스크랩 하반기 부동산시장 이슈

[대리미]

2007년 하반기 부동산 사장은 아주 많은 변수를 내포하고 있는 특별한 상황을 가지고 있다. 경우에 따라서는 침체된 부동산시장이 다시 활성화된 투자시장으로 변화될 수 있으며, 또 반대로 건설사들이 줄줄이 부도를 내면서 상황이 더 어려운 쪽으로 진행될 가능성도 있다.
확실한 것은 그 방향을 결정하는 것이 대선주자에게 몰리는 표의 향방과 그 결과에 따른 국가정책에 의해 좌우된다는 것이다. 따라서 민심에 대한 정확한 예측이 하반기 부동산 투자의 포인트이다.

◆ 리츠 활성화로 빌딩, 상가 수요가 늘어난다.

하반기 부동산 투자 이슈의 하나는 부동산 리츠(REITs)의 활성화다.
REITs는 RealEstate Investment Trusts의 약자로 상법상의 주식회사다. 부동산 간접투자상품인 리츠는 부동산펀드와 비슷하나 부동산펀드보다 투자에 대한 현실성이 높은 상품이다.
부동산 펀드는 ‘간접투자 자산운용법’에 근거를 두고 모집되어 개발대출형펀드, 수익상품 임대형펀드, 경매투자형 부동산펀드 등으로 출시되었으나 전문가 부족과 매물고갈로 정체되어 있는 상태다. 그러나 리츠는 ‘부동산투자회사법’에 근거를 둔 상품이다. 그 동안 리츠가 활성화되지 못한 것은 회사설립을 위한 최저 자본금이 250억으로 비쌌고 인가가 까다로우며 구조조정리츠를 제외하고는 세제혜택이 없었기 때문이다.

이런 상태였던 부동산리츠가 ‘부동산투자회사법개정안’의 국회통과로 달라져 법이 공표되는 10월초부터는 본격 활성화될 것으로 기대된다. 바뀐 법에 따르면 부동산투자사업을 위해 차입할 수 있는 규모가 자기자본의 2배에서 10배로 늘어나고 연금이나 기금이 리츠발행주식의 30%까지만 인수할 수 있게 했던 제약도 없어진다. 그 동안 총자산의 30%범위 내에서만 투자할 수 있었던 개발 사업에 대한 투자도 100%로 늘어날 수 있도록 하였다.

리츠의 활성화는 오피스빌딩, 상가 등 수익형 상품의 가격상승으로 이어질 전망이다.
일반인들이 손대기 어려웠던 빌딩과 상가, 오피스텔 등 이른바 하드에셋(Hard Asset)에 투자기회가 늘어남과 동시에 리츠가 늘어날수록 그에 해당하는 상품의 품귀현상도 빚어질 전망이다. 그 동안 통계로 보면 리츠의 투자대상은 70%가 오피스빌딩이었고 25%가 상가건물이었다.


◆ 청약가점제

9월부터 아파트를 청약하는데 청약가점제가 도입된다.
청약가점제는 2007년 9월 1일 이후 입주자모집승인 신청 분부터 적용되며 일정기간 동안은 ‘가점제’와 ‘추첨제’가 병행실시 된다.
전용 85㎡이하의 민영주택, 즉 33평형이하는 가점제가 75%, 추첨제가 25%로 적용된다. 85㎡이하 공공주택에 적용됐던 청약저축은 순차제가 그대로 유지된다.

전용 85㎡초과 주택은 일단 채권매입이 있는 경우는 채권을 많이 쓴 사람이 우선당첨자가 되고 채권매입이 같은 경우는 가점제 50%, 추첨제 50%로 병행하여 적용된다. 가점제에서 탈락한 청약자는 자동으로 추첨제 50%에 흡수되어 추첨대상에 포함되므로 2번의 기회가 있다.

가점제 대상은 일단 무주택이어야 한다.
1주택을 소유한 경우는 1순위청약자격을 배제시키며 2주택 이상인 경우는 보유호수별로 5점씩 감점한다. 추첨제 공급대상 주택인 85㎡이하 25%, 85㎡초과 50%도 1주택을 소유한 경우는 1순위청약 자격을 인정하고 2주택이상인 경우는 1순위청약 자격을 배제시키므로 2순위가 될 수밖에 없다.

가점점수의 산정기준은 무주택기간과 부양가족 수, 입주자저축(청약부금, 예금) 가입기간이다. 무주택기간의 총점은 32점으로 1년 미만, 2점으로부터 1년에 2점씩 증가하며 15년 이상 무주택자이면 총점 32점의 해당자가 된다.

