2009년 10월~11월 강남구 아파트 실거래가 비교

[부동산선지자]

2009년 10월~11월 강남구 아파트 실거래가 비교

* 실거래가 비교는 같은 층수를 비교 (예 7층과 8층, 17층과 15층, 22층과 24층)

* 극단적인 저층과, 고층간의 비교 (예 1층과 20층), 이런식의 비교 사례는 제외하였습니다.

강남구 개포동 주공1
42㎡ 80,000 -> 76,000 (-5.0%)
43㎡ 80,000 -> 75,500 (-5.6%)
51㎡ 98,100 -> 94,500 (-3.7%)

강남구 개포동 주공3
36㎡ 71,000 -> 66,000 (-7.0%)

강남구 개포동 주공4
42㎡ 80,000 -> 78,000 (-3.0%)
51㎡ 112,000 -> 104,500 (-6.7%)

강남구 개포동 대치
40㎡ 44,800 -> 40,000 (-10.7%)

강남구 논현동 논현베르빌
112㎡ 62,000 -> 57,000 (-8.1%)

강남구 대치동 개포우성1
85㎡ 142,000 -> 137,500 (-3.2%)

강남구 대치동 은마
85㎡ 122,500 -> 114,500 (-6.5%)

강남구 일원동 상록수
75㎡ 82,000 -> 73,000 (-11.0%)

강남구 일원동 샘터마을
102㎡ 104,500 -> 92,500 (-11.5%)

송파구 가락동 가락1차쌍용아파트
85㎡ 68,200 -> 65,500 (-4.0%)

가락시영1
41㎡ 57,400 -> 50,300 (-12.4%)
46㎡ 63,400 -> 59,000 (-6.9%)

가락시영2
45㎡ 63,000 -> 58,000 (-7.9%)

송파구 석촌동 잠실한솔
85㎡ 64,500 -> 61,500 (-4.7%)

송파구 송파동 가락삼익맨숀
85㎡ 69,000 -> 65,000 (-5.8%)
80㎡ 71,700 -> 69,000 (-3.8%)

송파구 신천동 미성
56㎡ 75,000 -> 72,600 (-3.2%)

송파구 잠실동 레이크팰리스
85㎡ 110,000 -> 95,000 (-13.6%)

송파구 잠실동 리센츠
85㎡ 105,000 -> 102,000 (-2.9%)

송파구 잠실동 우성1,2,3차
81㎡ 75,000 -> 69,000 (-8.0%)

송파구 잠실동 주공5
77㎡ 117,500 -> 114,000 (-3.0%)

서초구 서초동 대림서초시온
50㎡ 28,000 -> 25,800 (-7.9%)

서초구 서초동 롯데캐슬클래식
85㎡ 109,500 -> 97,000 (-11.4%)

TIP : 먼저 퍼가시는게 임자입니다.

잠실 10억 아파트 3년간 수익률을 분석해 봅시다.

1) 잠실 34평형 아파트 매매가 10억

2) 잠실 34평형 아파트 전세가 4억

3) 잠실 34평형 아파트 월세 220만원

CASE1: 10억을 세후 순수 이자 4.0% 금리로 정기예금 가입을 할 경우

1년 후 : 4000만원 수익

2년 후 : 4160만원 수익

3년 후 : 4330만원 수익

3년 후 누적 수익률 12.5%

CASE2: 순수 자기자본 10억으로 아파트를 구입하고 임대를 놓는 경우

1년 월세수익(220만원X12개월) = 2640만원

취득세 1,000만원

등록세 1,200만원

중개수수료 900만원

2-1) 향후 아파트 시세가 제자리 걸음일 경우

1년 후 : 2640 - 1000 - 1200 - 900 = 460만원 손실

2년 후 : 2640만원 수익 (누적 2180 수익)

3년 후 : 2640만원 수익 (누적 4820 수익)

3년 후 수익률 4820만원 / 10억 X 100 = 4.82% 수익

3년간 누적수익률 4.82%를 예상하고 순수 자기자본 10억으로 아파트를 구입하는

사람들은 없습니다.

