분당,판교.일산의 어두운 미래

[부동산선지자]

분당,판교.일산의 어두운 미래

아시는 분도 있겠지만, 저는 IMF이전부터 건설회사의 사업성검토를 다루던 업무를 맡고 있었던 데다가, 아파트분양소장을 끝으로 직장생활을 마친경험이 있습니다.

아파트에 대해서는 왠만한 문제점들을 다 짚어낼 수 있는 입장 입니다. 그런데도 불구하고 이 주제에 대해서 다루기가 어려웠던 이유는 '시장의 비이성적 광기'가 지난 십년을 지배해왔기 때문입니다.

내가 보기에는 안좋은 물건이라고해도 남들이 다 좋다는데는 할 수 없는 노릇입니다.

분당의 경우에는 2000년도에 제가 분당에 대규모 빌딩신축문제로 상주하다시피 시장성을 분석한적이 있어서 비교적 잘 알고 있는 편입니다.

지금까지는 분당은 교통의 편의성(강남과의 연결시간) 또 물류의 중심에 있다는 장점 (경부축) 이런것들이 크게 작용해서 최고의 주거지로서 손색이 없었습니다. 게다가 교육환경도 좋고, 도심에서 떨어져있어서 공기도 나쁘지 않고...여러모로 최적의 주거지였다고 봅니다.

현재의 환경을 가지고 제가 모라고 하는것이 아니고, 일산과 분당은 기존의 재건축싸이클이 도래한 여의도,강남 아파트들과는 다른 또다른 문제를 안고 있습니다.

1. 두 신도시의 건축에 사용된 자재의 문제

2. 시간 간격이 없이 너무나 대규모의 베드타운을 건설했다는 문제

이 두가지가 사실은 가장큰 문제입니다.

1번을 이야기하자면 첫째는 여러분도 모두 잘알고있는 '바다모래'아파트 문제입니다. 그리고 잘 알려져 있지는 않지만 '중국산시멘트'와 '부식된 철근'문제입니다.

90년대중반에 제가 기억하기로는 **고속건설이 지은아파트에서 아파트공구리친것을(시멘트가 굳은것) 해머로 때려보니 과자처럼 부스러져 버린 사건이 있었습니다. 이문제로 해서 같은 레미콘을 공급받은 아파트를 다시 짓는 소동도 있었던 것으로 기억합니다. 물론 지금은 기억속에서 다 묻혀 버렸겠지만 말입니다.

90년대초 노태우의 공약으로 인해서 시작된 아파트 200만호 건설사업은 심각한 자재난을 부추겼고, 위에 문제를 발생시킨 진성레미콘 뿐만 아니라 KS를 딴 레미콘업체의 대부분이 부족한 시멘트를 보충하기 위해서 '중국산시멘트'를 수입해서 썼습니다.

바다모래는 염분으로 인해서 아무리 잘씻는다고해도 (사실 제대로 씻어서 공사현장에 투입한 건설회사 거의 없는걸로 압니다) 기초를 형성하는 철근을 빠르게 부식시키는 문제를 가지고 있습니다.

게다가 이시기 사용된 철근이 부족사태로 인해서 장기간 방치된것까지수입해서 사용하다보니까 굉장히 질이 안좋은것을 많이 썼습니다. 대표적으로 여러분들이 겪은 사건이 바로 삼풍백화점 사건입니다.

불량자재의 문제점을 극명하게 보여주는거죠. 기준미달의 철근사용,중국산시멘트,바닷모래등은 똑같은 일을 발생시킬 가능성이 있습니다. 이것은 어떤 결과를 낳느냐 실제로 일산,분당의 아파트들은 정상적인 재건축 주기보다도 빠르게 재건축 해야할 필요성이 생긴다는 겁니다.

지금은 멀쩡할지 몰라도 재건축 대상아파트를 한번이라도 방문해 보신분들이라면, 악취문제,물이새는 문제등등 노후화된 아파트에서 많은 문제가 생긴다는것을 아실 수 있을겁니다. 사람이 못살지경입니다.

그런데 2번에 지적했듯이 한꺼번에 너무나 많은 아파트를 동시에 지어버렸습니다. 즉 일산이나 분당은 지금과 같은 중산계층이 계속해서 그 도시구성인구를 유지하려고 한다면 거의 동시에 적어도 10년이내에 모조리 재건축해서 새로 올려야 한다는 의미입니다.

