스크랩 재개발 뉴타운에대한 궁금증 알아보기[팁]

[우공이산]

뉴타운 재개발 묻고 답하기[알아두면 좋은 정보]

Q: 이른바 오에스(OS) 요원들이 돌아다니며 재개발 동의서에 인감 도장을 찍으라고 합니다. 재개발하면 지금 사는 집보다 넓은 아파트를 소유할 수 있고, 2∼3억원 이상 개발 이익을 챙길 수 있다고 합니다. 도장을 찍어줄까요? 추가 부담금은 얼마나 내야 하는지 OS 요원들은 현재 시점에서는 모른다고 하는데 이거 어떡해야 하나요.

A: 오에스 요원들이 싸들고 다니는 비누나 수건세트에 혹하는 연로한 가옥주들 많다. 당연한 애기지만, 그거 전부 공짜 아니다. 결국 건축비에 다 포함되는 돈들이다. 그 단계에서는 절대 인감 도장을 꺼내면 안된다. 오에스 요원들의 말, 대부분은 구라다. 조합 추진위에서 돈 받고 일하는 이들은 추진위에 유리한 정보만 일방적으로 유포한다.

이들이 나중에 책임을 지지도 않는다. 심지어 그들은 “지금 집 1평과 나중 아파트 1평을 맞바꿀 수 있다”는 허황된 말도 한다. 절대 귀가 솔깃해져서는 안 된다. 수많은 지역의 추진위가 나중에 조합원이 입주 시점에서 내야 할 부담금을 명확히 안밝히고 도장 받아갔다가 애초 제시한 액수보다 70∼80% 오른 부담금 내역에 발끈한 조합원들과 갈등을 겪고 있다. 이런 경우 사업시행 인가나 관리처분 인가 자체가 무효라는 판결이 내려진 적도 있다. 또 상당수 법원들이 자세한 추가 부담금을 알려주지 않고 설립된 조합 자체가 무효라는 판결을 내놓았고 대법원의 판단을 기다리고 있다.

　실제 동의서에 적힌 부담금과 나중에 오에스 요원들이 부담금 내역이 안나온다고 하는 것은 해당 재개발 사업의 사업성이 나쁜 탓에 조합원이 추가 부담해야할 돈이 크다는 사실을 은폐하기 위한 목적 때문이다. 추진위 쪽에 구체적인 사업비용 내역과 이로 인한 부담금이 얼마인지 정확하게 설명을 들은 뒤에야 인감 도장을 서랍에서 꺼내야 한다.

Q: 저는 마지막까지 재개발 동의서에 도장을 찍지 않았습니다. 그럼 저는 어떻게 되는 건가요? 우리집만 빼고 재개발 하는 것인가요?

A: 재개발은 일종의 공익사업으로 분류된다. 따라서 정비구역의 토지 등 소유자 75%와 전체 대상 면적의 50% 이상의 소유자가 동의해 조합이 설립되면 해당 구역의 모든 토지 등 소유자는 모두 조합원이 된다. 이를 ‘강제가입제’라 한다. 구역에서 한 두집만 남겨두고 아파트를 짓는 건 불가능하기 때문이다. 조합이 분양신청을 하는 단계에서도 신청을 하지 않는 가옥주는 나중에 관리처분계획을 세울 때 현금지급 청산자로 분류된다. 조합은 토지수용위원회의 결정을 받아 언제든 해당 토지와 가옥을 강제수용 할 수 있다.

그러면 조합이 설립되던 시점을 기준으로 감정평가를 해서 해당 금액만 받고 쫓겨난다. 거의 대부분 시세에 못 미치는 금액이다. 따라서 분양 신청 전에 집을 팔고 구역을 떠나든가, 분양 신청 때 조합에게서 현금 청산을 받는 방법이 있다. 재건축은 재개발과 조금 다르다. 재건축의 경우는 강제로 조합원이 되지는 않는다. 그러나 재건축조합이 설립되면, 조합이 재건축 동의를 촉구하는 공문을 보낸다. 2달 동안 동의한다는 답변을 보내지 않으면 조합은 당사자를 상대로 매도청구소송을 내고 대개 조합이 이긴다. 이에 앞서 조합에 자신의 땅과 집을 파는 방법도 있다.

