관광개발로는 비응도와 변산반도를 연결짓는 새만금 방조제

[朴大山 牧者]

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어느 지역이 투자하기 좋을까요??

요즘에 어느지역에 투자하면 좋을까요??

따오밍쓰 | 2009.09.18 06:53 수정됨 | 신고

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박대산

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• 아무리 경제가 불황이고 어렵다 하더라도 호재가 만발하고 인구가 유입되는 지역은 지가상승이 이어질 수 밖에 없습니다. 이와 같은 맥락으로 볼 때, 아직 개발이 되지 않은 도시에 인구유입이 계속 진행되는 곳이 있습니다. 2008년 공식인구 유입은 5천명.(전입신고자 기준.실제 인구유입 2만5천명) 그리고 2010년 한 해에 인구유입은 12만 5천명으로 예상하고 있습니다.(군산미래신문 7월7일)

  경북 고속도로가 70년에 준공된 뒤 40년이 지난 2010년에 제2 경부 고속도로가 착공예정입니다. 하지만 서해안 고속도로는 2004년 준공후 4년 후 2008년에 시흥->홍성간 제2 서해안 고속도로가 2018년 완공목표로 착공에 들어 갔습니다. 그리고 서천<->공주간 고속도로 개통으로 서울 출발시 서해안 고속도로 이용보다 30분이 단축(32km)되었고, 장항 복선 전철, 새만금,동서고속도로(군산<->포항)가 2020년 완공 목표로 2012년 착공되어 서해안 교통요지로 급부상하고 있습니다.특히 이대통령과 정대표의 첫 회동에서 이와 같은 상황을 긍정적으로 검토한다는 보도가 있어다는 것은 주목해야 할 대상입니다.(매일신문9월10일)

  기업유치로는 현대중공업(12월~2010년 3월 준공).두산인프라 코어(2010년1월 준공).동양제철(가동중),타타대우(가동중).세아베스틸(가동중),웡쉽중공업(2012년준공).GM대우(가동중),SLX 조선소(2010년 준공)등 초대형기업들의 입주와 공장가동으로 군장산업단지를 비롯한 840만평의 기업단지는 2008년도에 100%분양이 완료되었으며, 성산 ,서수, 옥구 농공단지도 09년 6월에 분양이 완료되어 추가로 농공단지를 조성 중에 있습니다(군산 미래신문 6월3일).

  이와는 별도로 새만금을 매립하여 2018년까지 560만평을 국가산업단지로 조성할 계획인데 이중 1차로 280만평은 2010년 예상분양가를 평당60만원에 분양하여 2012년부터 기업을 입주시킬 예정입니다.

  관광개발로는 비응도와 변산반도를 연결짓는 새만금 방조제(길이 33Km,폭 300~500m)가 올해 10월~12월에 완공될 예정인데 이는 세계최대의 토목건축공사입니다.따라서 완공시 예상유입관광 인구는 연 600~1,000 만명을 예상하고 있습니다.

  비응도에는 사우디 아라비아의 다르알살람 홀딩스 그룹이 3,000억원을 투자하여 5성급의 47층 국제관광 호텔을 연말에 착공하여 2012년에 완공 예정인데 국내 최대 규모의 국제호텔입니다.

  고군산 군도중 신시도는 새만금 방조제로 연결 되어지고 이것을 기점으로 15개의 섬들이 해상도로로 연결되는데 여기에 미국의 페더럴사가 9,000억원을 투자하여 해상카지노 및 관광개발에 투자를 체결하였습니다. (7월 17일 4대 일간지 및 TV에서 보도)

  특기할 만한 것은 신항만.항공 건설등 군산개발의 거의 모든 프로젝트가 국책사업으로 진행되고 있다는 것...나라 전체가 먹고 살기 위해서는 꼭 필요한 사업이라는 당위성까지 뒷받침 받고 있어 이미 상당 예산이 확보 되어 있다는 것입니다. 군산은 산업단지, 관광단지, 새만금 간척사업, 경제자유무역지구 지정 등으로 국내 최대 규모의 산업도시로서 모든 인프라를 두루갖춘 유일한 단지로 세계적인 주목을 받고 있습니다.

  농지와 녹지가 주거지와 상업지로 구역지정되고, 용도지역이 변경되면서 불과 몇만원 하던 지가가 수십만원에서 수백만원을 호가하고 있는 곳이 군산입니다. 불과 평당 2-5천원하던 강남땅이 한남대교 개통후 1억원, 수십만원에 분양된 신도시 토지가 수천만원에 거래되는 모든 개발과정을 체험해온 저희들은 현재 군산의 진화과정을 살펴보는 것 만으로도 행복을 만끽하고 있습니다. 따라서 어느 지역에 투자하느냐에 따라 향후 1년에서 3년 사이에 신화의 주인공과 조연과의 차이가 드러나게 될 것입니다.