부양가족수의 총점은 35점이다. 가입자 본인 혼자 사는 독신인 경우는 5점, 부양가족이 본인 외 1명일 경우는 10점으로 부양가족이 1인 증가할 때마다 5점씩 늘어난다. 만점은 부양가족이 6명이상 있는 경우로 35점이다.

마지막으로 입주자 저축 가입기간은 17점이 만점이다. 입주자저축 가입기간이 6개월 미만일 경우는 1점이고 6개월 이상 1년 미만 보우했을 경우는 2점이다. 그 다음부터는 1년에 1점씩 늘어나 청약통장 보유기간이 15년 이상일 경우에는 만점인 17점이 된다.

이외에도 추가적으로 감점 조건이 있다. 2주택이상 소유세대는 1순위 청약이 제한되고 2순위에서 가점제로 신청할 경우에도 각각의 주택마다 5점씩 감점 처리된다.
60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 2주택이상 소유한 경우에는 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점 처리한다.

청약가점제 시행과 동시에 공공택지 내 85㎡이상 중대형 주택에서 실시하는 채권매입금액도 시세차익의 90%에서 80%로 조정된다. 또한 수도권 투기과열지구 내에서만 의무화되어있는 인터넷청약이 전국으로 확대된다.

◆ 분양가 상한제, 마이너스 옵션제 도입

2007년 9월 1일부터 전국적으로 분양가상한제가 실시된다.
시계바퀴를 거꾸로 돌려 8년 전으로 되돌아가는 것이다. 분양가상한제란 감정평가 된 택지비에 해당관서가 정해주는 건축 및 토목 공사비, 설계비, 감리비 등의 간접비, 기타 연약지반 공사비, 암석지 공사비, 차수벽 설치비, 방음시설 설치비 등을 더한 비용으로 국가에서 정해주는 가격으로 아파트 값을 매겨 분양하는 것이다.
즉 분양가상한제는 분양가 자율화의 반대말로 ‘분양가 규제’를 뜻한다. 공무원과 민간 및 공공위원이라 불리는 관련분야 전문가가 분양가 심사위원회를 구성하고 그 위원들이 분양가를 결정한다. 정부는 분양가상한제의 적용으로 20%이상 분양가격이 떨어지는 효과를 나타낼 것으로 기대하고 있는 중이다.

분양가상한제 적용대상 주택은 분양 후 5년에서 10년 동안 재당첨이 제한되며 3~10년 동안 전매가 금지된다. 고급 아파트의 경우 마이너스 옵션이 적용될 예정이며 이에 따라 분양가만큼의 인테리어비용이 지출될 수도 있다. 또한 분양가상한제나 원가공개 등으로 시행사나 시공사의 마진이 악화될 경우 품질 저하나 공급이 축소되는 부작용이 나타날 수도 있다.
분양가 상한제는 OECD가 지적하는 가장 잘못된 부동산 정책 중의 하나이다. 이른바 부동산가격을 국가가 조정하는'시장원리에 부합하지 않는 대표적 조치’라는 우려가 바로 그 점이다.

청약가점제와 분양가상한제가 동시에 시행되므로 청약가점이 높은 사람은 '로또형 아파트당첨' 이 가능해졌다. 이 경우 대부분 오랜 동안 무주택자이던 당첨자가 잔금까지 순조롭게 완납할 능력이 되는가가 문제점이다. 대출규제로 분양금 대출도 철저히 막고 있는 지금의 현실로서는 당첨이 득(得)이 되기보다는 실(失)이 될 경우도 발생할 수 있다는 점을 생각해보지 않을 수 없다.


◆ 수도권 블루칩 분양단지 대거 출회

2007년 하반기에는 수도권 블루칩 단지가 줄줄이 청약 물건으로 나온다. 대부분이 1~2년 전부터 기대를 모으던 핵심 상품이다.
대표적인 물건이 판교지구 A 20-2블럭 협의양도택지에서 나오는 40평 초과 948세대의 아파트다. 신구건설, 금강주택, 삼부토건, 대우건설이 짓는 이 단지는 판교의 마지막 남은 민영단지 아파트일 뿐만 아니라 위치도 좋아 인기를 한 몸에 받을 예정이다.

다음으로 괜찮은 물건이 서울 은평뉴타운 1, 2, 3지구에서 분양되는 1만 5,200가구다. 100만평이 넘는 최대의 단지이며 녹지율이 42%에 달하고 용적률이 153%로 낮아서 쾌적한 공간이 될듯하다. 시공사 또한 롯데, 삼환, 현대, 태영, 대우, SK 등 유명건설사여서 주거성과 투자성을 모두 갖춘 단지로 보인다.