　Q: 감정평가액이 나왔습니다. 그런데 우리집 시세는 평당 2천만원인데, 왜 감정평가액은 1700만원밖에 나오지 않나요? 이거 문제 있는 것 아닐까요?

　A: 재개발 지역의 감정평가액은 늘 거래시세보다 낮게 책정된다. 왜냐하면 조합원 지분은 일반 분양자보다 더 나은 조건의 분양을 받는 데 따라 웃돈이 붙기 때문이다. 또, 재개발은 공익사업의 일종이기 때문에 감정평가 때 개발이익을 배제하도록 하고 있다. 정비구역 지정만 되도, 개발이익에 대한 기대 때문에 땅값은 뛴다. 이로써 개발이익은 이미 발생한다. 그래서 감정평가를 하기 직전인 사업시행 인가 시점을 기준으로 해당 지역이 아니라 인근 표준지의 공시지가를 바탕으로 감정평가액을 산정한다.

　알려진 것처럼, 감정평가는 구청장이 선정한 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액의 평균치로 산정한다.

　자산에 대한 감정평가액이 높게 나와 좋은 건 재개발 뒤 입주해 살지 않고 그 전에 현금청산을 받고 떠나는 이들이다. 모 정비업체 사장은 아파트 분양을 받을 이에게 감정평가액이 높은 건 좋은 게 아니라고 얘기한다. “아파트 분양가액 자체가 공사비를 비롯한 각종 사업비에 땅값(전체 조합원의 지분값)을 합쳐서 결정되므로, 지분에 대한 감정평가액이 높아질수록 분양가도 높아지기 때문”이다. 

　Q: 조합이 시공사 선정 단계 때는 건축비가 평당 1300만원이라고 하더니, 관리처분총회 때는 300만원이 오른 평당 1600만원이라면서 그 이유를 제대로 밝히지도 않고 관리처분총회를 통과했습니다. 문제가 있는 것 같은데, 어떡할까요?

　A: 화장실 들어갈 때와 나올 때 마음가짐이 다르다고 해야할까? 시공사들이 처음엔 어떻게든 선정되려고 낮은 건축비를 제시하지만 그 뒤 관리처분총회 때 보면 상당액이 늘어난 경우가 대부분이다. 현재 재개발 사업들에서 나타나는 불합리한 관행 가운데 하나로서, 조합과 협력사들의 이런 농간에 조합원들은 별다른 대책 없이 당하기가 쉽다.

　건축비 혹은 전체 사업비가 애초 제시된 수준에서 확연히 늘어난 경우에는 관리처분총회 때 의결정족수인 조합원 과반수의 찬성보다 강화된 조합원 2/3 혹은 3/4 이상의 결의가 필요하다는 법원의 판단이 나온 적도 있다. 조합 설립 때 받은 동의서에서는 사업비를 779억원 가량으로 해놓고 사업시행계획을 인가받을 때는 무려 500억원이나 늘어난 액수를 사업비로 산정하면서 조합원 4/5 이상의 의결을 얻지 못한 데 대해 일부 조합원이 제기한 2008년 소송에서 의정부지법은 적법한 의결이 존재하지 않았다는 점을 들어 분양신청을 비롯한 조합 업무를 정지하라는 판결을 내리기도 했다.

　따라서 관리처분총회 의결 비율이 이에 미치지 못한 경우에는 해당 총회의 결의가 무효이니 이를 확인해달라는 소송을 법원에 내는 것도 가능하다. 그러나 소송, 시간도 오래 걸리고 돈도 부담되고 짜증난다. 그보다는 귀찮더라도 조합원들이 조합 업무를 평상시에 감시하는 게 훨씬 낫다고 전문가들은 충고한다. 총회가 열리면 조합원 발언권을 이용해 따지고 물어야 한다. 아니면 조합총회 개최를 물리력으로 막는 방법밖에 없는 경우도 있다.