  강원도 정선이 카지노 설립으로 주변 지역 땅값이 100배나 오른 지역도 있었습니다. 파주 신도시는 LG필립스 LCD산업단지가 입주되면서 25~30배나 올랐습니다.천안 탕정지구는 삼성전자가 들어오면서 상업지 같은 지역은 100배나 올랐는거 아시죠?.

  울산이 70년대 현대중공업,현대자동차가 들어오면서 10만도 안되었던 도시가 현재는 115만명에 이르렀습니다.거제도는 삼성중공업,대우중공업이 들어서면서 5만도 안되었던 도시가 20만명에 이르렀고 거가대교가 완성되는 2010년이면 30만명에 육박할 것이라 합니다.따라서 울산과 거제도는 꾸준하게 인구가 유입되면서 30년동안 땅값이 내려간 적이 없었습니다.그리고 2007년 개인소득 2만불 시대에 울산은 4만불,거제도는 3만5천불 이었다는거 아시죠?

  국가 산업단지 규모에 있어서도 당진은 석문,아산국가 산업단지와 농공단지를 포함하여 555만평에 불과하지만 군산은 군장국가산업단지 및 군산지방산업단지와 농공단지를 포함하여 840만평 규모입니다.하지만 그것 조차도 땅이 부족하여 분양이 완료된 옥구,서수,성산농공단지에 이어 추가로 농공단지 조성추진에 들어갔으며(군산미래신문6월3일자) 이와 별도로 새만금을 매립하여 이중 560만평을 국가 산업단지로 조성할 것입니다. 이중 1차 280만평은 2010년에 평당 60만원대로 분양할 예정이고 2012년부터 기업이 입주를 시작할 것입니다.그러면 주변 지역의 땅값은 최소한 60만원대 이상으로 상승할 수 있겠죠?

  당진이 군산보다 장점이 있다면 수도권과 가깝다는 이유입니다. 수도권과 멀다는 이유만으로 군산은 평택,화성,안산,당진의 3/1~6/1가격으로 저평가 되어 있습니다. 하지만 울산, 거제도가 수도권과 가까와서 그렇게 부동산 가격이 급등한 것일까요? 그 만큼 투자가치가 있다는 것입니다.서울을 제외하고 1년 한 해에 12만 5천명의 인구가 유입되는 지역이 대한민국 어느 곳에 있었습니까?

  저는 주로 땅을 많이 취급하고 있습니다. 물론 주택,아파트 쪽도 취급하고 있지만 나름대로 대세가 땅이라고 판단했기 때문입니다.그리고 이러한 상황을 미리 예견해 고객분들이 투자목적으로 땅을 매매하고 싶다면 저는 군산 새만금 지역을 적극적으로 추천해오고 있었습니다. 물론 투자 목적이 아니라 실거주 목적이면 전국의 땅도 추천하고 있지요.왜 제가 서울에 거주하면서 군산에 현지 사무소를 개설하여 하루 이틀이 멀다 하고 도로에 시간과 돈을 뿌리면서 왕래할까요? 한 마디로 돈 냄새가 나기 때문이죠. 부동산 투자에 있어서 젤 중요한 것은 내가 투자하는 지역이 앞으로 돈이 되느냐 안되느냐,,즉 투자가치가 있느냐,없느냐의 기준인데 투자지역의 거리를 먼저 염려하시는 분들도 많더군요.제가 상담하시는 고객분 중에 한 분은 용인지역에 거주하시는데 그 분이 이천에 투자할까? 군산에 투자할까? 갈등하다가 그래도 가까운데 투자하자 하여 이천 신둔지역에 2년전에 투자하였다고 하더군요. 그런데 본인이 투자한 지역이 지금은 가격도 다운되고 호가만 있지 거래가 이루어지지 않아 한탄하시는 분들도 계시더군요, 그래서 제가 질문했어요. “투자라는게 돈을 벌 수 있는 조건이 중요하지 가깝다는 조건이 돈을 버는 것과 무슨 상관 관계가 있느냐?”고 여쭈어 봤어요.그랬더니 답변이 왈 “그러게 말입니다.”