인천권에서는 포스코건설이 짓는 송도 더샾 센트럴파크 729가구가 2007년 6월말부터 분양예정이다. 31평에서 114평형으로 평당 평균 분양가는 1,396만원으로 결정됐다. 이어서 인근에 GS자이 하버뷰 34~113평형 1069 가구 등 송도 신도시 내 신규물량이 줄줄이 쏟아질 계획이다. 인천의 또 다른 블럭 소래 논현지구 근접지에는 한화 꿈에그린월드 에코메트로 2차분 34평~75평형 4,226세대가 나온다. 작년 10월에 분양한 1차 2920세대와 향후 분양되는 3차 물량이 합해져 72만평 대규모 부지위에 총 12,192가구의 매머드 아파트가 선다. 녹지율 44%에 24만평 자연 숲 조성 등으로 미니 신도시급 랜드마크 단지다.

또한 용인권에서도 블루칩 단지가 줄줄이 예정되어있다.
흥덕지구에 한국종합건설의 아델리움 35평형 449세대, 용인 신봉동에 동일하이빌이 30평형~70평형 1,300가구와 동부센트레빌 33, 45, 53평형 944가구가 분양 대기 중이다. 용인 동천동에는 삼성래미안 33평형~102평형 2,102가구, 상현동에는 힐스테이트 38~85평형 860가구, 성복동에서는 GS자이 수지2차와 성복자이 1,2,3,4차 33~60평형 3,700가구가 나오고 옆 단지에는 CJ나무엔 33~94평형 1,341가구도 예정되어있다.

용인권 아파트 물량은 신분당선이 가깝고 대부분 자연과 웰빙 트렌드를 담고 있어 인기가 높다. 다만 중요한 것은 송도 및 인천의 대표 아파트들은 인천 청약통장을 가지고 있는 사람이 1순위이고 용인권 아파트들도 대부분 용인시 주민등록자들이 1순위라는 사실이다. 서울 등 수도권 1순위자는 해당지역 1순위 자들의 청약이 미달되는 경우에 청약이 가능하다. 서울청약자에게 1순위 배정이 가능한 물량은 은평뉴타운과 판교, 흥덕 등이다.


◆ 강남 아파트의 반격예상

지금 대선주자들 중 유력후보들에 대한 지지율은 수시로 공표되는 언론집계에 따르면 65~70%에 달한다. 그들은 하나같이 종부세 폐지나 양도세 완화, 1주택 장기보유자의 감세정책 등을 부동산세제에 대한 본인들의 의견으로 발표하고 있다.

강남은 6월 1일 기준으로 2007년 보유세 납부시점을 넘겼고 연말 대선이 다가오면서 무리한 과세와 대출규제 등 부동산 누르기 정책이 조정될 것 이라는 기대감을 버리지 않고 있다. 더욱이 동동탄 신도시의 발표 이후로 강남은 오히려 주목받는 곳이 됐다. 교통망이 열악하고 절대거리가 먼 동탄이 짧은 시간 내에 강남을 대체하기에는 부족한 점이 많다는 생각이 압도적이기 때문이다. 따라서 그중먼저 오랫동안 에너지를 축적한 개포주공, 은마아파트, 가락시영아파트, 고덕주공, 둔촌주공 등 재건축 대상 아파트에 시선이 몰리고 있다. 기다린 시간도 오래됐을 뿐 아니라 최근 부동산시장 침체로 인해 재건축에 몰린 규제가 완화될 수 있는 조건을 만들고 있다는 생각에서이다.

조금 더 넓은 시야로 봐도 강남권 아파트는 매력적이다.
수년간의 재건축 규제로 강남권에 나올 분양물량이 거의 없고 돈의 양은 늘어나고 있으며 편리하고 수준 높은 기반시설을 찾아 이동 하고자 하는 수요는 점차로 증가하고 있기 때문이다. 이에 따라 다시 강남 아파트 선호로 시장이 재배열 될 것이라는 쪽으로 생각들이 모아지고 있다. 또한 정치권의 각종의견을 종합해 볼 때 시간이 지나면서 감내할 수 있는 범위로 보유세가 조정되고 양도세가 완화될 것이라고 나름대로 예상하고 있기도 하다. 시장이 원하는 강남을 대체할 신도시를 전혀 못 내놓고 있는 정부를 보면 교육여건이 성숙되어있고, 순차적으로 강남을 지원할 판교, 송파, 광교, 동탄 등 대규모 개발이슈와 신도시 계획이 몰려있는 현재의 강남권이 어느 곳보다도 확실하고 가치 있어 보이는 이유이다.