그렇지 않고 일부는 재건축이든 리모델링이든 되고 일부는 방치된채로 있으면 군데 군데가 슬럼화되어서 결국 중산계층의 이탈이 발생합니다. 이건 우리는 겪어본적이 없지만 외국나가본 경험 있는분들은 도시외곽에 슬럼가들이 이런형태로 재건축되지 못하고 완전히 못사는동네로 되어버린것을 보실 수 있을겁니다. 못사는동네는 고가로 재건축할 필요성 자체가 없어지죠.

제가 이런이야기를 해주니까 리모델링하면 되지 않느냐? 이럽니다.

리모델링도 불가능입니다. 리모델링이라는게 지금의 일산,분당아파트에 적용해서 한다고 했을때 조합원들의 분담금을 감소시킬 수있는 어떤 대책이 없습니다. 지금 살고있는 수준에서 크게 변화하는것도 아닌데(면적) 단지 겉모습바꾸자고 돈들이는것은 부동산가격이 하루밤 자고 일어나면 치솟던 시절에나 가능한것이지 지금 수준의 가격에서는 100% 불가능합니다.

게다가 아까 처음에 말했던 자재의 문제로 인해서 분당,일산 아파트는 리모델링보다는 완전히 다시 부수고 다시짓는 재건축밖에는 방법이 없을겁니다. 실제로 인테리어를 진행해보신 일산,분당분들이라면 일부 아파트들에서는 이미 천정골조같은 멀쩡해야할 부분들 조차도 부서져내리는것을 목도하신 분도 있을겁니다. 들은 바는 있지만 제가 직접본적이 없으니 이정도로만 이야기합니다.

바다모래,중국산시멘트,부실철근의 문제는 아파트가 막지어진때로부터 상당기간은 아무런 문제가 없습니다. 삼풍백화점도 무너지기 직전까지 아무런 이상없이 영업하지 않았습니까? 아파트 무너진다니까 그럴리가 할지 모르지만, 우리나라도 와우아파트 붕괴사고 이미 있었습니다. 중국산 시멘트를 써서 지었는데 중국아파트 무너진다고 하는 뉴스를 남의 나라 이야기로 볼것 없습니다.

종합해서 이야기하면, 분당은 지금 살고있는 중산계층의 엑소더스가 발생할것입니다. 원래 대로라면 아직 많이 남아있는 아파트 수명주기와 인구증가 싸이클이 2015년까지는 제가 구매력을 뒷받침한다고 개인적으로 보고 있기 때문에 이렇게 일찍 터질 이유가 없지만, 미국 부동산시장의 붕괴에서 보듯이 지난 10년간 부동산시장은 비정상적으로 버블이 커져왔습니다.

그리고 그 버블이 꼭 붕괴라고 표현을 안하더라도 부동산경기의 하락싸이클에 접어들어있다는 것입니다. 이러면 아파트 가격이 오르지 않기때문에, 인플레이션을 감안해도 자산가치가 증가하지 않기때문에 재건축이라든지 리모델링이라든지 하는 수요가 줄어들 수 밖에 없습니다.

분당은 불행하게도 주변에 바로 탈출 할수있는 농지가 없습니다. 주변이 산지입니다. 그래서 새롭게 조성되는 강남인근의 신도시(베드타운)으로 기존의 주거계층이 빠져나가게 됩니다. 그러면 더더욱 재건축 여력이 사라지고 군데군데 슬럼화가 진행되게 될것입니다.

일산의 경우에는 거대한 농지,유휴지의 중심부에 세운 도시입니다. 대화동,구산동을 위시한 교하지역으로의 확장이 크게 가능하고 지금도 교하,운정신도시가 지어지고 있습니다. 그러니까 지금 일산에 거주하고있는 수준의 중산계층을 받아 줄 수있는 새로운 베드타운이 바로 옆에 지어지고있다는 뜻입니다.

또 옆에 싼가격에 사들여서 아파트를 지을  수 있는 땅이 있는데, 누가 고층아파트를 재건축해서 40층넘게 올리겠습니까? 상업지구도 아니고...그대로 슬럼화가 진행된다고 봐야합니다.