  이와는 반대 사례로 분당에 거주하시는 분은 8월 27일 서울에서 간단히 브리핑 받고 28일 갑자기 저희 동행없이 식구들이랑 군산에 내려가서 현지 직원중개로 성산면 금강주변의 군산 온천지역에 평당 60만원에 투자하였습니다.참고로 이쪽 주변은 평당 1백만원에도 매물이 없는 지역입니다.그리고 다른 한 분은 울산에 10여 년간 거주하시고 최근에 경주로 이주 하신 분이 당진에 투자할려다 저랑 인연이 되어 8월 29일 군산 시청주변 미개발지 땅(시세 1억3천)에 1억 5백 투자하신 분이 계십니다. 그리고 추가로 좋은 땅 나오면 1억 5천 정도에서 재 투자할 계획입니다. 이 분은 당일에 와서 현장 투어하고 물건 브리핑 받고는 계약하신 분입니다.그리고 현재 울산에 20년 거주한 약사부부가 8월 9일 군산 저희 사무실에 찾아와서 현장투어하고 물건 브리핑도 받았습니다.그리고 한 달여 동안 군산에 여러 부동산을 상담하고는 결국 저희 물건이 가장 맘에 들고 가격도 군살이 없어서  9월6일 계약하러 울산에서 군산으로 다시 올라오셨습니다.

  어떤 분은 투자가치가 있는걸 알면서도 거리상의 이유로 집 가까이 있는 곳에 투자하시고 또 다른 사람은 투자가치가 있는 줄 모르다가 연이 닿아서 230Km떨어진 군산에 달려와서  계약하시는 분입니다. 어떤 차이점이 있습니까? 

  예전처럼 주택,아파트 같은 건물로 투자의 재미를 보든 시대는 지났습니다.우리나라 인구 출산률은 세계 최하위입니다. 2004년 기점으로 1.08명에서 2008년은 1.19명,2009년은 1명 미만으로 될 것이라 추정하고 있고요,,,30~40대 인구는 2006년부터 줄어들기 시작했습니다.그리고 2018년부터는 매년 30만명씩 인구가 감소합니다.한마디로 인구고령화가 본격적으로 시작된 것이죠. 80~90년대 대표적인 인기직종 중의 하나가 산부인과였는데,,,요즘은 성형외과인거 아시죠? 따라서 아이를 낳지 않으니 산부인과는 이제 동네에서 찾아보기 어려워 졌습니다.따라서 산후조리원도 덩달아 안되겠죠? 주변 한번 살펴 보세요. 6~7년 전만 하더라도 흔했던 보습학원,놀이방 등이 하나,둘씩 소리도 없이 사라지고 있는거 아시나요? 그러면 앞으로 3~5년 뒤의 비인기 직종도 추측이 가능하겠죠?문화일보 7월10일자 보도에 따르면 2050년도에는 우리나라 인구가 700만명이 줄어든 4.200만명이 될 것이라고 보도 하였습니다.

  우리나라 2008년 말 미분양 가구는 16만5천 가구였습니다. 따라서 정부는 미분양 가구를 소진하고자 양도세를 한시적으로 면제하고 주택금융공사와 SH공사로 하여금 이러한 미분양 가구를 사들여 임대주택 및 20년 장기전세주택 즉, 시프트(Shift) 라는 상품을 내놓게 됩니다. 그리고 건축업자들도 미분양가구를 2년 전세로 임대하여 고객이 만족하면 매매를 한다는 등,초강수 마켓팅 전략까지 내놓습니다. 그래서 8월말 현재는 미분양 가구가 14만가구로 줄어들었다고 하는데 악성 미분양 즉,준공후 미분양은 5만4천가구로 사상 최대치를 갱신하였습니다.그리고 분양업체들도 양도세 면제(4월기준 미분양가구)가 사라진 상황에서 미분양 가구 공개를 꺼리고 분양승인 철회로 통계상 줄어든 것에 불과하다고 전문가들은 보고 있습니다.따라서 정부의 적극적인 감세와 건축업자들의 초강수 마케팅 전략은 계약자들에게 소액의 계약금만 투자하면 P를 받고 팔 수 있다는 기대감을 키웠습니다.지금의 미분양 감소가 실수요가 아니라 시세차익이 목적인 투기수요에 지나치게 기대고 있다는 것이 우려를 나타내고 있는바,건설사들의 초강수 마케팅 전략이 성공할지는 2~3년후 집값에 달려 있을 겁니다.

  하지만 MB정부는 경기를 활성화 시키기 위하여 서울 도심권 및 수도권 그린벨트를 해제하여 6만가구를 짓는다고 합니다.이와 더불어.송도.청라 지구의 8,700가구가 1차 분양 완료하였고,바로 영종지구도 9월에 7,230가구 분양을 시작으로 2012년까지 영종지구는 61,000가구,청라지구 31,000가구,송도지구 95,400가구를 분양합니다. 그래서 인천경제 자유지구에 2020년까지 51만명의 인구를 유입시킨다고 합니다.강서구 마곡지구,방화 뉴타운 ,서울 은평 뉴타운 분양예정, 송파(위례)신도시 ,하남 미사지구 9월 분양 시작으로 4만가구 건설, 풍산지구.상계 장암지구 분양은 올해 하반기에 시행예정,수원 광교신도시는 2008년 9월 분양을 시작으로 2011년까지 총 3만 가구를 공급할 예정.여기서 언급하는 지역은 신문이나 뉴스에서 가시화 된 서울과 수도권 지역만 언급한 것입니다.계산해 보니 총 40만 4천 가구입니다. 물론 2018년까지 공급한다는 보금자리 주택 150만가구(서울,수도권 100만가구)는 별도입니다.

