[중급] 물건별, 연습13번(p.390), 전대권의 기초보정 관련

[surfwind]

안녕하세요 평가사님.

전대권의 기초보정 관련해서 의문점이 생겨 질문드립니다.

해당 문제에서는 전대차임대료, 계약임대료 모두 기초 지불이기 때문에 전대권 산정 시 아래처럼 기초보정 하는 것이 이해됐습니다.
산식 : (전대차임대료 - 계약임대료)(1+r) x pvaf

Q. 그런데 만약 계약임대료는 기말 지불이라면 전대차임대료 전체에 대한 연간 수익을 얻을 수 있기 때문에 아래와 같이 전대권을 산정할 수 있을지 궁금합니다.
산식 : {전대차임대료(1+r) - 계약임대료} x pvaf

답지 말미의 TIP을 보면 전대권가치 기초보정 시 계약임대료 지불시점과 관계없이 일괄적으로 아래와 같은 산식으로 안내하고있어 의문이 들었습니다.
답지 TIP : (전대차임대료 - 계약임대료)(1+r) x pvaf

이상입니다.

입문 풀때는 이런 고민이 없었는데 중급 연습 2회독 중 이런 고민이 생겼습니다. 임대료 개념이 아직 정립이 안된것일까요...ㅜ시간 되실 때 답변 주시면 감사하겠습니다!!

[감평스웨거]

임대료는 기초에 지불합니다. 실현이 기말에 됩니다. (수익환원법에서는 기초에 받아도 기말에 들어오는 것으로 보아 평가하죠)
전대차 임대료이건 계약임대료이건 마찬가지로 일반적으로 기초에 지불합니다.

그런데 전대권자(임대권자)의 권리인 전대권(임대권)을 평가하는 것은 순수 현금흐름의 발생을 기준으로 접근하겠다는 논리를 깔고 있습니다. (수업시간에도 설명드렸습니다만 제 사견으로는 가격을 평가하는 수익환원법과 달리 볼 필요가 없다 생각하긴 합니다.)

이에 반해 전차권자(임차권자)는 어차피 임대료를 받아 실현하는 것이 아니라 기초에 지불하게 됩니다. 이에 따라 기말까지 사용할 수 있고 실제임대료와 지불임대료의 차이만큼 이득을 받게 되어 그것을 단순 현가하면 되는 것입니다.