달래 못사는 동네가 되는게 아니라 재건축이 진행될 여건 즉 부동산가격의 앙등이 멈추고, 주변환경이 이곳저곳 나빠지기 시작하면 슬럼화 될 수 밖에없는겁니다. 그러면 아파트가 환골탈태하는것이 아니라 사람들이 빠져나간뒤에 계층이 바뀌는겁니다.

그게 지금까지 외국에서 발생한 형태의 슬럼화였습니다. 처음부터 거기가 못사는 동네가 아니었다는말입니다.

일산,분당은 대규모로 동시에 재건축할 방법이 없습니다. 결국 노후화 될수록 애물단지가 될 가능성이 높습니다. 설령 이명박 정권아니라 그 할애비 정권이들어선다고 해도 분당,일산의 자산가치축소를 막아줄 방법은 없습니다.

서울은 너무나 난개발이 되어버렸습니다. 결국 서울의 행정기능을 대체할 수있는 형태의 자립형도시를 세우려던 참여정부의 계획은 실패로 돌아가겠지만 그 대체지로서 일산,파주의 넓은 토지가 미래에 자립형 신도시의 기능을 행하게 될것으로 저는 봅니다. 그것은 경부축의 물류가 남북축의 철도와 결합하면서 막대한 동아시아 물류중심이 되는 과정하고도 맥을 잇고 있습니다.

물류가 늘어나고, 물류가 흘러야 금융중심지가 될 수 있습니다. 그리고 그래야 부동산도 발전합니다. 생각을 바꾸고 부동산이 10년안에 변화하는 큰 패러다임을 읽어야합니다. 그렇다고 강남사는 사람들보고 거기 있으면 큰 손해보니까 빠져나오라...이렇게 말해줄 필요도 없습니다. 예전 강남개발할때에 사대문 안에 살던사람들보고 강남가라고 하면 간줄아십니까? 안갔습니다.

결국 이번 부동산하락싸이클 A파동이 시작되고 C파동까지 가서야 사람들의 인식이 바뀔것인데, 그때는 이미 빠져나오기에 늦었다는 것이 문제이겠죠.

주거환경을 그래서 타운하우스(지금과 같은 고가주택말고)로 변화시키는 시장의 요구가 크게 발생할것으로 보고 있는 이유도 이러한 대규모 아파트단지의 노후화와 슬럼화가 발생할것으로 보는 시각에 있습니다.

그냥 설마 이렇게 비싸고 살기좋은 아파트가 나중에 슬럼화가된다는걸 믿을 수 있겠어? 이렇게 단순하게 판단하지만 말고, 지금 우리가 처해있는 사회,경제적 환경이 과거 수십년간과 같지 않고 격변하는 시기에 처해있다는것을 좀 자각해야 한다는 것입니다.

어차피 대부분은 이렇게 말해줘도 관심없게 마련입니다. 강남의 부동산부자(수천억대의 빌딩소유자)를 데려다가 일산 장항동,대화동(지금 한류우드로 개발되기전의 농지)일대를 보여주면서 이곳이 20년후에 새로운 강남이 될것입니다 라고 말해주었더니 코웃음을 치더군요. 그게 일반적인 반응입니다. 그리고 일반인의 시각일 수 밖에 없습니다.

어찌보면 이러한 급격한 자산가치감소의 쓰나미는 새로운 계층의 출현을 암시하고 있는지도 모릅니다. 적어도 지금 부동산을 끌어안고있는 기득권들에게 있어서는 재앙이 될지도 모르겠지만, 부동산패러다임의 변화를 눈치채고 발빠르게 적응하는 그들 일부와 새로운 세력들은 20년안에 완전히 다른 기득권층을 형성하게 될지도 모른다는 뜻입니다. 그만큼 제가 보는 10년, 20년후의 경제,사회적 변화는 혁명적입니다.

한번쯤은 도대체 왜 드루킹이 분석한 은마아파트차트가 이꼴일까(급락추세)? 하는 의문을 가져볼만 하지 않습니까? 패러다임의 변화가 없다면 강남 부동산이 몰락할 일은 없기 때문입니다. 