  현재,뉴타운,재개발 건설 추진으로 전세란 이 심화되면서 가격이 들썩이는 것은 사실이지만 이것은 일시적 현상입니다.

  현재 강북의 경우 재개발 이주 수요만 2만 7천 가구가 대기중 입니다.따라서 강남과 경기도 과천등과 강북권의 재건축 영향으로 전세난 수준은 대단히 심각할 것입니다.그러다가 2010년 말에서 2011년 상반기에 부동산 시장은 아파트, 주택중심으로 하락할 것입니다.사람들의 취향도 매매보다는 임대즉,시프트나 2018년까지 150만 가구를 건설하는 보금자리 주택등을 선호하고 아파트 같은 공동주택 보다는 단독 주택을, 중형 아파트 보다는 소형 아파트를 선호하는 경향은 더욱 두드러질 것입니다. 그리고 저출산과 빈부격차로 인한 소득분배의 불균형이 심화되어 서민들의 살림살이는 더욱 힘들어 질 것입니다. 현재 국내 실업률은 4% 인데 그 중에서 청년실업률은 9% 인거 아시죠? 그리고 개인과 기업,정부 등 경제주체의 금융부채 규모가 6년간 1천조원 이상 급증하면서 2천 300조원을 돌파했다고 합니다(매경7월18일).

  따라서 2~3년 뒤에는 아파트 가격이 정체되면서 폭락으로 이어질 것은 자명합니다.그래서 저는 선생님께 이렇게 권하고 싶군요. 비올 날 대비하여 남들 보다 먼저 우산 장만한다는 맘으로 제가 권하는 토지에 3년 정도 투자하세요. 그리고 지가 상승률은 작게 잡아 연 30% 정도 생각하자고요. 그러면 1억 투자시 투자원금 제외하고 1억 이상의 투자이익이 생길 수 있습니다. 너무 작은가요? 물론 부동산 중에서 땅에 대한 투자단계를 ①개발 계획발표->②진입->③성숙->④안정기로 나누었을 때 개발발표 전 땅값 기준으로 안정기 까지 3의 4배 즉,3*3*3*3= 91배가 오른다고 하는게 정설입니다.그렇다고 제가 30배,90배 오른다는 말씀은 드릴 수가 없지 않습니까? 부동산의 약점인 환금성에 대해선 염려하지 않으셔도 됩니다. 토지거래가 가장 왕성한 지역이 군산입니다. 그리고 제1금융권에서 50% 대출이 가능한 토지만을 엄선하여 지주와 직거래로 토지를 중개를 하고 있습니다. 따라서 안정성과 수익률이 100% 보장될 수 있는 곳이 저희가 추천하는 군산 새만금 배후지역인 것입니다.

  어른들께서도 '집 없이 살더라도 땅에 투자하라'고 하셨습니다.습관을 바꾸면 운명이 바뀐다는 말 들어 보신적 있어세요? 이 말을 역설적으로 표현하면 사람은 본인의 습관에 의해 운명은 이미 결정되어 있다는 것입니다. 생각하는 대로 살지 않으면 사는 대로 생각하게 되는거죠?  

  두려우신가요? 못미더우시죠? 돈은 내가 버는 것이 아니라 남이 벌어준다고 하였습니다. 따라서 선생님께서는 저로 인해 돈을 벌려면,제가 드린 정보를 눈으로 확인하시고 발품을 파시는 수고로움 정도는 투자하셔야 되겠죠? 돈을 따라가는 방법으로는 돈을 벌 수가 없습니다. 기회가 왔을 때 그 기회를 잡으면 돈은 저절로 들어오게 되어 있습니다.따라서 중요한 것은 기회를 기회로 볼 수 있는 안목이겠죠?

  강남의 복부인이란 말이 왜 나온지 아세요?그 사람들은 재테크 특히 부동산에 대한 지식이 없었습니다.하지만 정보에 대한 남다른 호기심과 눈으로 확인하고 발로 답사하는 부지런함 때문에 돈을 벌수가 있었지요.(돈도 눈 달렸다는 말입니다)

  앞으로 10년 앞을 생각하여 지혜로운 판단 하시길 바라며 궁금한 사항은 010-5421-4979 또는 070-7571-4979 번으로 연락바랍니다.

  2009.09.18 06:58 수정됨 | 신고