2-2) 향후 아파트 시세가 연간 2%씩 3년간 하락할 경우

(1년후 9억8천 -> 2년후 9억6천 -> 3년후 9억4천)

1년 후 : 2640 - 1000 - 1200 - 900 - 2000 = 2460만원 손실

2년 후 : 2640 - 2000 = 640만원 수익 (누적 1820 손실)

3년 후 : 2640 - 2000 = 640만원 수익 (누적 1180 손실)

3년 후 수익률 -1180만원 / 10억 X 100 = -1.18% (원금 손실 발생)

3년간 누적수익률 -1.18%를 예상하고 순수 자기자본 10억으로 아파트를 구입하는

사람들은 없습니다.

CASE 3: 4억전세 + 4억대출 + 2억자본금으로 10억 짜리 아파트를 구입한 경우

4억전세금 1년 예금금리(4%가정) = 1,600만원 (세후 순수 이자 가정)

4억대출금 1년 대출이자(6%가정) = 2,400만원

2억자본금 1년 예금금리(4%가정) = 800만원 (세후 순수 이자 가정)

취득세 1,000만원

등록세 1,200만원

중개수수료 900만원

3-1) 향후 아파트 시세가 제자리 걸음일 경우

1년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 1000 - 1200 - 900 = 4700만원 손실발생

2년 후 : +1600 - 2400 - 800 = 1600만원 손실발생 (누적 6300만원 손실)

3년 후 : +1600 - 2400 - 800 = 1600만원 손실발생 (누적 7900만원 손실)

3년 후 수익률 7900만원 / 2억 X 100 = - 39.5% ( 원금 손실 자본금 1억2천1백만원 남음 )

3-2) 향후 아파트 시세가 연간 2%씩 3년간 하락할 경우

(1년후 9억8천 -> 2년후 9억6천 -> 3년후 9억4천)

1년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 1000 - 1200 - 900 - 2000(하락손실) = 6700만원 손실발생

2년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 2000(하락손실) = 3600만원 손실발생 (누적1억3백만원 손실)

3년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 2000(하락손실) = 3600만원 손실발생 (누적1억3천9백만원 손실)

3년 후 수익률 1억3천9백만원 / 2억 X 100 = - 69.5% ( 원금 손실 자본금 3900만원 남음 )

3-3) 향후 아파트 시세가 연간 5%씩 3년간 하락할 경우

(1년후 9억5천 -> 2년후 9억 -> 3년후 8억5천)

1년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 1000 - 1200 - 900 - 5000(하락손실) = 9700만원 손실발생

2년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 5000(하락손실) = 6600만원 손실발생 (누적1억6천3백만원 손실)

3년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 5000(하락손실) = 6600만원 손실발생 (누적2억2천9백만원 손실)

3년 후 수익률 2억2천9백만원 / 2억 X 100 = - 114.5% (깡통아파트 탄생과 2900만원 빚쟁이)

따라서 2006년 고점일때 투자 하신 분들은 이미 자기자본이 빵원이 되신 분들이 많을 것으로

예상됩니다.

이 글에 예상되는 아파트 불패론자 및 투기꾼들의 질문

Q : "그럼 집값이 폭등하면 어쩔 껀데요?" <-이에 대한 답변

A : "그럼 집값이 하락하면 어쩔 껀데요?"

Q: "그럼 평생 세입자로 사세요" <-이에 대한 답변

A: "바로 그게 정답입니다. 이미 과도기를 거친 선진국들은 평생 임대형 거주방식이 상식적입니다."

언론이 말해주지 않는 부동산의 진실찾기

http://blog.daum.net/realprophet

[박준명]

세입자로 사니까 취미 생활에는 돈을 많이 쓸 수 있다는 장점이 있구요, 대신 가구, 전자제품, 집 리모델링 등에는 돈을 잘 쓸 수가 없어요. 기껏해야 도배 장판이죠...암튼 취미 생활에 지출을 많이 하게 되니까 난 좋습니다. 평생 세입자로 살아도 별 불만 없습니다. 집에 와인바 있는 것도 좋지만, 현재로선 와인바 가서 와인 마시는 게 경제적으론 더 이득이겠네요...

[우유결단]

확 와닿는 분석 감사 드립니다 ^^

[시덕시덕]

정말 고마운 분이십니다. 친척들한테 많이 이야기해야겠습니다. 그래도 피붙이들이니까요
부처님 말씀에 " 대지에 고루 비가 내려도 자기 모양대로 비를 받는다고 합니다. 큰잎은 크게, 작은 잎은 작게 그래도 불평은 없지요"
그렇게 살려고 합니다. 건강하세요