드루킹 : http://druking.com/50073775629

언론이 말해주지 않는 부동산의 진실찾기

http://blog.daum.net/realprophet/92

[정진환]

한 가지 궁금증이 있습니다.

분당이나 일산 등, 재건축 시기가 도래했을 때, 재건축을 하지 못하게 되면, 언급하신(스크랩하신) 내용처럼 대규모 이주사태가 벌어질텐데..

그럼 분당, 일산의 집값은 떨어지겠지만, 이곳 주민들이 이사갈 지역은 상대적으로 오르지 않을까요? - 주택 보급률이 충분하다면 괜찮겠지만요 ^^;

궁금해서 여쭤봤습니다.

[버닝소나무]

미래에 이시점 이가격에 매도하고 떠날수 있을까요.

[윤정환]

이사를 가야하겠지만 일산, 분당 사는 분들이 거의가 집 한채가 재산의 상당부분이라 쉽게 버리고 못간다는게 문제입니다. 이러지도 저러지도 못하는 상태에서 흔히 말하는 노후 불량 주택에 살아야 하거나 엄청난 돈을 들여 리모델링을 하거나

[머찐아빠]

리모델링은 안된다니까요. 기초가 튼튼해야 가능한데 기초가 부실한데 내부를 깨끗하게 바꾸면 뭐하나요.

[류심조]

1기 신도시 리모델링은 내부를 단순히 깨끗하게 바꾸는 작업이 아닙니다...세대간 벽까지 다 허물고 새판을 짜는 공사입니다... 그냥 세대수 증가만 없는 재건축 이라고 보시면 될겁니다. 그리고 집이 무너질정도면 법을 바꿔서라도 재건축을 허용하겠지요...

[물고기눈]

일산분당 에서 태어난 세대들은... 이미 20대를 넘어섰고 (30-40대에 정착하신분들은 60대를 넘어서시겠네요..) 이분들은 다른곳으에서 정착을 새로이해야 합니다.. 그리고 그들의 자식들이 또 20대가 되면.. 새로운 곳을 찾아서 가야 겠지요.. 신 유랑민의 탄생의 신호인가요..

[추론]

저도 궁금한게 분당 같은 곳이 언젠가는 떠날 수 밖에 없는 처지에 다다르게 된다면 그 이주자들이 어디로 가게 될 것이며, 또 그 이주자들이 가는 곳은 수요가 급격히 늘어나는 현상이 벌어질 수 밖에 없는거 아닐까 하는건데요. 분당은 서울의 베드타운 역할을 하고 있는데 그 베드타운을 버린다면 그들이 갈 곳은 당연 서울이나 분당 근교가 되지 않을까요? 그리 되면 그것은 서울의 수요를 급팽창시키는 요인이 될 것이고... 공급이 급격히 늘지 않는 이상 공급에 비해 수요가 많아져 다시 전세 문제나 매매가에 영향을 주지 않을까요? 현재 케네디언님께서 말씀하시는 대로 수도권에 대규모의 공급이 이루어진다 할지라도

[추론]

그들을 받아주고도 남을만큼의 양인지 궁금하구요... 서울의 집값에 영향을 주지 않을 정도인지도 궁금하네요.

[머찐 엄마 *^^*]

여러가지 정보 감사합니다
목동아파트의 전망에 대해서도 좀 언급해주세요.. 올해 전반기에 1억~2억가까이 많이 올라서 가격도 내려가지 않네요~~~ 아는게 없어서요..

[neone]

분당판교 일산 만의 문제는 아닐듯..머하나 제대로 지은 아파트가 어디 있나요.특히 최근 많이 들어서는 탑상형 아파트들 심각한 결로와 다면 노출로 인한 엄청난 난방비와 기존의 아파트들의 층간소음을 보면 2년정도 후에 지어질 층간소음방지 마그네슘 온돌및 삼중 단열 ,고효율 단열제등 새로운 기술을 사용한 아파트들이 들어서기 시작하면 모두 몰락할듯.. 재개발이 가능한 분당 일산등의 오래된 아파트들은 정부의 탄소정책지원에 의한 자금지원과 함께 공간확장형 개발이 아닌 고효율화 재개발이 추세가 될수도..최근에 아파트 관리비 공개도 이런 정책을 위한 시발점이 아닌지..