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실전팁 : 시공사의 사기 공사비 가려내는 비법

1. 착공일이 현실적으로 제시되지 않은 공사비는 사기다.

착공일은 시공사를 선정후에도 2년~3년후에나 가능하다. 시공사 선정후 사업시행인가, 관리처분인가, 이주까지 완료해야 하기 때문이다. 그러나 시공사들이 제시한 착공일은 대체로 선정일로 되어 있거나 수개월후로 되어 있다. 그 기간이 지나면 물가인상율을 적용하여 맘껏 올릴 수 있기 때문이다. 선정한 후 계약서를 쓸 때는 착공일을 길게 잡을수록 조합원에게 유리하다.

2. 공사항목이 적은 공사비는 사기다.

시공사가 공사비를 제시할 땐 건축, 토목, 전기 등 각 공사항목을 함께 제시한다. 시공사들은 공사비가 싸 보이게 하려고 많은 항목을 공사비 항목에서 지우고는 사업비 항목에 넣어 둔다.

사업비도 조합원이 부담해야 하는 돈이지만, 공사항목이 아니기 때문에 시공사가 제시한 금액이 싸보이게 할 수 있다. 넣고 빼는 항목은 그때그때 시공사 필요에 따라 즉흥적으로 달라진다. 국토해양부에서 발표한 표준계약서나 주변에 먼저 시공사를 뽑은 지역의 총회책자로 비교하면 쉽게 발견할 수 있다.

3. 표준계약서와 크게 다른 계약문구는 사기다.

시공사들은 국토해양부의 표준계약서 중 불리한 조항은 빼놓고 간다. 계약체결시 ①공사예정공정표와 공사비내역서 제출을 생략하고, ②공사비 중 지상층과 지하층금액을 구분하지 않고, ③미분양분이 있으면 시공사가 일방적으로 처분권한을 갖는 것 등이 그 대표적인 사례이다. 표준계약서만 제대로 봐도 시공사 장난의 절반은 막는다.

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　Q: 조합이 조합원을 위한 게 아니라 시공사 등 업체를 위한 들러리 아닌가 싶어요. 사실상 건설사가 다 조종하는 것 아닌가요? 도저히 조합을 믿지 못하겠는데 어떡하죠?

　A: ‘주객이 전도됐다’는 말은 이럴 때 써먹으라고 있는 것이다. 원래는 조합이 경쟁입찰을 거쳐 가장 유리한 건축 조건을 제시하는 건설사를 시공사로 뽑아야하지만 현실은 그 반대인 경우가 많다. 대기업 건설사들은 구미가 당기는 지역에 조합을 설립하는데부터 관여한다.

자금력이 달리는 정비용역업체들은 추진위원회의 운영비 대여금이나 동의서를 받을 때 드는 홍보인력 비용을 감당하지 못하기 때문에, 그 지역에 군침을 흘리는 대기업에게서 자금을 지원받기도 한다. 대기업 건설사들은 간혹 잿밥에만 눈이 먼 조합추진위원회 임원들에게 뒷돈을 대고 나중에 시공사 선정을 약속받는다. 이러다보면, 건설사들이 조합을 사실상 좌지우지하는 일들이 벌어지게 마련이다.

　사업을 추진하려른 조합에서 조합 비리를 예방하기 위해서는 조합원이 적극적으로 조합 일에 참여하고 밀착감시해야 한다. 전문가들은 조합 내부가 어떻게 굴러가는지 알 수 있고 권한도 많은 감사나 이사, 대의원 등에 나서라고 충고한다. 일반 조합원도 임원 선임권과 총회에 출석해 발언하고 의결권을 행사할 수 있으니 놓치지 말아야 한다.

[바른길]

그냥 그렇게 살다가 가야지요 뭐~~(변화를 꺼리면)