 경매절차에 원고가 참가하여 위 금액으로 응찰키로 한다는 취지의 “매매”약정이 체결된 사실을 인정하고 나서, 나아가, 위 부동산의 입주자들의 임차보증금의 반환문제에 관해서 주택임대차보호법에 의한 보호대상이 되는 경우에는 그 임차보증금의 반환은 피고가 책임지기로 약정하였는데도 피고가 이를 이행하지 않아서 원고가 1층 입주자 3세대에게 합계금 3,350,000원을 체당, 지급해 주었으니 피고는 원고에게 위 약정에 따라 위 금원을 반환할 의무가 있다고 하는 원고의 주장에 대하여, 그에 부합하는 듯한 제1심증인 소외 1, 소외 2의 각 증언은 다음 설시 증거에 비추어 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없고 오히려 갑 제2호증의 기재 및 제1심증인 소외 3, 소외 4의 각 일부증언에 변론의 전 취지를 모아보면, 원ㆍ피고간의 위 약정(갑 제2호증)의 제3조에 의하여 위 부동산 중 2층 입주자인 소외 5에 대하여는 피고가 책임지기로 하되 1층 입주자인 소외 6, 소외 7, 소외 1에 대하여는 원고가 법적 절차에 의하여 처리하기로 한 사실이 인정될 뿐이므로 위 1층 입주자들에 대한 임차보증금 반환채무를 피고가 부담할 것을 전제로 하는 원고의 위 주장은 그 이유가 없다고 하여 동 금원 지급청구부분을 배척하였다.

그러나, 우선 갑 제2호증(약정서, 을 제1호증과 같음)의 제3조의 문면을 보면, “병”(이 사건 부동산의 소유자)의 주택의 거주자 중 2층 입주자 소외 5 전세금 150만원은 주택임대차보호법에 의하여 “갑”(이 사건 피고)이 책임지며, 1층 입주자(점포) 소외 6, 소외 7, 소외 1은 “을”(이 사건 원고)이 법적 절차에 의하여 처리키로 한다라고 기재되어 있는바, 1층 입주자 소외 6, 소외 7, 소외 1에 관한 기재내용은 피고가 소외 5의 전세금을 책임진다고 되어있는 전반부의 표현과는 달리 전세금액의 표시가 없을 뿐만 아니라 책임을 진다는 표현을 사용하지 않고 단순히 원고가 법적 절차에 의하여 처리키로 한다라고 표시되어 있어서, 원고가 주장하는 바와 같이 원ㆍ피고간에 입주자들에 대한 임차보증금의 반환은 피고가 책임질 것이로되 다만 1층은 점포이기 때문에 주택임대차보호법에 의한 전세금반환채무를 부담할 여지가 없고 법적 절차만 취하여 명도를 시키면 되고 임차보증금의 반환문제가 없다고 피고가 말하여 그와 같이 표시된 것뿐인데 후에 보니 위 점포에는 방실이 딸려있었고 경매의 기초가 된 근저당권등기 이전에 임차 입주하여 주민등록까지 마쳤다는 취지의 변명에 일응 수긍이 가고, 둘째로, 원ㆍ피고간의 위 약정은 이 사건 부동산에 관한 경매가 유찰되어 경매가격이 저감되는 처지에서 피고가 응찰자를 물색한 끝에 원고를 만나 이루어진 것이므로 그러한 사정하에서 원고가 경매대금외에 입주자들의 임차보증금까지 떠맡는다는 것은 경험칙상 이례에 속하고 또한 원심이 배척하지 아니한 을 제3호증의 16 내지 20(각 경매기일 공고)의 기재에 의하면, 입주자 소외 6의 전세금이 800만원, 소외 7의 전세금 150만원, 소외 1의 전세금이 250만원이 되어 전세금의 합계가 금 1,200만원이나 되는데 이 사건 부동산을 당초 6,300만원에 응찰키로 한 원고가 또 다시 1,200만원이나 되는 임차보증금 반환채무를 떠맡기로 약정했다고 믿기 어렵고, 더욱이 갑 제6호증의 2(영수증)의 기재와 증인 소외 1, 소외 2의 증언에 의하면 피고는 1층 입주자 소외 7에게 전해주라고 원고에게 70만원을 보내주어서 원고가 이를 소외 7에게 전달한 사실이 인정되니, 위의 사정에 비추어보면 적어도 원ㆍ피고 사이에 있어서는 1층 입주자들의 임차보증금의 반환은 피고가 책임지기로 한 것이라고 볼 것이다.

그런데도, 원심판결이 갑 제6호증의 2(영수증)의 기재에 관해서는 아무런 언급없이 그대로 눈감아 버리고 동 기재내용과 상통하는 1심증인 소외 1이나 소외 2의 증언부분은 위에 살펴본 여러사정에 비추어 한층 더 믿을만한 것인데도 불구하고 이를 배척하고 갑 제2호증(약정서)의 제3조의 자구해석에만 치우치고 1심증인 소외 3, 소외 4의 증언을 과신한 나머지 원고가 이 사건 부동산의 1층 입주자들의 임차보증금의 반환채무를 부담하기로 했다고 인정한 원심의 조처에는 필경, 증거판단을 그르치고 심리를 다하지 아니한 위법이 있고 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당한다고 하겠으므로 상고논지는 이유있다.

그러므로 원심판결의 원고 패소부분중 체당임차보증금반환 청구부분을 파기하여, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   김덕주(재판장) 강우영 윤일영 오성환