[성인]

일산,대화가 새로운 강남이라?
생뚱맞은 소리군요.
이것이 바로 비주류의 논리의 비약입니다.
그리고 일산,분당 판교등 신도시는 1-2-년내에 대세가 바뀌는
그런 허접한 신도시는 아닙니다.
1-20년은 강남이 여전히 중심지이고 그에 근접한 지역이 가지는 매력은 여전합니다.
물론 전체적인 하락세의 영향권안에서이지만..

[밤둥이]

분당은 아무리 여러 조건(강남과의 연결시간,경부축)이 좋다고 해도 거품이 많다는 생각은 지울 수 없구요.
삼품백화점의 예는 적절한 지 의문이 듭니다. 제가 알기로는 삼품백화점 붕괴의 핵심원인은 불법으로 건물의 주기둥이 되는 것들을 뽑아버려서 중심이 무너지면서 폭싹했다는 것을 여러 언론을 통해서 봐 왔습니다만.... 제가 잘못 알고 있는 건가요?

[우담님]

평촌 산본 아파트 들도 분당 일산과 같은 상황 아닌가여??

[별따개비]

중동 신도시의 운명도 같을까요?

[폭풍전야]

전문가임을 자처하고 있지만 앞뒤 안맞는것이 너무 많네요...폭락한다라는 결론에 꿰맞추려니까 그런 모순이 생기겠지요...님 삼풍백화점은 불법증축의 문제로 무너진 것입니다..분당.일산등이 바닷모레로 인한 안정성으로 인해 하향여과현상이 발생한다고 하셨는데 정말 모르고 하는 이야긴가요?..슬럼화가 발생하려면 입지가 매력이 없는 곳이라야 가능성이 있지요..님 말대로 분당 일산이 슬럼화가 된다면 그 주변의 도시들 모두 슬럼화가 된다는 말인데 그럼 거기에 거주하는 사람들은 텐트치고 살까요?..님 말대로라면 조만간 집값 폭등입니다. 좀 상식적으로 삽시다.

[조경채]

네. 삼풍백화점 붕괴에 대해 외국에서 만든 프로그램을 봤는데 철근이나 시멘트의 강도에는 전혀 문제가 없었습니다.
설계변경을 여러차례하면서 안정성이 저해되었고 자재들을 뻬먹고 공사했고 결정적으로 옥상에 불법용도 변경과 증축이 문제가 되어 붕괴한 것으로 결론 나옵니다.

[2010]

내가 아는 사람(분당 정자동)은 복도식 아파트 리모델링(24->33평, 1.2억 추가부담)한다고 하던데요..

[폭풍전야]

예를들어 복도식 24평아파트4억 계단식 32평아파트 7억이라면 1.2억 들여서 리모델링한 새아파트가 훨씬 더 좋겠지요...산술적으로 그렇단 이야기입니다.

[J_LEE]

분당의 여러 아파트를 형과 함께 인테리어를 해 봤습니다. 형은 토목, 저는 기계출신으로 국내 빅3의 엔지니어링회사에서 근무를 했었습니다. 분당의 아파트는 철근도 문제이겠지만, 콘크리트가 정말 문제입니다. 이야기하자면 할 말이 많지만, 각자 알아서 판단하시길 바랍니다. 아파트를 신봉하시는 분은 어떤 이야기를 하던라도 아파트에 올 인 하시면 되는겁니다. 다만, 나중에 은행이 내 아파틀 빼앗아 갔다는 둥, 금리가 웃긴다는 둥 이런 쇼만 안했으면 좋겠습니다.

[J_LEE]

삼풍이야 철근콘크리트강도가 문제가 아니었을지라도 성수대교도 넑게 보면 철근문제입니다. 원인이 용접불량이건 기둥의 면적감소로 인한 슬라브붕괴가 원인이든 한국 건축의 근본이 바뀐것은 없습니다. 이ㅑ기에서 벗어나느 이야기지만, made in japan이라는 것은 일본에서 제작했다는 의미를 떠나서, 어느 수준의 품질을 보증한다는 것을 의미합니다. 일산은 잘 모르겠지만, 분당의 품질은 정말 아니올시다 입니다. 조금만 기다려 보세요. 주요 이슈가 될 날이 조만간 올걸요~~~