계약서상 매수인 명의는 타인으로 하는 경우가 종종 있다...

[하얀씨알]

♣  계약서상 매수인 명의는 타인으로 하는 경우가 종종 있다...

* 부동산 매매계약을 체결하면서 실제 매수인으로서 매매계약에 직접 관여해 계약체결을 주도하면서, 계약서상 매수인 명의는 타인으로 하는 경우가 종종 있다. 계약이 체결돼 그 타인 명의로 이전등기가 되면 명의신탁이 된다.

그런데 만약 위와 같은 매매계약을 체결한 후 매도인이 계약이행을 거부한다면, 실제 매수인이나 계약상 매수인 중 누가 나서서 계약이행, 즉 매매계약에 따른 소유권이전등기를 청구할 수 있을까. 부동산실명법상 명의신탁은 무효여서 이전등기청구가 가능할까 등의 문제가 생긴다.

최근 대법원은 매매계약의 적법한 당사자는 '실제 매수인'이 아니라 '계약서상 매수인'이지만 이 같은 거래는 '계약명의신탁'에 해당하고, 매도인이 '악의'라는 이유로 계약서상 매수인의 이전등기청구를 받아들이지 않았고, 독립당사자가 참가한 실제 매수인의 청구에 대해선 적법한 계약당사자가 아니라는 이유로 받아들이지 않은 원심이 정당하다는 판례를 내놓았다.(2022년 8월31일 선고 2019다21422, 21439(참가) 판결)

사례를 보면 A는 자기 소유 임야가 임의경매에 들어가자 B에게 부탁해 경매를 중단시켜 주는 대가로 임야의 소유권이전등기를 해주기로 했다. 매매대금은 경매중단에 드는 금액으로 충당하기로 한 후, 경매가 정지 내지 취하되면 즉시 소유권을 B가 지정한 C에게 이전등기해 주기로 하고 C를 매수인으로 하는 매매계약서를 작성했다.

그런데 그 후 경매를 취하해 주었음에도 A가 C명의로 이전등기를 해주지 않자, C가 A를 상대로 이전등기를 요구하는 소송을 제기했다. 1심 법원은 이 거래는 계약명의신탁이고 매도인 A가 악의라는 이유로 패소했다.

이어 2심에서는 B가 독립당사자참가를 해 자신이 실제 매수인이라는 이유로 자신에게 이전등기를 하라는 청구를 하였으나 이번에는 계약당사자는 C이지 B가 아니라는 이유로 역시 패소해서 상고한 사건이다.

판결 이유를 보면 "어떤 사람이 타인을 통해 부동산을 매수하면서 매수인 명의와 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하는 경우에 명의신탁관계는 그들 사이의 내부적 관계에 불과하다. 상대방이 명의신탁관계를 알고 있었다 하더라도 상대방이 계약명의자인 타인이 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결했다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 계약명의자인 타인을 매매당사자로 봐야 한다"는 점을 들었다.(대판 2016다207928 등 참조)"